Per chi si trova ad affrontare un investimento importante come l’acquisto della prima casa il tema delle agevolazioni è senza dubbio una questione di grande rilevanza. In questo articolo andremo a vedere qual è il ruolo del notaio in una operazione di acquisto prima casa, quali i possibili costi e perché questa figura professionale può giocare un ruolo fondamentale ai fini del buon esito dell’intera procedura.
Si tratta di benefici che, in seguito all'acquisto della prima casa, possono essere inseriti all’interno del rogito notarile. Permettono di ottenere un’interessante riduzione dei costi delle imposte, a partire dalla cosiddetta imposta di registro. Generalmente, infatti, nei trasferimenti immobiliari questa imposta prevede un’aliquota del 9%. In caso di prima casa, però, l’aliquota relativa alle imposte di registro scende al 2%.
Queste agevolazioni sono applicabili a qualsiasi atto che, a titolo oneroso, porta al trasferimento della proprietà di un fabbricato. Oltre alla proprietà, le agevolazioni possono essere applicate anche agli atti costitutivi o traslativi relativi ai diritti di:
Le agevolazioni sulla prima casa, sotto il profilo normativo, sono state disciplinate dal DPR 131/1986. È la normativa che disciplina l’imposta di registro.
Affinché il notaio possa inserire nell’atto le agevolazioni da riconoscere all’acquirente, è fondamentale che quest’ultimo sia in possesso di determinati requisiti.
In primis, le agevolazioni possono essere richieste su determinate tipologie di fabbricati, in particolare abitazioni che non rientrino nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Le categorie catastali servono a classificare gli immobili. La categoria A ingloba tutti i fabbricati ad uso abitativo.
La categoria catastale A1 è esclusa in quanto si tratta di case signorili. Le categorie A8 e A9 coincidono con ville, castelli o immobili di pregio. Poiché l’obiettivo dei benefici prima casa è di agevolare il cittadino nell’acquisto della prima casa, sarebbe un controsenso riconoscere tali vantaggi su immobili lussuosi.
Soltanto le persone fisiche possono richiedere le agevolazioni, in virtù del fatto che la norma fa riferimento ad esigenze di carattere abitativo, non commerciale. Escluse, dunque, le persone giuridiche (partite IVA).
Sono anche altri i requisiti da possedere ai fini dell’accesso alle agevolazioni. Uno dei più importanti è che l’acquirente debba avere la residenza nello stesso comune in cui si trova l’immobile oggetto dell’acquisto prima casa.
In alternativa, il soggetto deve assumersi l’impegno, entro 18 mesi dall’acquisto, a spostare la propria residenza nel comune in cui si trova l’immobile. Qualora la tua situazione fosse esattamente questa, è bene che tu sappia che nell’atto notarile sarà necessario riportare una dichiarazione con la quale ti impegni a spostare la residenza.
Se, invece, volessi richiedere le agevolazioni prima casa, pur non disponendo dei requisiti di residenza appena elencati, potresti accedere ai benefici soltanto nel caso in cui la tua attività principale sia ubicata nello stesso comune in cui è sito l’immobile. Potresti, addirittura, ottenere le agevolazioni anche in caso di residenza all’estero, a condizione che la sede del tuo datore di lavoro sia nel comune italiano in cui hai acquistato l’immobile.
Chi richiede l’accesso alle agevolazioni deve dichiarare nell’atto notarile di non essere titolare né in via esclusiva né in comunione con il coniuge di altro diritto di proprietà, uso, usufrutto o abitazione di un altro immobile ubicato nello stesso comune in cui si trova la casa principale.
La legge non fa riferimento alla fattispecie che riguarda coloro che sono titolari, in comunione con un soggetto differente dal coniuge, di un altro immobile nel comune in cui è ubicata la prima casa. Potenzialmente, in tali casi potrebbe anche essere consentito l’accesso ai benefici fiscali.
Per i titolari di diritto di nuda proprietà di un immobile ubicato nello stesso comune in cui è presente l’abitazione principale il discorso cambia. Essendo, in tal caso, non soddisfatto il bisogno abitativo, teoricamente sarebbe possibile presentare richiesta di accesso alle agevolazioni fiscali.
Nell’atto notarile il soggetto deve, inoltre, dichiarare di non essere titolare, sull’intero territorio nazionale, né in via esclusiva né in comunione con il coniuge o in via ordinaria, del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di un altro immobile già acquistato attraverso le agevolazioni prima casa.
Quindi, se hai già usufruito dei benefici fiscali, indipendentemente dal comune in cui si trova l’immobile, non puoi chiedere nuovamente l’accesso all’agevolazione. C’è una sola eccezione a questa regola generale: devi impegnarti, entro un anno dall’acquisto del secondo immobile per il quale richiedi le agevolazioni, a vendere la casa precedentemente acquistata attraverso l’incentivo fiscale. In tal caso, non è necessario rendere un’apposita dichiarazione all’interno dell’atto ma è prassi comune specificare tale fattispecie nel documento che il notaio dovrà redigere.
Ricordiamo, inoltre, che le agevolazioni fiscali possono essere annullate nel caso in cui l’acquirente si liberi della prima casa entro cinque anni dalla data di acquisto. Non manca, pure in tal caso, un’eccezione. Dunque, potresti usufruire delle agevolazioni se, pur vendendo la tua prima casa entro cinque anni dalla data d’acquisto, tu provveda ad acquistare, entro un anno dalla vendita, un altro immobile da adibire ad abitazione principale.
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Esiste la possibilità di richiedere le agevolazioni anche su eventuali pertinenze dell’immobile ma soltanto in presenza di alcuni requisiti. Ci riferiamo alle pertinenze ricadenti nelle categorie catastali C2 (cantine), C6 (garage) e C7 (tettoie). Si tratta, dunque, di pertinenze connesse comunque all’uso dell’appartamento.
La legge, però, prevede che si possa richiedere l’agevolazione soltanto per una di queste pertinenze, per gruppo. Se, ad esempio, stai acquistando un appartamento con due garage che ricadono nella categoria catastale C6, potrai chiedere l’agevolazione prima casa soltanto su uno dei due locali e non su entrambi. Sul garage escluso, di fatto, dovresti versare l’aliquota ordinaria del 9%.
L’acquirente ha la possibilità di richiedere che la base imponibile per il calcolo delle agevolazioni della prima casa venga determinata attraverso il sistema del prezzo-valore, ovvero sul valore catastale dell’immobile.
Tra l’altro, questo discorso è direttamente connesso all’argomento delle pertinenze, poc’anzi analizzato. Infatti, qualora decidessi di optare per il prezzo-valore, la normativa non prevede limitazioni rispetto al numero di pertinenze. Tornando all’esempio di prima, potresti richiedere l’applicazione del prezzo valore anche se hai più di una pertinenza facente parte della stessa categoria catastale, cioè due garage.
In ogni caso, il notaio deve essere messo al corrente della decisione, da parte dell’acquirente, di avvalersi del sistema del prezzo-valore. L’alternativa, infatti, sarebbe quella di utilizzare come base di calcolo il prezzo di acquisto dell’immobile. Considerando che il prezzo d’acquisto tende ad essere più elevato del valore catastale, per l’acquirente potrebbe essere molto più vantaggioso ricorrere al prezzo-valore.