Trasferimento Immobili: cos'è, come avviene, ruolo del notaio

Cos'è un trasferimento immobiliare?

Il trasferimento di un immobile è un'operazione che prevede che la proprietà di un immobile, sia esso residenziale oppure commerciale, venga trasferita da un soggetto all'altro. Quando si parla di trasferimenti immobiliari viene del tutto naturale pensare alle compravendite immobiliari. Per compravendita immobiliare s'intende l'operazione che prevede il raggiungimento di un accordo tra venditore e acquirente, cioè tra chi decide di mettere in vendita un immobile di cui si è proprietari e chi, invece, desidera acquistare proprio quell'immobile. In realtà, un trasferimento immobiliare può verificarsi anche in circostanze differenti. Pensiamo, per esempio, alle separazioni e ai divorzi oppure ai trasferimenti ereditari o, ancora, alle donazioni.

Come avviene un trasferimento immobili? Il ruolo del notaio

Al netto di alcune specifiche eccezioni ammesse dal nostro ordinamento giuridico, qualsiasi trasferimento immobili, affinché possa essere ritenuto valido dal punto di vista legale, va perfezionato alla presenza di un notaio. Solo il notaio, infatti, ha il potere di certificare l'avvenuto trasferimento, attraverso il cosiddetto rogito notarile. Contrariamente a quanto si possa pensare, l'atto di un notaio non rappresenta una semplice formalità. Il notaio è, infatti, tenuto a svolgere diverse verifiche e controlli, per assicurarsi che non vi siano criticità di cui le parti non sono al corrente e che potrebbero ostacolare il trasferimento.

Trasferimenti immobiliari tramite compravendite

Se il trasferimento immobiliare consiste in una compravendita, il notaio avrà il compito di effettuare anche i cosiddetti accertamenti catastali. Il catasto, infatti, è una sorta di registro di tutti gli immobili (terreni e fabbricati) ubicati in un determinato luogo. Potrebbe capitare che un immobile nel corso degli anni abbia subito delle modifiche e che tali variazioni non siano indicate all'interno della documentazione catastale. Ciò potrebbe rappresentare un problema di non poco conto, in quanto ad esempio le modifiche effettuate sull'immobile potrebbero essere di natura abusiva.

Sempre nell'ambito delle compravendite immobiliari, il ruolo del notaio è fondamentale anche nel caso in cui l'acquirente provveda ad acquistare l'immobile tramite un mutuo ipotecario. In questo caso la banca, per tutalarsi dal rischio di insolvenza da parte del debitore, iscrive un'ipoteca di primo grado sull'immobile. Il notaio deve assicurarsi che sull'immobile non gravino altre formalità o pregiudizievoli, fornendo apposite informazioni alla banca tramite la cosiddetta relazione notarile preliminare.

Non finisce qui. Il notaio è la figura preposta a raccogliere, per conto dello Stato, le imposte che i cittadini devono pagare sulle compravendite immobiliari. Qui entra in gioco la cosiddetta consulenza notarile, attraverso la quale il notaio è tenuto a procurarsi una serie di informazioni sia sull'immobile che sugli acquirenti, così da provvedere ad un corretto calcolo delle tasse. Le imposte possono variare in base a diversi fattori:

• Numero di beni immobili posseduti dall'acquirenti (ci sono agevolazioni sulle prime case, non sulle seconde);
• Tipologia di venditore (privato, costruttore che vende con o senza IVA);
• Categoria catastale dell'immobile (per alcuni immobili, considerati di lusso, sono escluse le agevolazioni).

Nell'ambito delle spese notarili legate alle compravendite immobiliari è necessario tenere conto anche dell'onorario del notaio. Spetta sempre a chi acquista farsi carico della parcella del pubblico ufficiale. Se ti interessa consultare un notaio economico ti invitiamo ad utilizzare Prezzinotaio.it, il servizio che in modo del tutto gratuito ti aiuta a trovare un notaio a buon prezzo nella tua città.

Trasferimento immobili a seguito di divorzi/separazioni

Potrebbe essere necessario trasferire un immobile anche in seguito ad un divorzio o alla separazione tra due coniugi. Poniamo il caso che l'immobile sia stato acquistato in regime di comunione dei beni da entrambi i coniugi. Nel momento in cui l'unione si scioglie tramite divorzio o separazione, uno dei coniugi presumibilmente lascerà l'abitazione mentre l'altro continuerà a viverci. In casi del genere, la consulenza del notaio può rivelarsi di grande aiuto. Il pubblico ufficiale può, infatti, fornire delucidazioni rispetto alle modalità attraverso le quali è possibile gestire il trasferimento, in linea con le opzioni ammesse dal nostro ordinamento giuridico. Potrebbero, dunque, essere prese in considerazione ipotesi come l'usufrutto o la nuda proprietà ma non solo.

Allo scopo di fornire informazioni chiare e orientate alla massima trasparenza, è doveroso sottolineare che, in base a quanto stabilito dalla sentenza n. 21761 del 2001 da parte della Cassazione, affinché il trasferimento immobiliare da un coniuge all'altro e/o ai figli sia ritenuto valido, non è indispensabile un atto notarile ma può essere considerato sufficiente l'atto giudiziario contenente i dettagli dell'accordo raggiunto dalle parti. Del resto, in caso di trasferimento dell'immobile tra coniugi non è necessario sostenere il pagamento delle imposte tipicamente associate alle compravendite immobiliari, come imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo.

Considerate le vaste competenze in materia da parte del notaio, le parti potrebbero comunque decidere di avvalersi della consulenza notarile per una gestione professionale e che possa tutelare gli interessi delle famiglie, specie in circostanze particolarmente complesse e delicate o, comunque, ogni volta che entra in gioco anche il futuro e la stabilità dei figli che gli ex coniugi hanno in comune.

Trasferimenti immobiliari tramite donazioni

C'è un'altra ipotesi da considerare nell'ambito dei trasferimenti immobiliari. È il caso delle cosiddette donazioni, ovvero di quelle operazioni che prevedono che un soggetto decida di donare un bene ad un proprio coniuge oppure a uno dei propri figli. Se in caso di divorzio o separazione non c'è l'obbligo di chiamare in causa, lo stesso non si può dire per le donazioni. Affinché il trasferimento immobiliare tramite donazione sia considerato legale è necessaria la redazione di un atto notarile da parte di un pubblico ufficiale, dunque del notaio. Non solo. Al cospetto del notaio dovranno presenziare anche due testimoni, scelti tra soggetti che non sono coinvolti nell'atto e che, oltre ad essere maggiorenni, sono capaci d'intendere e di volere.

Trattandosi a tutti gli effetti di un contratto, è necessario che sia il donante che il donatario ne accettino le condizioni. Nell'ambito dei beni immobili, il donante può concedere al donatario sia il diritto di proprietà sia un diritto reale (servitù, usufrutto etc.). Sarà compito del notaio, a seguito della stipula dell'atto, procedere alla trascrizione dello stesso nei registri immobiliari, alla registrazione e alla voltura.