Minuta mutuo: cos'è e qual è il ruolo del notaio?

Cos'è la minuta del mutuo?

La minuta del mutuo non è altro che la bozza del contratto che verrà successivamente sottoscritto tra la banca e il mutuatario. Il documento viene stipulato dalla banca e sottoposto all'attenzione del richiedente, il quale dovrà leggerlo accuratamente e assicurarsi di aver compreso ogni passaggio. In genere, se il mutuo è ipotecario e ha per oggetto un trasferimento di immobili, la minuta viene trasmessa anche al notaio che si occuperà della stipula del rogito notarile. Infatti, è importante che anche il notaio possa visionare questo documento, così da venire a conoscenza di tutte le condizioni incluse nella bozza del contratto.

Quanto tempo serve alla banca per preparare la minuta?

L'iter di un mutuo è abbastanza articolato. In genere, si parte con una richiesta da parte dell'aspirante mutuatario che viene valutata dalla banca. Inizialmente, l'istituto di credito si limita soltanto a comprendere se potrebbero esservi, anche solo potenzialmente, le condizioni per la concessione del finanziamento. Se questo primo controllo va a buon fine, si passa all'istruttoria vera e propria. La banca dovrà innanzitutto raccogliere i documenti indispensabili per una valutazione completa della domanda di mutuo. In tal senso, il richiedente dovrà sottoporre sia documenti anagrafici che reddituali nonché la documentazione relativa all'immobile da acquistare.

Prima di approvare in via definitiva il mutuo, però, ci saranno ulteriori ed importanti step da mettere a punto. Innanzitutto, sarà necessario effettuare una perizia sull'immobile, attraverso la quale la banca si accerterà che il prezzo di compravendita dell'immobile sia in linea con il suo reale valore. Ricordiamo, però, che le banche che concedono mutui ipotecari devono accertarsi che l'immobile sia libero da qualsiasi gravame o pregiudizievole, in maniera tale che sullo stesso l'istituto possa procedere con l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado. È proprio qui che entra in gioco nuovamente il notaio, il quale dovrà inviare alla banca la relazione notarile preliminare, documento che certifica, per l'appunto, la possibilità per la banca di iscrivere l'ipoteca sull'immobile.

A questo punto, la banca non potrà fare altro che concedere il benestare per il mutuo. Potrebbero, però, trascorrere circa 10/30 giorni prima che la banca possa sottoporre al mutuatario la minuta del mutuo.

Minuta mutuo: cosa deve fare il richiedente?

Se hai richiesto un mutuo e la banca, dopo aver effettuato i vari controlli, si mostra disposta ad approvare il finanziamento, è fondamentale che tu legga attentamente la minuta. Fino a quando non apporrai la tua firma sul contratto di mutuo vero e proprio, potrai sempre tornare sui tuoi passi oppure tentare di trattare con l'istituto di credito le condizioni che non ti convincono e sulle quali nutri dei dubbi.

Il punto è che la bozza di un contratto di finanziamento potrebbe essere composta da diverse pagine. Non tutti dispongono delle competenze in materia creditizia per comprendere i vari passaggi del contratto. In tal senso, potresti chiedere l'ausilio di un consulente del credito, cioè un professionista esperto in prodotti creditizi e, dunque, in grado di tradurre in un linguaggio più semplice quei punti del contratto che potrebbero apparire poco comprensibili o controversi.

In alternativa, potrai rivolgerti ad un notaio. Del resto, in qualità di acquirente dell'immobile, spetterà a te far fronte alle spese notarili e provvedere al pagamento dell'onorario del pubblico ufficiale e delle imposte associate all'operazione immobiliare. In compenso, il notaio è tenuto ad offrire una consulenza notarile che tenga conto di tutti gli elementi della compravendita e a svolgere una serie di controlli, utili per accertarsi che l'immobile non sia gravato da problemi di alcun tipo.

Minuta tra venditore e acquirente: che valore ha?

Fino ad ora ci siamo concentrati sulla minuta che viene preparata dalla banca e che rappresenta la bozza del mutuo. In molti, però, si chiedono se sia possibile ricorrere a questo strumento anche nella fase di trattativa tra venditore e acquirente. La risposta è sì, nel senso che nulla impedisce alle parti interessate di elaborare, anche sotto forma di scrittura privata, la minuta.

Parliamo di un documento che riporta le condizioni della futura compravendita ma che non ha alcun valore concreto sotto il profilo legale. Infatti, è sempre utile chiarire che in Italia un trasferimento di immobili è considerato a norma di legge solo se stipulato alla presenza di un notaio e, dunque, nella forma dell'atto notarile.

Differenze tra minuta e preliminare di vendita

Attenzione! Minuta e preliminare di compravendita non sono la stessa cosa. La firma di un compromesso, infatti, finisce per ridurre enormemente i margini di manovra sia dell'acquirente che del venditore. Il preliminare si accompagna al versamento di una caparra che funge da garanzia in vista della futura conclusione dell'operazione. Col compromesso, dunque, venditore e acquirente si assumono un impegno concreto, stabilendo le condizioni della compravendita che verrà, poi, completata con il rogito notarile.

Non vi è alcun obbligo di avvalersi della consulenza del notaio né per la stipula della minuta né tantomeno per quella del compromesso. Bisogna, però, considerare che un documento redatto da un notaio ha un'efficacia e una validità senza dubbio maggiore rispetto ad una scrittura privata. Tra l'altro, il notaio è un professionista dalle elevate e comprovate competenze in diversi rami del diritto e ciò rappresenta una garanzia di inestimabile valore per la buona riuscita dell'operazione.

Inoltre, l'acquirente ha piena libertà rispetto alla scelta del notaio a cui affidarsi. È possibile, ad esempio, rivolgersi al proprio studio notarile di fiducia oppure effettuare una ricerca dei professionisti che operano nella propria città. È pressoché impossibile stabilire quali siano i migliori notai operanti all'interno di un contesto locale specifico. Potenzialmente, tutti i notai sono professionisti dalle ineccepibili capacità. Inoltre, il loro ruolo è talmente delicato e importante in ambito contrattualistico da indurre lo Stato ad esercitare non pochi controlli sul loro operato.

Nonostante ciò, nulla vieta ai cittadini di chiedere preventivi notarili a più di un notaio. Del resto, è del tutto lecito provare a risparmiare qualcosa sui costi notarili. Non essendovi più l'obbligo dei tariffari notarili, ogni notaio è libero di proporre il prezzo ritenuto più consono al proprio livello di esperienza nonché alla complessità dell'atto stesso. Puoi chiedere un preventivo notaio anche online su Prezzinotaio.it. Ti basterà compilare un semplice modulo specificando provincia e tipologia di atto.