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Quali sono le fasi che portano all'acquisto di una casa? Conoscere i passaggi di una compravendita è importante perché permette di arrivare con maggiore serenità e consapevolezza allo step definitivo, rappresentato dal rogito notarile. Soprattutto per chi si appresta per la prima volta ad acquistare casa, è fondamentale muoversi con cautela e padroneggiare gli elementi delle varie fasi che caratterizzano la compravendita.
Chiaramente, affinché possa cominciare l'iter che porterà ad un trasferimento immobiliare, si presuppone che l'acquirente abbia già avuto modo di visionare l'immobile a cui è interessato.
La prima fase di una compravendita immobiliare coincide con la proposta d'acquisto. Dopo aver concordato un appuntamento con l'agenzia immobiliare oppure direttamente con il proprietario dell'immobile ed aver visitato l'edificio, è il momento di manifestare concretamente il tuo interesse verso la casa che intendi acquistare. In che modo? Attraverso una proposta che, se accettata, vincolerà sia l'acquirente che il venditore a procedere con la compravendita, nel rispetto di determinate condizioni che verranno stabilite all'interno della proposta stessa.
Poiché nella stragrande maggioranza dei casi le compravendite immobiliari sono gestite dalle agenzie immobiliari, sarà l'agenzia a fare da tramite tra le parti e a supportare il soggetto interessato in vista della presentazione della proposta d'acquisto. Si tratta di un documento da redigere in forma scritta. Nella maggior parte dei casi, l'agenzia sottoporrà all'interessato un modello prestampato da compilare. La proposta contiene:
Si prosegue, poi, con l'indicazione dei termini della proposta e delle modalità di pagamento. In genere, una compravendita avviene in tre pagamenti ma non è da escludere che le parti possano accordarsi in modo differente. Con la proposta viene lasciato un assegno a titolo di garanzia che prende il nome di caparra confirmatoria. Si tratta, di fatto, di un mezzo che può essere utilizzato per ottenere una sorta di risarcimento dei danni qualora una delle parti decida, una volta accettata la proposta, di tornare sui propri passi. In genere, se a cambiare idea è il venditore questi è tenuto a restituire il doppio della caparra versata dall'acquirente. Se questa decisione viene maturata dall'acquirente, invece, quest'ultimo non potrà pretendere la restituzione della caparra.
Dunque, il soggetto interessato, all'interno della proposta, deve indicare la cifra che è disposto ad offrire per acquistare l'immobile, tenendo conto del prezzi di vendita dello stesso, e l'importo della caparra confirmatoria, cioè una somma a titolo d'anticipo che il venditore potrà riscuotere soltanto nel caso in cui decida di accettare la proposta del soggetto interessato. In caso di accettazione della proposta, dal totale della somma da versare per l'acquisto dell'immobile andrà ovviamente detratto l'importo della caparra confirmatoria.
In genere, si consiglia di versare, a titolo di caparra, una cifra che si aggira intorno al 5 o 10% del prezzo d'acquisto. Ciò in quanto il venditore tende a prendere in più seria considerazione proposte che prevedono importi più elevati della caparra. Non solo. Se l'importo della caparra è più elevato, il venditore difficilmente valuterà proposte provenienti da altri potenziali acquirenti.
Solitamente, all'interno della proposta d'acquisto si procede ad indicare anche la data entro la quale verrà effettuato il rogito alla presenza di un notaio. La proposta deve contenere anche una scadenza, nel senso che va stabilito il numero dei giorni (solitamente 7/14 giorni) che il venditore avrà di tempo per valutare la proposta e comunicare una risposta.
Nella proposta d'acquisto bisogna prestare molta attenzione alle cosiddette condizioni sospensive. L'acquirente potrebbe, infatti, decidere di inserire all'interno della proposta delle condizioni al verificarsi delle quali la proposta può essere considerata valida. Il riferimento è al mutuo ipotecario. In sostanza, inserendo una clausola di "salvo buon fine mutuo" l'acquirente si impegnerà ad acquistare l'immobile soltanto se verrà finanziato da un istituto di credito. Di fatto, il venditore che accetta la proposta e le condizioni sospensive in essa inserite deve essere consapevole del fatto che, solo al verificarsi della condizione indicata nel documento, potrà incassare la caparra.
Nonostante in termini di legge sia da considerata valida e sufficiente la sola proposta d'acquisto, spesso le parti decidono, prima del rogito notarile, di stipulare anche un contratto preliminare di vendita o compromesso. Attraverso questo contratto possono essere definite, in maniera più approfondita, tutte le caratteristiche della compravendita e della trattativa.
Il contratto preliminare può essere stipulato sia tramite scrittura privata sia dinanzi al notaio. In ogni caso, è importante che questo contratto venga registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Solitamente, è l'acquirente a farsi carico delle spese di registrazione. Qualora si scelga l'opzione notarile, invece, il contratto verrà trascritto direttamente da un pubblico ufficiale.
Sovente, in occasione della stipula del preliminare, l'acquirente provvede a versare un'ulteriore somma che, dunque, rappresenta una sorta di integrazione della caparra confirmatoria già versata in fase di proposta d'acquisto. Nel compromesso si definiscono anche le modalità di consegna dell'immobile.
Questa è la terza e ultima fase dell'acquisto di una casa. Alla data dell'atto tutti i pagamenti a saldo del prezzo d'acquisto dell'immobile dovranno risultare completati, in genere tramite assegni circolari o bonifico anticipato. Nell'atto notarile vengono, infatti, elencati i vari pagamenti effettuati durante la trattativa. Il documento redatto dal notaio dovrà contenere informazioni ancora più precise rispetto a quelle presenti nella proposta d'acquisto, soprattutto in tema di identificazione dell'immobile. In tal senso, oltre ai dati catastali, sarà necessario allegare anche la planimetria aggiornata dell'edificio e il certificato di prestazione energetica.
Spetterà all'acquirente farsi carico delle varie spese notarili, dall'onorario del pubblico ufficiale alle imposte da versare sull'immobile. Chiaramente, sarà compito del notaio, durante la consulenza notarile, mettere al corrente l'acquirente sull'ammontare dei costi notarili, tenendo conto della classe catastale dell'immobile ma anche delle caratteristiche di venditore (se si tratta di un privato o di un'impresa costruttrice) e acquirente (se quest'ultimo sta acquistando una prima o una seconda casa). Prima di scegliere il notaio è possibile richiedere vari preventivi notarili. Se cerchi un preventivo notaio online puoi rivolgerti a Prezzinotaio, servizio che ti consente gratuitamente di inviare una richiesta di preventivo e ricevere una risposta da uno o più notai della tua città.
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