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È il contratto che sancisce l'accordo tra acquirente e venditore e che ha per oggetto una compravendita immobiliare, cioè il trasferimento dell'immobile da chi vende a chi acquista. Esso prevede che il trasferimento della proprietà avvenga a fronte del pagamento di un corrispettivo. Poiché i trasferimenti immobiliari rappresentano un ambito molto delicato, il nostro ordinamento giuridico prevede che, ai fini della vendita di un immobile, non sia sufficiente una scrittura privata. Il contratto di compravendita immobiliare acquisisce validità sotto il profilo giuridico-legale solo se assume la forma di rogito notarile, cioè di atto stipulato in forma scritta dal notaio, alla presenza delle parti.
Il contratto di compravendita immobiliare deve innanzitutto identificare i due contraenti. Questo significa che l'atto dovrà contenere i dati anagrafici sia del venditore che dell'acquirente. Si passa, poi, ai dati del bene oggetto di compravendita, in questo caso l'immobile. All'interno del contratto di compravendita è fondamentale identificare in maniera univoca l'immobile. Affinché ciò sia possibile, il notaio dovrà riportare i dati catastali dell'immobile (particella, foglio, subalterno) nonché l'indirizzo dello stesso. Inoltre, nel caso in cui oltre all'immobile venga acquistato un ulteriore locale (ad esempio un box o garage) non si può prescindere dalla corretta identificazione catastale dello stesso. Qualora l'immobile faccia parte di un condominio, l'acquirente potrebbe diventare titolare del diritto di comproprietà superficiaria di ulteriori locali condominiali, come ad esempio il sottotetto.
Altro elemento fondamentale che non può mai mancare all'interno dei contratti di compravendita di immobili è il prezzo di vendita, unitamente alle modalità di pagamento del bene. Dunque, il rogito notarile deve necessariamente riferimento ai dettagli del pagamento. Nelle compravendite immobiliari, in genere l'immobile viene saldato attraverso vari pagamenti. Ciò vale anche nel caso in cui l'acquirente abbia richiesto l'accesso ad un mutuo ipotecario. Considerando che solitamente le banche concedono mutui fino all'80% del valore dell'immobile, è molto probabile che il venditore sia stato liquidato attraverso almeno due pagamenti differenti.
Il rogito notarile deve, poi, contenere le informazioni relative all'attestato di prestazione energetica dell'edificio, con l'identificazione della classe energetica. Un altro importante lavoro che deve svolgere il notaio riguarda l'acquisizione di informazioni relative alla storia dell'immobile. Non a caso, negli atti notarili compare spesso una sezione denominata "Provenienza", all'interno della quale ci sono riferimenti al soggetto privato o all'impresa di costruzione dalla quale il venditore ha acquisito il bene che intende cedere all'acquirente.
Infine, ci sono le dichiarazioni di conformità, attraverso le quali l'immobile viene considerato in regola sia sotto il profilo catastale che urbanistico ed edilizio.
Sono diverse le responsabilità e le funzioni esercitate dal notaio in materia di compravendite immobiliari. Innanzitutto, il notaio è tenuto ad effettuare controlli specifici sia dal punto di vista ipotecario che catastale attraverso:
La visura ipotecaria è un documento rilasciato dall'Agenzia delle Entrate che contiene informazioni su eventuali gravami o vincoli che gravano su un immobile, come ipoteche, pignoramenti, sequestri, ecc. Serve a verificare se sul bene vi siano iscrizioni pregiudizievoli che potrebbero comprometterne la vendita o il trasferimento. È un documento fondamentale soprattutto nel caso in cui la compravendita immobiliare venga effettuata tramite il ricorso ad un mutuo ipotecario. Attraverso la visura ipotecaria, infatti, il notaio è in grado di certificare l'assenza di pregiudizievoli, sancendo la possibilità, per l'istituto di credito, di procedere con l'iscrizione dell'ipoteca di primo grado sull'immobile.
La visura catastale è, invece, un documento che riporta informazioni identificative dell’immobile (comune, foglio, particella, subalterno), la sua destinazione d'uso (abitazione, negozio, ufficio, ecc.) e i dati del proprietario. Essa non attesta la proprietà giuridica del bene ma fornisce dati utili per individuare e descrivere l’immobile sotto il profilo tecnico e fiscale. Si ottiene dal Catasto e ha, dunque, per oggetto la situazione catastale dell’immobile (superficie, rendita catastale, classe).
Ci sono anche altre tipologie di verifiche che è necessario effettuare per assicurarsi che tutto sia in regola. In particolare, è importante accertarsi che:
Per quanto il ruolo del notaio possa essere importante, è chiaro che, per essere certi della regolarità urbanistica dell'immobile, è necessario prendere visioni degli atti presso l'ufficio tecnico del Comune in cui si trova il bene. A tal proposito, potrebbe essere fondamentale sottoporre la documentazione ad un tecnico in possesso di competenze specifiche in materia di edilizia e urbanistica, come ad esempio un geometra, un ingegnere o un architetto.
La registrazione del contratto di compravendita immobiliare rientra tra i cosiddetti costi notarili, cioè tra le spese che l'acquirente dovrà pagare al notaio il giorno dell'atto. Infatti, tra gli adempimenti cui il notaio deve far fronte, figurano sia la registrazione dell'atto notarile sia la trascrizione. Spetterà al notaio effettuare il calcolo delle imposte che il cittadino dovrà pagare per queste importantissime operazioni. Ricordiamo che il notaio agisce come sostituto d'imposta, cioè riscuote le tasse per conto dello Stato per poi provvedere al versamento delle stesse all'Erario.
Inoltre, è necessario tener conto dell'onorario, cioè del prezzo stabilito dal notaio per la consulenza notarile e per i vari adempimenti necessari per la stipula del contratto di compravendita immobiliare. Non c'è un listino prezzi di riferimento né un tariffario, pertanto ogni notaio è libero di richiedere il compenso ritenuto più opportuno, in relazione alle proprie competenze e al lavoro svolto.
In alcuni casi, ci si rivolge al notaio anche per la registrazione del preliminare di vendita. C'è da dire che in questo caso non è obbligatorio affidarsi ad un notaio. Molto spesso, però, le parti preferiscono incaricare un pubblico ufficiale per tutelarsi da qualsiasi imprevisto, in particolare dall'eventualità che una delle parti possa tirarsi indietro e non rispettare quanto stabilito all'interno del compromesso.
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