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Il comodato d'uso è un contratto ad effetti obbligatori, con il quale il proprietario dell'immobile (comodante) concede il bene in godimento ad un altro soggetto (comodatario). Si tratta di un contratto ammesso dalla nostra normativa, espressamente menzionato nell'articolo 1803 del Codice Civile, il quale stabilisce che "Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta".
Appaiono abbastanza chiare le differenze anche rispetto al contratto di compravendita immobiliare. Nei contratto di comodato d'uso gratuito, infatti, il comodante continua ad essere proprietario dell'immobile, concedendo a terzi solo il diritto di godimento. Il comodato prevede, infatti, che ad un certo punto il bene debba essere restituito al proprietario. Nel contratto di compravendita, invece, si assiste ad un vero e proprio trasferimento di proprietà dal venditore all'acquirente.
In termini pratici, un contratto di comodato d'uso s'intende perfezionato con la consegna del bene. Nel caso di un immobile, al netto delle modalità scelte dalle parti per la sottoscrizione del contratto, la consegna delle chiavi sancisce la possibilità per il comodatario di cominciare a godere dell'edificio.
In questa sede ci stiamo concentrando principalmente sui contratti di comodato d'uso gratuito che hanno per oggetto un immobile ma, di fatto, nulla vieta che tali contratti possano prevedere la concessione di beni differenti, come ad esempio un'automobile. Inoltre, il contratto di comodato può essere stipulato sia tra privati oppure coinvolgere soggetti dotati di personalità giuridica.
In primis, è doveroso sottolineare che la legge ammette la possibilità di sottoscrizione dei contratto di comodato d'uso sia in forma verbale che scritta. Inoltre, non c'è l'obbligo di formalizzazione del contratto dinanzi ad un notaio. Ciò in quanto per questa tipologia di contratto non esiste l'obbligo di pubblicazione nei registri immobiliari.
Nel caso in cui il contratto venga stipulato in forma scritta, bisognerà tenere conto delle spese relative all'imposta di registro (pari a 200 euro) e all'imposta di bollo. Qualora si scelga di avvalersi ugualmente della consulenza notarile, sarà necessario considerare anche i costi notarili, in particolare l'onorario del notaio. Non ci sono disposizioni precise rispetto a chi tra comodante e comodatario debba provvedere al pagamento delle imposte ma, di prassi, è chi acquisisce il diritto di godimento dell'immobile a farsene carico.
In ogni caso, per evitare possibili liti o contenziosi che potrebbero sorgere nel corso del tempo, sottoscrivere un contratto di comodato d'uso dal notaio può rivelarsi provvidenziale sia per il comodante che per il comodatario. Uno degli elementi su cui potrebbe essere fatta chiarezza tramite atto notarile riguarda la durata del contratto di comodato d'uso gratuito. La normativa non impone limiti in tal senso ma le parti potrebbero accordarsi per stabilire entro quanto il comodatario dovrà restituire il bene al comodante.
Dal 2016 esiste un'agevolazione per chi concede in comodato d'uso un immobile a favore di figli o discendenti in linea retta, per i quali l'edificio rappresenta l'abitazione principale. L'agevolazione vale per tutte le unità immobiliari, ad esclusione di quelle che fanno parte delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Si tratta del cosiddetto sconto IMU, cioè della tassa che è tenuto a pagare chi è proprietario di più di un immobile.
Lo sconto è del 50% ed è valido solo per i contratti di comodato d'uso regolarmente registrati e stipulati tra genitori e figli. Se il contratto è stato stipulato in forma scritta, la registrazione va completata entro 30 giorni dalla data di stipula. In caso di contratto concluso verbalmente è necessario presentare la richiesta all'Agenzia delle Entrate.
Non finisce qui. Ci sono altri requisiti che è necessario rispettare affinché il comodante possa usufruire dello sconto IMU. Nello specifico, quest'ultimo deve essere proprietario, al di fuori dell'abitazione principale, di un solo immobile ubicato in Italia. Inoltre, la sua residenza e dimora abituale deve essere stabilita nello stesso comune in cui si trova l'immobile che s'intende concedere in comodato d'uso gratuito.
Per giunta, sorge spesso la domanda su chi debba provvedere al pagamento dell'IMU tra comodatario e comodante. In realtà, ci sono pochi dubbi sul fatto che debba essere quest'ultimo, cioè il proprietario dell'immobile, a pagare l'Imposta Municipale Unica. Si tratta di una tassa che si rivolge a chi è proprietario di più di un immobile, pertanto il comodatario, in quanto titolare soltanto di un diritto di godimento, non può essere tenuto a pagare l'IMU al posto del comodante.
Abbiamo visto che il comodato d'uso gratuito può essere stipulato anche tra genitori e figli. Non è, però, l'unica forma contrattuale alla quale si può ricorrere in circostanze del genere. Se, ad esempio, intendi cedere un immobile a tuo figlio e fare in modo che quest'ultimo ne diventi il proprietario puoi valutare altre soluzioni come:
Il contratto a favore di terzo può essere una soluzione conveniente quando un genitore è immediatamente intenzionato ad acquistare un immobile da destinare al figlio. In questo caso, all'interno del contratto di compravendita, le parti stabiliscono che ad usufruire del bene sarà un altro soggetto, alias il figlio, il quale potrà anche non essere fisicamente presente al momento del rogito notarile.
Se, invece, si acquista un immobile inizialmente per sé stessi e in un secondo momento si decide di donarlo gratuitamente al proprio figlio allora è possibile formalizzare la cessione tramite atto di donazione. Anche in questo caso il contratto andrà stipulato all'interno di uno studio notarile ma chi riceve in donazione il bene dovrà necessariamente essere presente al momento della sottoscrizione.
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