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Se anche tu stai valutando l'acquisto di un immobile, ti consigliamo di prestare attenzione anche al più piccolo dei dettagli legati all'operazione di trasferimento immobiliare. I contratti immobiliari, infatti, possono contenere diverse clausole di cui è fondamentale essere a conoscenza. Ciò vale anche e soprattutto nel caso in cui il rogito notarile venga preceduto dalla stipula del preliminare o compromesso di vendita. Dunque, prima di firmare qualsiasi documento legato all'acquisto imminente o futuro dell'immobile, è bene informarsi o chiedere spiegazioni al notaio sugli elementi che risultano poco chiari o di difficile comprensione. In questo articolo andremo a vedere quali sono le principali clausole che potrebbero essere inserite nei preliminari di vendita.
Quando si parla di contratto preliminare di compravendita ci riferiamo ad un accordo che viene raggiunto tra acquirente e venditore e che permette di fissare le condizioni relative alla futura vendita di un immobile Sono diverse le circostanze nelle quali potrebbe essere necessario stipulare un compromesso. Pensiamo a tutti quei casi nei quali l'immobile a cui l'acquirente è interessato non risulta immediatamente disponibile per il rogito. Un esempio tipico riguarda gli immobili di nuova costruzione. Poiché il processo di realizzazione di un nuovo immobile potrebbe essere abbastanza lungo, tramite il compromesso si stabiliscono le condizioni della futura vendita.
Cosa s'intende per clausola di vincolo? Si tratta di una clausola che mira a proteggere principalmente il venditore. Se presente all'interno di un preliminare di vendita, tale clausola comporta per l'acquirente l'impossibilità di procedere, prima della stipula del rogito notarile, alla vendita dell'immobile a terzi. La ratio di questa clausola sta nell'impedire che l'acquirente possa effettuare una vera e propria speculazione sul prezzo di compravendita, per giunta per un immobile che non è ancora di sua proprietà.
La clausola di riservatezza attiene principalmente alla sfera della privacy di entrambi i contraenti. Tramite questa clausola si mira ad evitare la diffusioni a terzi di informazioni relative ai dettagli dell'operazione. In questo modo, vengono dunque tutelati gli interessi di acquirente e venditore, soprattutto rispetto all'eventualità che soggetti estranei alla trattativa possano venire a conoscenza di informazioni sensibili.
Solitamente, la stipula di un contratto preliminare di compravendita è preceduta da una proposta d'acquisto. Chi è interessato all'immobile deve, infatti, avanzare una proposta ufficiale d'acquisto tramite assegni intestati al venditore e ad eventuali intermediari che partecipano alla trattativa (ad esempio le agenzie immobiliari e/o i consulenti finanziari). Nel caso in cui la proposta d'acquisto venga accettata, l'importo oggetto della stessa sarà restituito all'acquirente o, con molta probabilità, decurtato dal prezzo di vendita finale.
La presenza di una clausola di caparra confirmatoria si rivela fondamentale, poiché in grado di tutelare gli interessi sia dell'acquirente che del venditore. L'acquirente, infatti, qualora decidesse di tirarsi indietro e rinunciare all'acquisto dell'immobile, automaticamente non potrà chiedere la restituzione della caparra. D'altra parte, se fosse il venditore a cambiare idea e a rinunciare alla vendita dell'immobile oppure a cedere lo stesso ad un altro soggetto, ci sarebbe l'obbligo di restituire all'acquirente il doppio dell'importo della caparra da questi versata.
La clausola di verifica riconosce all'acquirente un determinato periodo di tempo, solitamente stabilito in 30 giorni, entro il quale sarà possibile verificare la conformità dell'immobile rispetto a quanto dichiarato all'interno del contratto preliminare di compravendita. Qualora da queste verifiche dovessero risultare delle difformità o incongruenze, l'acquirente potrebbe esercitare il diritto di rescissione del contratto oppure chiedere una riduzione del prezzo di vendita precedentemente concordato.
Questa clausola, seppur non espressamente prevista dal nostro Codice Civile, nella prassi trova spesso attuazione all'interno dei contratti preliminari di compravendita. Il motivo è presto detto. Nella maggior parte dei casi, infatti, chi acquista non dispone dell'intera cifra da corrispondere al venditore e, per tale ragione, diventa indispensabile l'accesso ad un mutuo ipotecario, cioè ad un prestito erogato da una banca e che prevede l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile.
Il punto è che potrebbe trascorrere diverso tempo dalla stipula del compromesso a quella del rogito. In circostanze del genere, l'acquirente non potrà certo procedere con la stipula del mutuo con così largo anticipo. Per tale ragione, l'acquirente potrebbe richiedere l'inserimento all'interno del contratto preliminare di vendita di una clausola che subordina l'effettivo acquisto dell'immobile alla concessione del mutuo. L'orientamento della giurisprudenza prevede addirittura che, in caso di mancata concessione del finanziamento, l'acquirente possa richiedere la restituzione della caparra confirmatoria.
Si tratta di una questione senza dubbio complessa e di non facile lettura. In ogni caso, per minimizzare il rischio legato ad un possibile diniego della banca, è importante che l'acquirente si sottoponga ad una consulenza con una o più banche prima della stipula del compromesso di vendita. In questo modo, sarà possibile comprendere se gli istituti di credito siano disposti o meno a concedere il mutuo, sulla base dei requisiti anagrafici, economici, creditizi e reddituali posseduti dai potenziali mutuatari.
In materia di clausole nei contratti di compravendita, in particolare nei compromessi o preliminari di vendita, non c'è l'obbligo di rivolgersi al notaio. Acquirente e venditore potrebbero stipulare un preliminare di vendita anche tramite scrittura privata o con l'ausilio di un intermediario immobiliare. Va detto, però, che stipulare un compromesso alla presenza del notaio rafforza la validità giuridica del documento.
Infatti, se il contratto preliminare di compravendita viene trascritto da un notaio può essere opponibile a terzi. Inoltre, il solo fatto che il compromesso venga stipulato dinanzi ad un notaio conferisce al documento una maggiore validità giuridica. Tale discorso si estende, ovviamente, anche alle clausole eventualmente contenute nel contratto preliminare di compravendita.
Se il contratto viene trascritto e registrato dal notaio, è molto difficile che possano sorgere controversie tra soggetti che vantano pretese sullo stesso immobile. La data di registrazione del contratto, infatti, essendo certificata dal notaio, consente di determinare in modo certo ed inoppugnabile chi sia il soggetto o i soggetti ai quali viene riconosciuto il diritto di precedenza sull'immobile.
Infine, il valore nel tempo di un preliminare trascritto dal notaio è notevolmente maggiore (fino a tre anni, a partire dalla data di trascrizione) rispetto ad un contratto frutto di un accordo privato tra le parti.
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