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Si ricorre spesso al preliminare o compromesso di vendita nei trasferimenti immobiliari. Prima di procedere al vero e proprio contratto di compravendita dell'immobile, grazie al compromesso è possibile giungere ad un accordo di massima tra le parti, le quali si impegnano a concludere in un secondo momento, tramite il rogito notarile, l'operazione.
Dalla stipula del compromesso alla data del rogito, però, molte cose potrebbero cambiare e potrebbe sorgere l'esigenza di effettuare la cosiddetta cessione del preliminare. È un'ipotesi ammessa dalla legge? La risposta è sì, il nostro codice civile consente la cessione del preliminare. Andiamo, dunque, a vedere nel dettaglio cosa s'intende per cessione del preliminare, in quali casi può essere utilizzati e quali sono i pro e i contro da considerare.
La cessione del compromesso o del preliminare è la cessione di un contratto. Si tratta della possibilità di trasferire il diritto di procedere al rogito ad un altro soggetto. Da un punto di vista strettamente normativo, si fa riferimento a tale fattispecie all'interno dell'articolo 1406 del Codice Civile, il quale afferma che: "Ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta".
Facciamo un esempio. Il signor Gianni sottoscrive un compromesso per l'acquisto di un immobile di proprietà del signor Giuseppe, provvedendo al versamento di una caparra. Prima del rogito, il signor Gianni, con il consenso del signor Giuseppe, può cedere il contratto di compromesso al signor Antonio, il quale è interessato ad acquistare l'immobile e si impegna a concludere l'operazione. La cessione del compromesso può essere effettuata sia a titolo oneroso che gratuito.
Sebbene nella prassi le casistiche siano spesso molto più complesse, sono tre le modifiche che potrebbero verificarsi nel periodo che intercorre tra la stipula del compromesso o preliminare di vendita e quella del contratto definitivo:
Il contratto preliminare di compravendita a favore del terzo si verifica, tornando all'esempio di cui sopra, quando il signor Gianni, che ha sottoscritto con il signor Giuseppe il compromesso di vendita, viene sostituito dal signor Antonio direttamente al momento della stipula del contratto definitivo. Dunque, questo vuol dire che nel preliminare o compromesso non potrà esserci alcun riferimento al signor Antonio.
Per ulteriori dettagli su questa forma contrattuale ti consigliamo di leggere anche il nostro articolo su come comprare casa con contratto a favore di terzo.
Il contratto preliminare di compravendita per persona da nominare prevede che il signor Gianni si impegni ad acquistare l'immobile dal signor Giuseppe, riservandosi però il diritto di effettuare l'operazione per proprio conto oppure a favore di un terzo non ancora individuato, entro e non oltre i termini fissati all'interno del contratto stesso. Qualora ciò avvenisse, la modificazione avrebbe effetto retroattivo a partire dalla data di stipula del compromesso. In questo caso, il signor Antonio potrebbe aggiungersi o sostituirsi al signor Gianni in vista della stipula del contratto definitivo.
Infine, è necessario menzionare il contratto preliminare di compravendita con clausola di cedibilità. In questo caso, nel contratto si fa già riferimento al fatto che il signor Gianni, pur impegnandosi ad acquistare l'immobile del signor Giuseppe, verrà sostituito da un soggetto terzo (nel nostro esempio li signor Antonio) al momento della stipula del rogito.
Per ulteriori dettagli su questo argomento ti invitiamo a leggere l'approfondimento relativo alle clausole più utilizzate nei contratti di compravendita.
La cessione del preliminare è, spesso, utilizzata da chi effettua investimenti immobiliari. Ciò in quanto chi cede il preliminare non è tenuto al pagamento dell'imposta di registro. La tassa va, infatti, pagata da chi effettivamente acquisirà la proprietà dell'immobile. Per giunta, chi utilizza questa tecnica può trarre vantaggio dal fatto di svolgere un'operazione senza dover impegnare l'intero capitale richiesto da un investimento immobiliare.
Ci sono, però, anche aspetti che potrebbero rendere meno conveniente questa soluzione, soprattutto per le persone fisiche. Sempre nell'ambito degli investimenti immobiliari, infatti, la cessione di preliminare genera un utile tassato all'interno della categoria dei redditi diversi, in base allo scaglione IRPEF del contribuente. Chiaramente, nel caso in cui la tassazione si rivelasse più elevata del guadagno, la cessione del compromesso si rivelerebbe senz'altro svantaggiosa.
Inoltre, affinché una cessione di preliminare possa andare a buon fine, è necessario il consenso anche dell'attuale proprietario dell'immobile. Ciò non sempre è semplice. Non finisce qui. Se non è necessario farsi carico dell'imposta di registro collegata all'intestazione dell'immobile, lo stesso non si può dire dell'imposta di registro associata alla cessione del contratto preliminare. Facciamo ulteriore chiarezza su questo punto specificando che:
Anche il venditore dell'immobile, però, potrebbe trarre vantaggio dalla cessione del preliminare. Poniamo il caso che proprio il venditore abbia l'esigenza di disporre a stretto giro di una somma di liquidità per far fronte ad alcune spese urgenti. La possibilità di incassare sin da subito l'importo della caparra potrebbe indurre il venditore ad accettare con minori remore la cessione del preliminare.
Nel caso in cui un atto di cessione del contratto abbia per oggetto beni immobili, si rende necessaria la trascrizione dell'atto stesso nei registri immobiliari. Ricordiamo che un atto notarile di compravendita è valido a titolo di legge soltanto se stipulato dinanzi ad un notaio. Non c'è, invece, l'obbligo di stipula del compromesso al cospetto del notaio. Nonostante ciò, richiedere una consulenza notarile ad un professionista esperto in materia è sempre altamente consigliato, soprattutto se si tratta di operazioni complesse o che potrebbero prevedere la presenza di determinate clausole.
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