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Quando si valuta l’acquisto di un’abitazione è importante sapere che esistono diverse tipologie di proprietà, in base alle quali possono variare i diritti che sorgono sugli immobili. A tal proposito, è bene, per esempio, conoscere la differenza tra piena proprietà e proprietà in diritto di superficie.
Anche su queste operazioni che potrebbero coinvolgere gli enti comunali, la consulenza professionale di un notaio può rivelarsi di vitale importanza. In questo articolo andremo a vedere cosa sono diritti di proprietà e diritti di superficie e come è possibile esercitare il riscatto di un immobile sul quale è presente soltanto un diritto di superficie.
Se sei proprietario di un immobile in diritto di proprietà vuol dire che possiedi sia le mura sia il terreno sul quale l’edificio è stato costruito.
Si parla di diritto di superficie quando la proprietà dell’immobile e quella del terreno non fanno capo allo stesso soggetto. Nella fattispecie, il proprietario del terreno ha la possibilità di costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a vantaggio di altri soggetti, i quali potranno acquistarne la proprietà.
Cosa vuol dire avere un’abitazione in diritto di superficie? Significa che puoi rivendicare il diritto della proprietà dell’immobile ma non del terreno su cui la casa è stata costruita. Nella stragrande maggioranza dei casi, il proprietario del terreno è l’ente comunale in cui ricade il terreno stesso. La prassi, infatti, vuole che i comuni mettano a disposizione di imprese di costruzione e cooperative i terreni sui quali costruire.
In sostanza, viene stipulata una convenzione tra comuni ed imprese costruttrici per la realizzazione di abitazione da vendere in diritto di superficie. Nel gergo tecnico, in queste circostanze si parla di edilizia convenzionata. Nel linguaggio popolare, invece, tale pratica è associata all’opzione dei 99 anni, in virtù del fatto che tale convenzione ha generalmente tale durata. In ogni caso, queste convenzioni richiedono la sottoscrizione di un atto notarile, all’interno del quale andranno specificate le modalità di attuazione del progetto nonché quelle di riscatto da parte degli aventi diritto.
L’obiettivo dell’edilizia convenzionata è di favorire la costruzione di edifici a costi minori, così da consentirne l’acquisto anche a persone potenzialmente meno abbienti. Ciò si traduce nella possibilità di acquistare casa ad un prezzo più vantaggioso rispetto al mercato.
Di contro, però, è necessario tenere conto dei vincoli che una casa in diritto di superficie comporta. Se, ad esempio, vuoi vendere un immobile in diritto di superficie, non potrai muoverti in totale autonomia, in quanto è la convenzione a stabilire le modalità e le condizioni di vendita.
Affinché il diritto di superficie possa essere trasformato in diritto di proprietà è necessario esercitare il riscatto dell’area, ovvero di quella parte dell’immobile che non appartiene ancora a te.
In sostanza, la legge dice che se sei proprietario di un alloggio edificato nei Piani di Zona, sul quale grava un diritto di superficie, puoi riscattare la quota dell’area su cui l’immobile è stato costruito. Così facendo, si vanno ad eliminare i vincoli gravanti sull’edificio. Ai fini del riscatto, è necessario pagare l’importo determinato e sottoscrivere un apposito atto notarile.
Dunque, anche in tal caso la presenza del notaio si conferma imprescindibile ai fini della regolarità e del buon esito dell’operazione. Se hai bisogno di un preventivo notaio per il riscatto di un diritto di superficie, puoi inviare una richiesta su prezzinotaio.it. Riceverai un preventivo entro 24 ore lavorative.
In alcuni casi, è prevista la possibilità di rivendere l’immobile ad un prezzo di mercato, a condizione che l’edificio venga svincolato dal prezzo massimo di cessione imposto dalla convenzione, previo pagamento di un corrispettivo all’Ente. L’operazione prende il nome di affrancazione.
Non bisogna, però, dare per scontato che l’affrancazione sia conveniente. Conviene, a tal proposito, eseguire un’attenta analisi di mercato per comprendere se il prezzo massimo stabilito dal Comune sia allineato o meno ai valori del mercato immobiliare della zona in cui si trova l’immobile.
Chiaramente, è fondamentale conoscere anche i costi per lo svincolo di una casa costruita nell’ambito dell’edilizia convenzionata. In ogni caso, ricordiamo che ci sono anche dei tempi da rispettare nell’ambito della vendita di un immobile in edilizia convenzionata. In genere, bisogna attendere almeno cinque anni dalla data d’acquisto dell’edificio.
Altro aspetto assolutamente rilevante è la tipologia di acquirente. Non hai la possibilità di vendere a chiunque il tuo immobile. Poiché queste abitazioni vengono realizzate per agevolare i ceti meno abbienti, può acquistare in edilizia convenzionata solo chi è in possesso dei requisiti patrimoniali, reddituali e di residenza previsti dalla convenzione.
In base a quanto previsto dalle normative vigenti, la cifra da pagare non può eccedere:
In ogni caso, è bene consultare sempre il comune in cui è stato costruito l’immobile, in quanto i costi potrebbero variare anche a seconda del piano di zona che è stato approvato. Nei costi vanno, comunque, considerati sia la parcella del notaio, sia il rimborso delle spese amministrative e di istruttoria, sia le imposte.
Chiaramente, il costo complessivo dell’operazione potrebbe ulteriormente aumentare se, ai fini del riscatto, dovessi avvalerti anche di altri professionisti, come ad esempio tecnici o agenti immobiliari.
In primo luogo, il notaio deve avere la possibilità di conoscere con precisione i contraenti. Se da un lato è abbastanza facile identificare chi sarà il soggetto che eserciterà il riscatto, lo stesso non si può dire per il Comune. Bisognerà, dunque, innanzitutto appurare quali soggetti e a che titolo sottoscriveranno l’atto per conto del Comune.
Gli altri documenti sono, poi, sostanzialmente simili alla documentazione necessaria per qualsiasi atto notarile di compravendita, vale a dire:
Il notaio richiederà sicuramente di accedere a una copia della convenzione edilizia tra comune ed impresa costruttrice e del relativo atto notarile.
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