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La compravendita di un terreno agricolo è un'operazione caratterizzata da diverse fasi e l'acquirente deve farsi carico delle spese legate all'acquisto. Così come avviene nell'ambito delle compravendite immobiliari, in cui sono previste delle agevolazioni per chi acquista la prima casa, lo stesso principio si applica anche all'acquisto dei terreni. In questo caso, però, la logica è differente. Lo Stato intende, infatti, agevolare gli agricoltori cioè soggetti che si dedicano principalmente all'agricoltura e che, dunque, acquistano il terreno per lo svolgimento di attività agricole.
Questo vuol dire che la tassazione cambia anche a seconda della tipologia di soggetto che intende acquistare il terreno agricolo. Inoltre, così come per l'acquisto di immobili, anche le compravendite di terreni si perfezionano attraverso un atto notarile. In questo articolo andremo, pertanto, a descrivere nel dettaglio i costi che sarà necessario sostenere per comprare un terreno agricolo.
Se intendi acquistare un terreno agricolo ma non sei un agricoltore, dovrai sostenere il costo dell'imposta di registro, nella misura del 15% del prezzo del terreno agricolo. In ogni caso, il costo dell'imposta di registro non può mai essere inferiore a 1.000 euro. Bisognerà, poi, sostenere le spese legate all'imposta catastale, pari a 50 euro, e all'imposta ipotecaria, pari a 50 euro.
C'è un'ulteriore distinzione tra coltivatori che usufruiscono dell'agevolazione della Piccola Proprietà Contadina e coltivatori che non richiedono tale agevolazione. È doveroso un breve approfondimento relativo a questa agevolazione che può essere richiesta da società agricole, imprenditori agricoli professionali e coltivatori diretti. Per poter usufruire dell'incentivo, però, lo Stato impone all'agricoltore di:
È concesso all'agricoltore affittare il terreno a:
L'Agenzia delle Entrate ha specificato che possono usufruire dell'agevolazione della Piccola Proprietà Contadina anche coloro che acquistano, insieme al terreno, anche un piccolo fabbricato ad esso pertinente. Parliamo, dunque, di un fabbricato che rientra nei confini del terreno e che, ad esempio, potrebbe essere adibito a deposito delle attrezzature agricole utilizzate per la coltivazione.
Le aliquote relative agli agricoltori che chiedono di usufruire della Piccola Proprietà Contadina prevedono un'imposta di registro pari all'1% del prezzo del terreno agricolo, un'imposta ipotecaria pari a 200 euro e un'imposta catastale, sempre pari a 200 euro. L'imposta di registro non può, in ogni caso, essere inferiore a 200 euro. Nel caso in cui l'acquirente decida di avvalersi delle agevolazioni della Piccola Proprietà Contadina ma poi mette in atto, nei cinque anni successivi, un comportamento tale da far decadere il beneficio fiscale (ad esempio vendendo il terreno), l'imposta di registro passa al 9%.
Se sei un coltivatore ma non richiedi l'agevolazione della Piccola Proprietà Contadina le imposte da pagare sono le stesse che abbiamo poc'anzi descritto per i non agricoltori, ad eccezione dell'imposta di registro, pari al 9% del prezzo del terreno agricolo. All'imposta di registro si aggiunge l'imposta ipocatastale del valore complessivo pari a 100 euro (50 euro per l'imposta ipotecaria e 50 euro per l'imposta catastale).
In caso di vendita di un terreno agricolo spetta all'acquirente, salvo differenti accordi tra le parti, individuare il notaio che dovrà occuparsi della stipula dell'atto di compravendita. La consulenza notarile è un passaggio molto importante. In questa fase, infatti, il notaio dovrà comprendere qual è la tassazione che andrà applicata all'operazione, tenendo conto delle differenze ampiamente descritte nei paragrafi precedenti. Ciò in quanto il preventivo del notaio sarà comprensivo anche delle imposte che l'acquirente dovrà versare allo Stato. In realtà, da un punto di vista operativo e procedurale, l'acquirente paga al notaio le imposte. Queste tasse dovranno, però, poi essere versate dal notaio all'Erario.
Dunque, le spese notarili saranno, a parità di prezzo del terreno, più basse per gli agricoltori che si avvalgono dell'agevolazione prevista dalla Piccola Proprietà Contadina. Alle imposte bisognerà, poi, aggiungere l'onorario del notaio. Da questo punto di vista non è possibile fornire indicazioni precisissime, in quanto ogni notaio è libero di proporre la parcella ritenuta più consona alla tipologia e alla complessità del lavoro da svolgere. Mediamente, l'onorario del notaio per l'acquisto di un terreno agricolo oscilla tra 1.000 e 1.500 euro. Alcuni notai scelgono di calcolare la parcella in base al prezzo del terreno. Di conseguenza, l'onorario potrebbe essere più elevato.
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