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È possibile effettuare la compravendita di un terreno agricolo senza un notaio? La risposta è no. Quando si acquista un terreno agricolo, allo stesso modo di ciò che accade quando si compra un immobile o un'altra tipologia di terreno, è necessario stipulare un atto pubblico alla presenza del notaio. Tra l'altro, la figura del notaio si rivela di grande importanza poiché, di fatto, garantisce che l'operazione di compravendita sia svolta nel rispetto della normativa vigente.
La domanda che si pongono gli utenti in merito alla possibilità di acquistare terreni agricoli senza notaio nasce, in realtà, da quello che potremmo definire un luogo comune e cioè dalla convinzione che la presenza del notaio renda la compravendita molto più costosa. Molti, però, ignorano che la cifra che viene pagata al notaio non viene interamente intascata dal pubblico ufficiale. Anzi, in verità, una minima parte di essa coincide con l'onorario del professionista.
Una quota consistente è destinata al pagamento delle imposte associate all'acquisto del terreno agricolo. Ciò in quanto il nostro ordinamento prevede che i notai agiscano come sostituti d'imposta e riscuotano le tasse per conto dello Stato. Sarà, poi, lo stesso notaio a farsi carico di versare le imposte nelle modalità ed entro le tempistiche stabilite dalla legge.
Il costo del notaio per l'acquisto di un terreno agricolo può dipendere da diversi fattori. Sotto questo aspetto, non è possibile fornire indicazioni certe e precise, in quanto ogni notaio è assolutamente libero di stabilire il compenso ritenuto più opportuno in base alla tipologia di lavoro da svolgere. Alcuni lavori potrebbero legare la propria parcella alla complessità dell'atto, altri al valore economico del bene oggetto di compravendita e, dunque, in questo caso del terreno agricolo. Per terreni agricoli dal costo che si aggira intorno ai 25.000 euro orientativamente la parcella del notaio potrebbe aggirarsi tra i 1.000 e i 1.500 euro.
Per il calcolo delle tasse da pagare la fase di consulenza notarile è sicuramente fondamentale. Il notaio, infatti, dovrà acquisire da colui che è interessato all'acquisto di un terreno agricolo le informazioni necessarie ai fini del calcolo delle imposte. Del resto, anche nelle compravendite di terreni agricoli così come in quelle immobiliari, colui che paga il notaio è generalmente l'acquirente, salvo differenti accordi tra le parti.
Le tipologie di imposte da pagare su un terreno agricolo sono sostanzialmente le stesse che vanno versate anche negli acquisti di immobili. Ci riferiamo all'imposta di registro, all'imposta catastale e all'imposta ipotecaria, con aliquote ovviamente differenti. Così come sono presenti delle agevolazioni per chi, in ambito immobiliare, acquista la prima casa, non mancano dei vantaggi fiscali anche sui terreni agricoli. Ecco il motivo per cui la consulenza del notaio è fondamentale.
Bisogna partire dal presupposto che lo Stato intende agevolare, sotto il profilo fiscale, l'acquisto di terreni effettuato da chi opera come agricoltore. In ogni caso, un terreno agricolo potrebbe essere acquistato anche da chi nella vita svolge tutt'altra attività. L'imposta di registro, per i non agricoltori, è pari al 15% del prezzo del terreno agricolo e non può mai essere inferiore a 1.000 euro. Per l'imposta catastale e ipotecaria, invece, si paga un importo pari a 50 euro cadauna.
Anche per gli agricoltori, però, le aliquote non sono uguali. Vige, infatti, un'ulteriore distinzione tra:
Nel primo caso, l'imposta di registro è pari all'1% del prezzo del terreno agricolo e l'imposta catastale è pari a 200 €. Stesso costo (200 €) per l'imposta ipotecaria. Se, invece, non si ha diritto ad usufruire delle agevolazioni previste dalla Piccola Proprietà Contadina, l'aliquota dell'imposta di registro sale al 9% del prezzo del terreno mentre il costo totale delle imposte ipotecaria e catastale è pari a 100 € (50€ cadauna).
Scegliere il notaio a cui affidare l'atto di compravendita del terreno agricolo è, senza dubbio, una decisione importante. A seconda della città in cui si vive, potrebbe esserci una maggiore o minore disponibilità di notai. Ad esempio, il numero di notai a Roma sarà sicuramente più elevato del numero di notai a Torino. Chiaramente, il fatto di poter contare su un numero maggiore di notai offre la possibilità di scegliere tra tanti professionisti e, dunque, di confrontare diversi preventivi.
Questa è senz'altro un'ottima soluzione qualora si abbia l'interesse ad individuare un notaio economico o, comunque, dal buon rapporto qualità-prezzo. Del resto, dobbiamo partire dal presupposto che tutti i notai sono estremamente competenti nel loro settore. Lo dimostra il fatto che per diventare notai è necessario affrontare un percorso molto lungo ed elaborato ma soprattutto superare un concorso nazionale abbastanza difficile. Ovviamente, un buon notaio deve avere la capacità, negli anni, di aggiornarsi anche rispetto alle evoluzioni che coinvolgono i diversi settori legati all'attività notarile, tra cui quello immobiliare.
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