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Quando si effettua un investimento immobiliare è bene prestare attenzione a diversi aspetti. In primo luogo, bisogna identificare il tipo di immobile che viene acquistato. Fondamentalmente, è possibile scegliere tra fabbricati e terreni. Qualora si optasse per quest'ultima opzione, sarebbe necessario scegliere tra terreno agricolo e terreno edificabile.
Abbiamo già parlato dei costi associati all'acquisto di un terreno agricolo. Abbiamo, inoltre, spiegato le ragioni per cui non non è possibile concludere la compravendita di un terreno agricolo senza il notaio. In questo articolo ci concentreremo sulle tasse e sui costi legati all'acquisto di un terreno edificabile. Prosegui nella lettura per saperne di più.
Un terreno si definisce edificabile quando può essere utilizzato per la costruzione di edifici ad uso civile o industriale. Spetta al Comune in cui si trova il terreno determinarne la destinazione d'uso attraverso il Piano Regolatore Generale. Chiunque sia interessato ad acquistare un terreno edificabile dovrà giocoforza procurarsi il Certificato di Destinazione Urbanistica. Si tratta di un documento rilasciato dall'ente comunale, all'interno del quale, tra le altre informazioni, è possibile rinvenire pure quella relativa alla destinazione del terreno.
Chi si appresta ad investire sull'acquisto di un terreno edificabile deve sicuramente essere messo al corrente rispetto ai diversi costi da sostenere, come ad esempio la tassazione. Sappiamo bene che, sotto il profilo fiscale, ci sono diverse aliquote di cui tenere conto, in quanto lo Stato tende ad agevolare, ad esempio, coloro che acquistano la prima casa. Per giunta, la tassazione tende a variare anche in base alla tipologia di venditore. In primo luogo, è necessario distinguere tra:
Se a vendere il terreno edificabile è un privato, si paga un'imposta di registro pari al 9% del prezzo di vendita del terreno edificabile (in ogni caso l'imposta non può essere inferiore a 1.000 €). Inoltre, vanno considerati l'imposta ipotecaria, del valore di 50 €, e l'imposta catastale, sempre del valore di 50 €. Quando, invece, la vendita viene effettuata da un'impresa, bisogna innanzitutto tenere conto dell'IVA al 22%, calcolata sul prezzo di vendita. A ciò si aggiungono l'imposta di registro, l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria, ognuna del valore di 200 euro.
| Tipologia di venditore | Imposta di Registro | IVA | Imposta Ipotecaria | Imposta Catastale |
| Privato | 9% (minimo 1.000 €) | Non prevista | 50 € | 50 € |
| Impresa | 200 € | 22% | 200 € | 200 € |
Ad eccezione della prima casa, per tutte le altre proprietà immobiliari, indipendentemente dal fatto che riguardino fabbricati o terreni, è necessario pagare annualmente l'Imposta Municipale Unica, ai più nota come IMU. Occhio anche all'imposta di bollo e alla tassa di concessione edilizia, quest'ultima non sempre presente ma che potrebbe essere richiesta dal Comune ai fini del rilascio del permesso di costruire.
Per avere un quadro più chiaro delle tasse da pagare è bene chiedere il parere di un esperto in materia, come ad esempio un notaio oppure un commercialista. Inoltre, trattandosi di un iter più complesso rispetto ad altre operazioni immobiliari, potrebbe essere opportuno avvalersi anche del supporto di geometri o ingegneri, soprattutto per avere un riscontro più attendibile anche rispetto al valore del terreno edificabile.
In genere, infatti, il valore economico del terreno edificabile viene stabilito sulla base di diversi fattori, come ad esempio:
Come avrai già avuto modo di intuire, anche l'acquisto di un terreno edificabile va perfezionato alla presenza di un notaio. Questo vuol dire che sarà a carico dell'acquirente l'onorario del pubblico ufficiale. In tal senso, ogni notaio potrà muoversi liberamente e chiedere un compenso calcolato sulla base di fattori come:
Ricordiamo che l'acquirente pagherà al notaio sia la parcella che le imposte. Dunque, il preventivo che il notaio ti proporrà terrà conto di entrambe le voci di costo. Chiaramente, affinché il notaio possa elaborare un preventivo attendibile, chi si appresta ad acquistare il terreno dovrà fornire informazioni precise rispetto alla tipologia di venditore, destinazione d'uso e luogo in cui si trova l'area da edificare.
Inoltre, l'acquirente dovrà specificare se l'acquisto viene effettuato attraverso il ricorso ad un finanziamento bancario. In quest'ultimo caso, infatti, il notaio dovrà dialogare con l'istituto di credito erogante, al quale dovrà trasmettere, prima dell'atto di mutuo, la relazione notarile preliminare.
È possibile chiedere preventivi a più di un notaio, così da poter confrontare più facilmente le parcelle proposte dai vari professionisti. Se cerchi un notaio per l'acquisto di un terreno edificabile e non sai a chi rivolgerti puoi inviare una richiesta su Prezzinotaio.it. Riceverai in breve tempo un preventivo gratuito e senza impegno.
Supponiamo che il terreno edificabile abbia un prezzo di vendita pari a 100.000 €. I costi da sostenere, in caso di vendita effettuata da un privato, saranno i seguenti:
Se il venditore è un'impresa:
A questi importi va aggiunto l'onorario del notaio, che potrebbe oscillare mediamente tra 1.000 e 1.500 €.
Ci sono delle spese extra che non vanno versate al notaio ma che andrebbero comunque considerate ai fini di una valutazione più ampia rispetto al costo complessivo dell'operazione. Ci riferiamo, ad esempio, ai costi per la stesura del progetto edilizio, a quelli per l'ottenimento dei permessi di costruzione e ai costi operativi per la costruzione stessa (materiali, personale etc.).
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