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Quando si parla di compravendite immobiliari e di finanziamenti bancari viene naturale pensare al mutuo ipotecario, cioè a quel prestito che prevede che la banca iscriva un’ipoteca di primo grado sull’immobile che il mutuatario ha acquistato. Si tratta di una forma di tutela per la banca, la quale si assicura il diritto di rivalersi sull’immobile in caso di inadempienze del mutuatario.
Inoltre, è importante specificare che l’acquisto di un immobile, con o senza mutuo, va sempre e comunque perfezionato presso un notaio attraverso il cosiddetto rogito notarile o atto notarile di compravendita. Se, però, l’operazione viene conclusa con il mutuo, al notaio spetta il compito di mettersi in contatto con la banca, inviando all’istituto la relazione notarile preliminare, documento che certifica l’assenza di formalità pregiudizievoli sull’immobile e che contiene i dati identificativi di tutti i soggetti che partecipano al mutuo nonché i dati dell'immobile stesso. Il notaio dovrà, infine, stipulare e apporre la firma sull'atto di mutuo, così da attribuire automaticamente valore legale al finanziamento.
A seconda della finalità per la quale si richiede il mutuo è possibile distinguere tra:
Indipendentemente dalla tipologia di mutuo che si sceglie, è fondamentale essere consapevoli dei costi notarili, cioè dell'onorario da pagare al notaio ma anche delle altre spese, tra cui tasse, costi amministrativi, redazione e trascrizione dell'atto notarile.
Il mutuo per l'acquisto della prima casa è il finanziamento che la banca concede a colui o coloro che stanno per acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale. Lo Stato riconosce interessanti agevolazioni sotto il profilo fiscale a chi si accinge ad investire sull'acquisto di una prima casa. Innanzitutto, c'è uno sconto sull'imposta sostitutiva del mutuo. Per le prime case, infatti, essa è stabilita nella misura dello 0,25% dell'importo erogato dalla banca. Vi è, inoltre, la possibilità di ottenere una detrazione IRPEF del 19% per i cosiddetti interessi passivi del mutuo, con un tetto massimo di 4.000 euro.
Ci sono altre spese da sostenere ma con la possibilità di ottenere ulteriori agevolazioni. Chi acquista una prima casa gode, infatti, di un'imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell'immobile se il venditore è un privato o un'azienda esente da IVA. Ulteriore agevolazione sull'imposta catastale e ipotecaria, con un costo cadauno pari a 50 euro. Se, invece, a vendere l'immobile è un'impresa di costruzione soggetta all'IVA, bisogna tener conto dell'imposta sul valore aggiunto, pari al 4% del prezzo di acquisto. Per l'imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale è, invece, previsto un costo di 200€ cadauno.
Alcune banche potrebbero offrire condizioni agevolate se l'acquisto della prima casa viene, ad esempio, effettuato da un giovane Under 36 o se la prima abitazione è un immobile cosiddetto green. Si tratta, però, di scelte che dipendono dalle politiche di credito dei singoli istituti bancari.
Non sono, invece, previste agevolazioni per chi è già proprietario di un immobile e si appresta ad acquistare un altro edificio. In questo caso, infatti, le imposte sono di importo più elevato, a partire dall'imposta sostitutiva del mutuo, pari al 2% dell'importo concesso dall'istituto di credito. Se l'immobile viene acquistato da un privato o da una società che vende in esenzione d'IVA, l'imposta di registro da versale è pari al 9% del valore catastale. Non ci sono differenze, invece, per l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale, per le quali è confermato il costo di 50 € cadauno.
Qualora l'immobile venga acquistato da un'impresa soggetta ad IVA, l'acquirente pagherà l'imposta sul valore aggiunto nella misura del 10% del prezzo della cessione. Confermato il costo di 200 € cadauno per imposta ipotecaria, imposta di registro e imposta catastale.
La surroga del mutuo è un'opzione che permette al mutuatario di cambiare la banca creditrice cioè della prima banca che ha concesso il mutuo originario. La normativa stabilisce l'assenza di costi, cioè di spese e di commissioni, nel caso in cui il debitore voglia usufruire della possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un altro istituto di credito. Si tratta di un'opportunità molto interessante, alla luce del fatto che le condizioni personali oppure quelle del mercato creditizio potrebbero variare nel corso del tempo e, dunque, essere profondamente differenti rispetto al momento in cui è stato acceso il finanziamento. Grazie alla surroga potresti, ad esempio, intervenire sulla durata del mutuo e/o sulla rata. L'obiettivo deve essere quello di accedere a condizioni più convenienti e che consentano di rimborsare il mutuo con maggiore facilità.
La sostituzione del mutuo prevede l'estinzione del precedente mutuo e l'accensione di un nuovo contratto di finanziamento, con la stessa banca oppure con un altro istituto di credito. Rispetto alla surroga, però, in caso di sostituzione è necessario sostenere tutti i costi tipici del mutuo (spese di istruttoria, spese di perizia, spese notarili etc.).
Se le condizioni associate al tuo contratto di mutuo non ti soddisfano più puoi richiedere la rinegoziazione. Il mutuatario ha, infatti, la possibilità di rinegoziare il mutuo con la stessa banca. Potresti, ad esempio, cambiare la tipologia di tasso, passando dal variabile al fisso o viceversa, oppure intervenire su altri elementi contrattuali.
Il mutuo ristrutturazione parte da presupposti differenti rispetto al mutuo acquisto casa. In questo caso, infatti, il richiedente è già proprietario di un immobile ma ha bisogno di accedere ad un finanziamento per poterlo ristrutturare. L'iter prevede, innanzitutto, una valutazione complessiva rispetto ai costi dell'intervento da effettuare. Così come avviene per l'acquisto di un immobile, solitamente le banche tendono a coprire fino all'80% dei costi di ristrutturazione, lasciando al beneficiario l'onere di provvedere al pagamento della parte restante.
Esiste, infine, anche il mutuo liquidità cioè una sorta di prestito personale che, però, potrebbe essere erogato a condizioni economiche e contrattuali più vantaggiose. Il mutuo prevede, infatti, la concessione di una somma a titolo di liquidità che il richiedente può utilizzare per far fronte a delle spese importanti (matrimonio, spese sanitarie etc.).
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