Surroga mutuo: cos'è, come funziona e quanto costa il notaio?

La surroga del mutuo è un'opportunità molto interessante per passare ad un finanziamento che offra condizioni più vantaggiose. Se stiamo valutando l'acquisto di una casa (prima o seconda che sia) tramite un mutuo ipotecario è molto probabile che tenderemo ad informarci soprattutto sui tassi d'interesse. Come puoi facilmente immaginare, i tassi sono soggetti a delle oscillazioni in base a moltissimi fattori.

Potrebbe capitare che il tasso d'interesse, nel periodo storico in cui stiamo effettuando la nostra ricerca, non sia particolarmente vantaggioso. Ciò potrebbe indurci a rinunciare al mutuo oppure ad attendere una diminuzione dei tassi. Grazie alla surroga, però, non è necessario tentennare, anzi potrai ugualmente richiedere il tuo finanziamento ed acquistare la casa che hai sempre sognato. In questo articolo andremo a vedere, nel dettaglio, cos'è e come funziona la surroga e i costi notarili da sostenere.

Cos'è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è la possibilità di trasferire il proprio mutuo dalla banca originaria ad un altro istituto di credito. Si tratta di un'opportunità espressamente prevista dalla legge italiana (Decreto 7 del 2007, noto ai più come Legge Bersani), in considerazione del fatto che il mutuo rappresenta un finanziamento a media-lunga scadenza e che gli scenari potrebbero radicalmente mutare nel corso di un arco temporale così lungo. Il rischio è che il mutuatario possa ritrovarsi, negli anni, con un contratto di mutuo non più conveniente, con la conseguenza che potrebbe essere difficile sostenere il peso delle rate e restituire il debito. Grazie alla surroga il mutuatario in qualsiasi momento può decidere di effettuare la portabilità del mutuo.

È importante chiarire la differenza tra la surroga e la rinegoziazione del mutuo. Nello specifico, il mutuatario potrebbe proporre al proprio istituto di credito di rinegoziare il mutuo, vale a dire di rivedere le condizioni contrattuali del finanziamento. Nel caso in cui la banca rifiutasse la rinegoziazione, al mutuatario non resterebbe che rivolgersi ad altri istituti di credito e valutare l'opzione della surroga, trasferendo così il finanziamento dalla banca che ha inizialmente concesso il mutuo ad un ente che promette condizioni contrattuali maggiormente vantaggiose. In sostanza, la banca non è obbligata ad accettare la richiesta di rinegoziazione da parte del proprio cliente ma non può opporsi alla surroga.

Come funziona?

Con il trasferimento del mutuo presso un'altra banca il mutuatario avrà la possibilità di scegliere un altro tasso d'interesse, passando ad esempio dal tasso variabile a quello fisso o viceversa. È, inoltre, possibile intervenire sulla durata del contratto, sullo spread e sull'importo della rata. Attraverso la surroga non è possibile, invece, modificare l'intestatario del contratto (in tal caso dovrai valutare il cosiddetto accollo del mutuo) né l'importo del debito residuo che dovrà essere lo stesso del finanziamento originario, chiaramente aggiornato alla data della stipula.

In termini tecnici, il precedente contratto di mutuo non smette di esistere ma viene soltanto trasferito ad un nuovo creditore. Di conseguenza, il mutuatario potrà continuare ad usufruire di tutti i vantaggi fiscali a lui già precedentemente accordati, come ad esempio le detrazioni IRPEF sugli interessi passivi. La nuova banca si assume l'onere di subentrare al posto dell'istituto precedente anche in tema di garanzie personali e reali. In termini semplici, questo significa che l'ipoteca precedentemente iscritta sull'immobile oggetto del mutuo non viene cancellata ma sostituita, proprio in virtù del subentro del nuovo istituto di credito.

Se hai scelto di trasferire il tuo mutuo dovrai inviare una comunicazione in forma scritta, tramite PEC o raccomandata con ricevuta A/R, sia all'attuale creditore sia alla nuova banca. L'istituto originario non può opporsi alla richiesta di surroga, anzi dovrà concedere il nulla osta entro trenta giorni, per evitare di incorrere in penali. Al contrario, la banca presso la quale desideri trasferire il mutuo non è obbligata ad accettare la portabilità.

La Legge Bersani non pone limiti anche rispetto al numero di volte per le quali è possibile avvalersi della surroga. Potenzialmente, ciò vuol dire che il mutuo potrebbe essere trasferito anche più di una volta da una banca all'altra.

Quanto costa l'atto notarile per la surroga del mutuo?

In base a quanto stabilito dalla legge, la surroga del mutuo non deve prevedere alcun onere da parte del mutuatario. Ciò implica che tutte le spese per il trasferimento del mutuo (spese di perizia, spese notarili, spese d'istruttoria, accertamenti catastali) dovranno essere sostenute dalla banca subentrante, la quale dovrà collaborare con l'istituto bancario che ha concesso il mutuo originario affinché la surroga possa essere perfezionata nel più breve tempo possibile. Il nuovo istituto non potrà, quindi, riversare alcuna tassa, commissione o spesa sul cliente. Allo stesso modo, il mutuatario non sarà tenuto a sostenere nuovamente le spese d'imposta legate al finanziamento. L'unico costo è rappresentato dalla tassa d'iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, pari a 35 euro.

Dunque, da questo punto di vista, per il mutuatario la surroga rappresenta un bel vantaggio. Non ci sarà, infatti, bisogno di mettersi alla ricerca di un notaio, richiedendo vari preventivi notarili. Le spese per il notaio andranno pagate dalla banca. Sarà, poi, l'istituto di credito a decidere se affidare l'atto notarile per la surroga allo stesso notaio che si è già occupato del rogito in fase di compravendita dell'immobile piuttosto che a un altro studio notarile.

Quando conviene richiedere la surroga del mutuo?

Può essere conveniente sfruttare le opzioni concesse dalla portabilità del mutuo se mancano ancora molti anni alla scadenza del finanziamento. Al contrario, se ti restano non molte rate da saldare i vantaggi della surroga non sarebbero così impattanti e sarebbe difficile trovare anche un istituto disposto ad accettare la richiesta di portabilità per un mutuo ormai prossimo alla scadenza.

Conviene surrogare il mutuo se il tasso d'interesse risulta più basso rispetto a quello del mutuo già in essere, indipendentemente dal fatto che il contratto originario sia stato stipulato in modalità tasso fisso o variabile. Abbiamo, infatti, visto che con la surroga è possibile mutare anche la tipologia di tasso.

Se, invece, hai bisogno di ulteriore liquidità la surroga non è l'operazione che fa al caso tuo, in quanto la legge non prevede la possibilità di intervenire sugli importi erogati. Qualora fosse questa la tua necessità, dovresti valutare altre tipologie di mutui, come ad esempio la rinegoziazione oppure la sostituzione del mutuo.