Rischi erogazione mutuo non contestuale al rogito

Quali sono i possibili rischi legati ad un'erogazione del mutuo non contestuale al rogito? Potrebbero aprirsi diversi scenari che ora andremo ad analizzare. Nella maggior parte dei casi, comunque, questa situazione non causa grossi problemi e il venditore riceve, a distanza di alcuni giorni, la somma direttamente dalla banca che ha concesso il mutuo all'acquirente.

Cosa s'intende per mutuo con erogazione non contestuale?

Il mutuo con erogazione non contestuale si ha quando la somma richiesta viene erogata successivamente alla data del rogito notarile. Questa situazione si verifica generalmente quando la banca preferisce attendere che venga perfezionata l'iscrizione dell'ipoteca, cosa che avviene solitamente nell'arco di 10-15 giorni. In sostanza, l'istituto di credito provvederà ad erogare la somma solo nel momento in cui avrà ricevuto dal notaio la documentazione attestante l'avvenuta iscrizione dell'ipoteca.

Si tratta, dunque, di una forma di precauzione da parte della banca che preferisce mettere in atto per tutelarsi dal rischio di fallimento da parte dell'acquirente. Nel momento in cui l'ipoteca si consolida, infatti, la stessa acquisisce efficacia sotto il profilo giuridico, cioè diviene opponibile a terzi anche in caso di fallimento del compratore.

In casi del genere, in sede di stipula dell'atto notarile di compravendita, si procede all'emissione di una disposizione irrevocabile di pagamento a favore del venditore, il quale potrà incassare la somma residua a seguito del consolidamento dell'ipoteca. Dunque, non ci sono particolari rischi per il venditore. Basterà semplicemente attendere il consolidamento dell'ipoteca.

Nella maggior parte dei casi, comunque, il mutuo ipotecario viene erogato contestualmente al rogito notarile. In sostanza, questo vuol dire che il venditore avrà la certezza di riuscire ad incassare l'intera somma pattuita il giorno del rogito e potrà, dunque, lasciare le chiavi dell'immobile all'acquirente senza alcun problema.

Cosa fare se il venditore non accetta l'erogazione differita?

C'è da dire che non sono molte le banche che concedono mutui con erogazione differita. Chiaramente, qualora fosse questa la volontà dell'istituto di credito, sarà fondamentale mettere al corrente la parte venditrice e anche il notaio che si occuperà della stipula dell'atto. Tutte le parti in causa, infatti, devono essere consapevoli del fatto che la somma erogata dall'istituto di credito verrà accreditata dopo l'atto.

Potenzialmente, il venditore potrebbe anche non acconsentire a questa modalità di pagamento. È importante, a questo punto, comprendere quali sono le strade che è possibile percorrere affinché si possa concludere ugualmente l'affare. Una delle opzioni è un prefinanziamento, cioè una sorta di prestito che viene erogato in anticipo rispetto alla concessione del mutuo ma che, in circostanze del genere, potrebbe consentire a chi sta acquistando casa di non avere problemi ai fini della conclusione dell'affare. Chiaramente, qualora si optasse per questa soluzione, bisognerebbe tenere conto dei costi ad essa associati, in particolare degli interessi.

Un'altra soluzione potrebbe essere quella di sottoscrivere l'atto di mutuo e l'atto notarile di compravendita in due momenti differenti. Bisogna considerare che questi due atti, spesso, vengono stipulati contemporaneamente presso lo studio del notaio. Non tutti sanno, però, che si tratta comunque di due atti a sé stanti. Qualora la banca non sia disposta a concedere il mutuo contestualmente al rogito, si potrebbe effettuare prima l'atto di mutuo e poi quello di compravendita.

Per fare l'atto di mutuo dovranno recarsi presso l'istituto di credito non solo l'acquirente ma anche il notaio e il venditore. In circostanze del genere, il venditore sarebbe certamente più tutelato. L'acquirente dovrà acconsentire alla disposizione che prevede che sarà proprio il venditore a beneficiare dell'importo erogato dalla banca per il mutuo. Inoltre, fino a quando non verrà sottoscritto l'atto notarile di compravendita, il venditore sarà considerato a tutti gli effetti ancora il proprietario dell'immobile.

Cosa fare se la banca non concede il mutuo?

In genere, la procedura di compravendita immobiliare prevede una proposta di acquisto che, se sottoscritta da entrambe le parti, obbliga di fatto sia il venditore che l'acquirente a concludere l'affare entro una data prestabilita. Il punto è che, nel momento in cui viene fatta una proposta d'acquisto, il potenziale acquirente potrebbe non ancora aver ottenuto l'approvazione della richiesta di mutuo. Si può ovviare a questa problematica in due modi:

• Inserire nella proposta d'acquisto la clausola di salvo buon fine mutuo;
• Concordare una consulenza con uno o più istituti di credito.

La clausola di salvo buon fine mutuo permette all'acquirente di ritirarsi dall'affare nel caso in cui la banca dovesse rifiutarsi di concedere il finanziamento. Consigliamo, inoltre, di fare una o più consulenze con almeno due istituti di credito. In questo modo, l'acquirente potrà conoscere l'importo massimo che le banche potrebbero concedere e, di conseguenza, comprendere se effettivamente vi siano le condizioni per la conclusione dell'affare.

In rarissime circostanze, potrebbe capitare addirittura che la banca approvi inizialmente il finanziamento per poi tornare sui propri passi, magari a causa delle mutate condizioni dell'immobile o di cambiamenti nella situazione patrimoniale del richiedente tali da comprometterne la capacità di restituzione del mutuo. In presenza della clausola di salvo buon fine mutuo, l'acquirente sarebbe comunque tutelato. In alternativa, non resterebbe altra soluzione che provare a chiedere il mutuo ad un differente istituto di credito.