Mutuo unilaterale: cosa vuol dire e come funziona?

Per mutuo unilaterale si riferisce alla fattispecie in base alla quale il contratto di mutuo può essere ritenuto valido anche se, presso la sede del notaio incaricato, è presente soltanto il mutuatario. Il mutuo è un contratto attraverso il quale la parte definita mutuante concede in prestito una somma di denaro al mutuatario, il quale si impegna a restituire il finanziamento nel rispetto delle condizioni contrattuali concordate, corrispondendo all'ente erogante anche gli interessi. Il contratto di mutuo, affinché possa essere considerato valido sotto il profilo legale, richiede l'autenticazione di un notaio.

Cosa s'intende per mutuo unilaterale?

Il mutuo è unilaterale quando dinnanzi al notaio è presente soltanto il mutuatario. Si tratta di un'esigenza legata a motivazioni prettamente pratiche. La banca è un ente giuridico e all'interno degli istituti di credito l'unico soggetto autorizzato a firmare il contratto di mutuo è il direttore. Si comprende bene che per il direttore della banca potrebbe essere complicato presenziare insieme ai mutuatari dinnanzi al notaio. Basti pensare che in alcune filiali potrebbero essere stipulati diversi contratti di mutuo ogni giorno. 

Per giunta, bisogna considerare che, in sede di rogito notarile, vengono solitamente stipulati due atti: uno legato alla compravendita immobiliare, uno relativo al contratto di mutuo (se l'acquisto viene perfezionato tramite finanziamento bancario). Ciò implica che, al cospetto del notaio, dovranno essere presenti sia il venditore che l'acquirente dell'immobile. Il notaio non può astenersi dal leggere per intero alle parti l'atto notarile di compravendita. La lettura completa dell'atto e l'espletamento delle varie formalità può richiedere del tempo. Di conseguenza, la banca preferisce solitamente optare per una soluzione differente, definita per l'appunto mutuo unilaterale, in base alla quale, ai fini della validità del contratto di mutuo, venga considerata sufficiente la sola presenza del mutuatario presso lo studio notarile.

Del resto, bisogna considerare che il notaio incaricato di redigere l'atto e la banca avranno già avuto modo di dialogare prima della data del rogito. È altamente probabile che il pubblico ufficiale, nei giorni precedenti l'atto, abbia ricevuto dalla banca la copia del contratto di mutuo, unitamente agli assegni da consegnare al venditore a riprova dell'avvenuto pagamento dell'immobile e ad una scrittura autenticata da parte della persona fisica che, presso l'istituto di credito erogante, dispone del potere della firma.

In ogni caso, è importante specificare che l'erogazione del credito può avvenire contestualmente alla stipula dell'atto notarile ma anche in un momento successivo. La banca potrebbe decidere di mettere subito a disposizione del mutuatario la somma approvata, procedendo alla stipula del contratto direttamente presso la sede dell'istituto di credito. Sovente, però, avviene che il contratto di mutuo venga sottoscritto nello studio del notaio. In tal caso, il notaio avrà il compito di trasmettere alla banca la notifica dell'avvenuta stipula. A questo punto, la banca verserà sul conto corrente del mutuatario la somma concessa, in maniera tale che quest'ultimo possa provvedere, tramite gli assegni, a corrispondere al venditore la cifra concordata.

Quali sono le spese da sostenere per un mutuo unilaterale?

Non c'è alcuna differenza in termini di spese tra un mutuo unilaterale e qualsiasi altra tipologia di mutuo legata all'acquisto di un immobile. Del resto, anche il mutuo unilaterale rientra nei cosiddetti mutui ipotecari, in quanto per la banca la garanzia fondamentale ai fini dell'erogazione del finanziamento resta l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile acquistato dal mutuatario.

Chiaramente, spetta sempre al mutuatario farsi carico dei vari costi legati sia al mutuo che all'acquisto dell'immobile. Per quanto concerne il mutuo, bisognerà infatti tenere conto delle spese di istruttoria, così come delle spese di perizia. Vanno, poi, considerate le spese fiscali, in particolare l'imposta sostitutiva, il cui ammontare può variare a seconda che il mutuatario stia per stipulare un mutuo prima casa o seconda casa. Inoltre, ci sono le spese assicurative, in quanto per i mutui immobiliari è necessaria la stipula di una polizza a copertura del rischio incendio e scoppio.

Ci sono, poi, le spese notarili che sono a carico dell'acquirente e che vanno pagate sugli acquisti di immobili, indipendentemente dal fatto che l'operazione venga conclusa con o senza il ricorso ad un mutuo. In tal senso, il ruolo del notaio si rivela fondamentale. Il pubblico ufficiale, infatti, avrà il compito, durante la consulenza notarile, di calcolare e descrivere le varie imposte che l'acquirente dovrà pagare. Per giunta, il notaio dovrà essere chiaro anche per quanto concerne il proprio onorario. La legge non impone ai notai di pubblicare un listino prezzi e di adeguarsi ad un tariffario. Di conseguenza, ogni notaio sarà assolutamente libero di proporre la parcella ritenuta più consona al lavoro svolto.

La legge riconosce benefici fiscali a chi acquista per la prima volta una casa che rappresenterà la residenza principale dell'acquirente. Tali agevolazioni riguardano soprattutto l'imposta di registro mentre l'ammontare dell'imposta ipotecaria e dell'imposta catastale non cambia a seconda che l'immobile coincida con una prima o una seconda casa. Il notaio deve, inoltre, identificare correttamente il venditore, poiché l'ammontare delle tasse cambia se a vendere l'immobile è un privato piuttosto che un costruttore non esente da IVA.

Spetta sempre al pubblico ufficiale effettuare gli accertamenti catastali, identificando con esattezza la categoria catastale dell'immobile poiché ci sono alcune categorie di immobili che non danno diritto all'accesso alle agevolazioni fiscali. Inoltre, è compito del notaio svolgere controlli amministrativi in favore della banca, per accertarsi che non vi siano formalità che impediscano all'istituto di credito di iscrivere l'ipoteca di primo grado sull'immobile.

Mutuo unilaterale: quali garanzie richiede la banca?

Anche in questo caso non si registrano particolari differenze rispetto a qualsiasi altra tipologia di mutuo. Al di là del discorso dell'ipoteca, già ampiamente affrontato nei paragrafi precedenti, la banca dovrà accertarsi che l'aspirante mutuatario abbia i requisiti sufficienti per provvedere alla restituzione del finanziamento. In primo luogo, verranno svolti controlli sul reddito del mutuatario o dei mutuatari. In tal senso, l'enfasi verrà posta sul reddito mensile netto dei richiedenti, con l'obiettivo di comprendere se le entrate mensili siano sufficienti a consentire il saldo delle rate del mutuo e, allo stesso tempo, di ovviare alle altre spese indispensabili per condurre una vita dignitosa.

La banca dovrà svolgere delle verifiche anche sul passato creditizio dei richiedenti, accertandosi che il nome dell'aspirante mutuatario non compaia nelle cosiddette black list dei cattivi pagatori. Sono, inoltre, indispensabili gli accertamenti anagrafici, in ragione del fatto che in Italia il mutuo deve essere richiesto da soggetti maggiorenni e residenti in Italia.