Calcola il preventivo
Il mutuo ristrutturazione è un finanziamento dedicato a chi ha bisogno di credito per ristrutturare la propria casa. In genere, siamo portati a guardare al mutuo come a un finanziamento che viene concesso per l'acquisto di un immobile. In realtà, molto spesso si ha l'esigenza, anche quando si è già proprietari di un edificio, di realizzare lavori importanti e dai costi abbastanza elevati, attraverso i quali è possibile ammodernare e rendere più efficiente e confortevole la propria casa.
Solitamente, il primo step consiste nel quantificare i costi dell'operazione. In termini molto semplici, dovrai procurarti i preventivi di una o più ditte esperte in lavori di ristrutturazione, così da comprendere a quanto ammontano le spese complessive da sostenere per la realizzazione del tuo progetto. A questo punto, non ti resta che fare una valutazione rispetto all'eventuale cifra che sei in grado di anticipare, considerando che le banche raramente concedono mutui al 100% ma si fermano intorno all'80%. Questo significa che se i lavori di ristrutturazione ammontano a 100.000 € la banca potrebbe prestarti 80.000 € mentre spetterà a te anticipare i restanti 20.000 €. Dovrai, inoltre, comprendere se la banca è disposta a finanziare anche l'IVA.
Trattandosi di un mutuo legato a dei lavori il cui completamento potrebbe richiedere diverso tempo, è importante conoscere sin da subito le modalità di erogazione del finanziamento da parte della banca. Sono tre le ipotesi che potrebbero verificarsi:
Se si opta per lo Stato di Avanzamento Lavori l'erogazione del mutuo potrebbe avvenire in tre tranche. A tal proposito, va definito il tempo che dovrà trascorrere tra una tranche e l'altra. Inoltre, è altrettanto importante comprendere quando è prevista l'erogazione dell'ultima tranche. In questo caso le opzioni sono due:
Se il mutuo ristrutturazione viene erogato in modalità Stato Avanzamento Lavori, dovrai fare attenzione a come la banca effettuerà il calcolo degli interessi. La soluzione ideale sarebbe quella di interessi che vengono calcolati sugli importi che la banca ha già erogato e di una rata che, sin da subito, comprenda sia la quota capitale che la quota interessi.
La ristrutturazione di un immobile può accompagnarsi a degli imprevisti che potrebbero causare ritardi nel completamento dei lavori. Come si comporta la banca in circostanze del genere? In genere, ci sono varie clausole attraverso le quali vengono definiti questi elementi. Il mutuatario dovrebbe prestare attenzione a questi aspetti ed accertarsi di avere la possibilità di sospendere i lavori in caso di problemi, senza incorrere in penali o costi aggiuntivi.
Se cerchi un mutuo per ristrutturare casa devi assolutamente sapere quali sono i lavori che la banca è disposta a finanziare. Sono, in particolare, tre le tipologie di interventi legati ad una ristrutturazione edilizia:
I lavori di manutenzione ordinaria si riferiscono ad interventi di lieve entità, come ad esempio piccole riparazioni, tinteggiatura e verniciatura. Per lavori di manutenzione straordinaria, invece, s'intende la realizzazione di interventi più complessi, come la sostituzione degli infissi o dei sanitari, finalizzati a migliorare la qualità dell'edificio o a prevenire potenziali criticità future. Le grandi opere di ristrutturazione edilizia sono interventi dal grado di complessità ancora più elevato, poiché richiedono la realizzazione di un progetto ex novo e l'intervento di professionisti come architetti, geometri e ingegneri.
Possono richiedere un mutuo ristrutturazione sia i dipendenti che i lavoratori autonomi. A seconda del profilo del richiedente, potrebbe leggermente variare la documentazione richiesta dalla banca. Per quanto concerne i documenti anagrafici, sono necessari:
Ai lavoratori dipendenti potrebbe essere chiesto di trasmettere alla banca una copia delle due ultime buste paga, l'ultimo o gli ultimi due CUD e l'estratto conto. Per i lavoratori autonomi è necessario sottoporre all'istituto di credito le ultime due dichiarazioni dei redditi.
Vanno, poi, considerati i documenti relativi all'immobile, o meglio ai lavori di ristrutturazione da effettuare. Se si tratta di lavori ordinari serve solo il preventivo da parte dell'azienda che realizzerà l'intervento. Per i lavori di ristrutturazione straordinaria è necessario, oltre al preventivo della ditta, anche il permesso del Comune in cui si trova l'edificio. Se si parla, invece, di grandi opere di ristrutturazione edilizia, oltre ai documenti poc'anzi indicati vanno inviati alla banca anche il permesso per costruire e la ricevuta che attesta l'avvenuto pagamento del contributo comunale.
La banca dovrà chiaramente effettuare una valutazione anche rispetto al passato creditizio del mutuatario. È assolutamente fondamentale che il proprio nome non faccia parte della blacklist dei cattivi pagatori, cioè di coloro che hanno avuto difficoltà a rimborsare precedenti finanziamenti.
La durata di un mutuo per ristrutturazione è simile a quella di un mutuo acquisto e, dunque, può variare da un minimo di 5 ad un massimo di 30 anni.
È necessario stipulare un rogito notarile anche in caso di mutuo ristrutturazione. Certamente, in circostanze del genere non vanno sostenute le spese per le imposte di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, imprescindibili in caso di mutuo prima casa o seconda casa. Bisogna, però, tenere conto dell'onorario del notaio, cioè del compenso che il pubblico ufficiale chiederà per la consulenza notarile e che può aggirarsi tra i 1.500 € e i 2.500 €.
Quando si parla di mutui ristrutturazione è necessario tenere conto non solo dei costi notarili ma anche delle spese di perizia e di istruttoria, proprio come avviene quando si acquista un immobile. In questo caso, però, c'è una differenza. La perizia dovrebbe, infatti, basarsi non sul valore posseduto dall'immobile mentre la ristrutturazione è ancora in corso ma sul valore che verrà raggiunto a lavori conclusi. I costi di perizia solitamente oscillano tra 170 € e 300 €. Per quanto concerne le spese di istruttoria, in genere vengono calcolate in percentuale rispetto all'importo erogato (tra lo 0,5% e l'1%).
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