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Il mutuo prima casa è un finanziamento erogato da una banca o da un intermediario finanziario, allo scopo di consentire ad uno o più soggetti di acquistare l'abitazione da adibire a principale residenza dei richiedenti. Lo Stato italiano riconosce, già da diversi anni, delle agevolazioni a chi decide di effettuare questo investimento. Nonostante ciò, è importante essere consapevoli innanzitutto dei requisiti da possedere per accedere ai benefici fiscali ma anche delle spese da sostenere. In questo articolo andremo a descrivere nel dettaglio tutto ciò che riguarda il mutuo prima casa.
Quando parliamo di requisiti relativi al mutuo ci riferiamo, in particolare, alle garanzie che il richiedente è tenuto ad avere affinché la banca possa più facilmente concedere il finanziamento. È necessario distinguere tra requisiti anagrafici e requisiti reddituali.
Per quanto concerne i requisiti anagrafici, è necessario che il richiedente sia maggiorenne e che abbia la residenza in Italia. Inoltre, per le banche potrebbe essere difficile concedere il mutuo ad un soggetto che ha ricevuto una segnalazione come cattivo pagatore. Ci riferiamo a coloro che magari in passato hanno già contratto un finanziamento e che hanno avuto difficoltà a restituirlo. Altrettanto importante è non aver superato una certa soglia d'età. Da questo punto di vista, ogni banca potrebbe comportarsi in modo differente.
Tendenzialmente, le banche mettono in relazione l'età del richiedente al momento della richiesta di mutuo con l'età che verrà potenzialmente raggiunta alla data di scadenza del finanziamento. Per fare un esempio, un istituto di credito potrebbe rigettare una richiesta proveniente da una persona di 70 anni che ha presentato domanda per un mutuo della durata di 30 anni.
Dopo essersi accertata della sussistenza dei requisiti anagrafici e dopo aver indagato circa il passato creditizio del richiedente, si passa alla valutazione economica-reddituale. Il richiedente deve riuscire a dimostrare di avere un reddito tale da riuscire a far fronte senza troppe difficoltà alle rate del mutuo. Si parla, a tal proposito, di capacità di rimborso, intendendo con essa la definizione e il calcolo dell'importo della rata facilmente sostenibile dal beneficiario. In genere, le banche cercano di fare in modo che la rata mensile del richiedente sia pari o inferiore ad 1/3 del reddito mensile netto del mutuatario.
Le banche sono più propense a concedere un mutuo a soggetti che hanno un contratto di lavoro a tempo indeterminato. Questo, però, non vuol dire che le altre categorie professionali siano automaticamente escluse dalla possibilità di accedere al finanziamento.
Un'altra importante valutazione concerne l'immediata disponibilità economica del richiedente. Il motivo è presto detto. Le banche tendono a concedere una cifra pari al massimo fino all'80% del valore dell'immobile. Se stai acquistando una casa del valore di 150.000 euro, la banca ti presterà all'incirca 120.000 euro mentre dovrai far fronte con le tue risorse al pagamento della parte non coperta (nell'esempio 20.000 euro).
Le banche sono, però, tenute ad accertarsi che anche l'immobile oggetto del mutuo sia esente da problematiche. Ciò in quanto l'istituto di credito dovrà iscrivere sull'immobile un'ipoteca di primo grado. In tal senso, si assiste in genere ad una proficua collaborazione tra istituti di credito e notai. Infatti, la compravendita di un immobile deve essere sancita per legge dal rogito notarile stipulato dal notaio e firmato sia dal venditore che dall'acquirente. Prima di arrivare alla redazione dell'atto notarile di compravendita, il notaio è tenuto a svolgere una serie di controlli relativi anche all'immobile e ad inviare alla banca la relazione notarile preliminare. Questo documento certifica l'assenza di formalità pregiudizievoli sull'immobile e la possibilità, per la banca, di procedere con l'iscrizione dell'ipoteca di primo grado sul bene.
È possibile affrontare all'interno dello stesso paragrafo la questione relativa alle agevolazioni e alle spese del mutuo prima casa. Cominciamo ad elencare e a descrivere tutte le spese che è necessario sostenere quando si accende un mutuo prima casa:
L'imposta sostitutiva viene calcolata in percentuale rispetto all'importo erogato dalla banca. Per i mutui prima casa tale imposta è sottoposta ad una tassazione agevolata dello 0,25% al posto del 2%. Dunque, tornando all'esempio di prima, su un importo erogato pari a 120.000 euro sarai tenuto a versare all'Erario 300 euro al posto di 2.400 euro. Solitamente, l'importo dell'imposta sostitutiva viene detratto direttamente dall'importo erogato e versato dalla Banca all'Erario per conto del mutuatario.
Le spese di istruttoria del mutuo sono i costi che la banca addebita al cliente per:
Le spese di istruttoria variano in base alla banca e possono essere fisse o proporzionali all’importo del mutuo richiesto. Solitamente, si aggirano tra lo 0,1% e l'1% dell'importo del mutuo. Alcune banche potrebbero anche decidere di azzerare tali costi, se ad esempio il finanziamento è rivolto a determinate categorie di utenti (under 36) o se l'immobile garantisce, in base alla classe energetica, prestazioni energetiche all'avanguardia.
Le spese di perizia si riferiscono ai costi da sostenere affinché un perito, incaricato dalla banca, possa effettuare una valutazione a 360° dell'immobile e che riguarda aspetti come la posizione, la superficie, lo stato di manutenzione, le caratteristiche tecniche e l’eventuale presenza di vincoli o difetti.
Spetta sempre al perito stabilire il valore di mercato dell’immobile. La perizia serve alla banca per tutelarsi in caso di inadempimento del mutuatario, poiché l'immobile rappresenta una garanzia. Pertanto, l'istituto di credito ha tutto l'interesse a conoscerne il valore reale.
Le spese di perizia sono a carico del richiedente del mutuo e variano a seconda del perito, della banca e del tipo di immobile. Di solito, oscillano tra 200 e 400 euro.
Anche il notaio per un mutuo prima casa ha un costo. In particolare, il richiedente deve pagare l'onorario, cioè il compenso stabilito dal pubblico ufficiale per la consulenza notarile in materia fiscale e catastale. Il notaio ha anche il compito di riscuotere le tasse legate all'acquisto della prima casa. A tal proposito, dunque, spetta al notaio calcolare le imposte. Per le prime case che non coincidono con immobili signorili o di lusso, il richiedente ha diritto ad una detrazione IRPEF del 19% per gli interessi passivi del mutuo, con un tetto massimo di 4.000 euro.
Sulle prime case è necessario versare l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale. Ognuna di queste imposte ha un costo di 200€ se l'immobile viene acquistato da una ditta di costruzione non esente da IVA. In caso di acquisto da un privato o da un'impresa esente da IVA, l'imposta ipotecaria e catastale hanno un costo cadauno di 50 euro mentre l'imposta di registro è pari al 2% del valore catastale dell'immobile.
Nelle operazioni di mutuo prima casa c'è l'obbligo di sottoscrizione di una polizza a copertura del rischio incendio dell'immobile oggetto del finanziamento. In alcuni casi, le banche potrebbero vincolare l'erogazione del mutuo alla stipula di una polizza vita.
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