Accollo del mutuo: cos'è. come funziona, pro e contro

Accollo del mutuo: significato

Si definisce accollo del mutuo un accordo bilaterale tra il debitore ed un soggetto terzo. L'accordo prevede che quest'ultimo si accolli, cioè si faccia carico del mutuo originariamente stipulato dal debitore, assumendosi l'impegno di pagare le rate del finanziamento e saldare il debito.

Poniamo il caso che tu sia interessato all'acquisto di una casa del valore di 150.000 euro. L'attuale proprietario dell'immobile ha acquistato quella casa attraverso un mutuo, per il quale sussiste un debito residuo di 75.000 euro. L'acquirente potrebbe accollarsi il debito residuo del proprietario, impegnandosi a saldare le rate che restano da pagare e a pagare al venditore gli altri 75.000 euro. Dunque, in questi termini, l'accollo del mutuo può diventare un mezzo di pagamento per l'acquisto di un immobile.

Come funziona l'accollo del mutuo? Il ruolo del notaio

Il ruolo del notaio, nelle operazioni di accollo del mutuo, è molto importante. Spetta, infatti, proprio al pubblico ufficiale trasmettere alla banca la notifica relativa al cambio d'intestazione del contratto di mutuo. Prima di giungere a questo step, però, il notaio dovrà svolgere una serie di controlli, accertandosi innanzitutto che il mutuo possa effettivamente essere accollato.

Ad esempio, il notaio avrà il compito di verificare la presenza o meno di frazionamento del debito e dell'ipoteca. Si tratta di una circostanza molto importante e che può trovare attuazione nel caso in cui l'immobile venga venduto ad un privato dal costruttore. Può, infatti, capitare che l'impresa di costruzione abbia stipulato un mutuo per la realizzazione di un edificio da suddividere in vari appartamenti. Chi acquista un solo appartamento non può chiaramente accollarsi l'ammontare intero del debito residuo ma solo la quota relativa all'immobile acquistato. Dunque, è necessario che sia il mutuo originario che l'ipoteca siano stati frazionati tramite apposito atto notarile.

Dopo aver ultimato le verifiche, il notaio provvede ad inserire la clausola all'interno dell'atto notarile di compravendita, per poi notificare il tutto al debitore, dunque all'istituto di credito che ha erogato il mutuo. L'arrivo di questa notifica è, in genere, visto di buon occhio dalla banca, per il semplice fatto che un ulteriore debitore va ad aggiungersi al debitore originario. Dunque, oltre che dall'ipoteca di primo grado sull'immobile, l'istituto di credito potrà sentirsi maggiormente tutelato anche dalla presenza di due debitori. L'accollo del mutuo, infatti, si definisce cumulativo e non liberatorio, nel senso che il primo debitore non può sentirsi esentato da qualsiasi responsabilità rispetto al mutuo. In caso di inadempienze, la banca potrà dunque rivelarsi su entrambi i debitori.

Vi sono, però, circostanze (come il caso della vendita dell'immobile da parte di un costruttore) nelle quali il debitore originario ha tutto l'interesse affinché l'accollo sia liberatorio. Affinché tale fattispecie sia ammissibile, è necessaria l'approvazione da parte dell'istituto di credito, cioè dovrà essere la banca a liberare da qualsiasi vincolo il debitore originario, accontentandosi delle garanzie fornite dal soggetto che si accolla il mutuo oltre che dell'ipoteca già precedentemente iscritta sull'immobile. È importante che la decisione di liberare l'originario mutuatario venga espressamente menzionata all'interno dell'atto notarile.

Si può accollare un mutuo senza comunicarlo alla banca?

L'accollo del mutuo andrebbe sempre comunicato alla banca ma, nella prassi, potrebbero esserci diverse circostanze che portano un soggetto terzo ad accollarsi un finanziamento pur senza intervenire con un apposito atto notarile. Si parla, a tal proposito, di accollo interno.

Poniamo il caso che l'iniziale mutuatario sia in difficoltà nel saldo delle rate del finanziamento e che i suoi genitori vogliano aiutare concretamente il loro figlio a pagare il mutuo. I genitori potrebbero non avere alcun interesse ad accollarsi il mutuo sotto il profilo legale, poiché non vi è alcuna intenzione di diventare intestatari dell'immobile acquistato dal loro figlio. Essi provvederebbero soltanto al pagamento delle rate, fornendo materialmente il denaro al figlio per consentirgli di onorare il debito. Del resto, alla banca interessa che il finanziamento venga regolarmente saldato, indipendentemente da chi concretamente provvede a pagare le rate.

La banca può rifiutare l'accollo del mutuo?

Tendenzialmente, le banche non potrebbero opporre resistenza alle richieste di accollo del mutuo. Bisogna, però, prestare attenzione ad eventuali clausole che, in tal senso, potrebbero essere state inserite nel contratto di mutuo originario. La clausola potrebbe, dunque, espressamente fare riferimento al fatto che, in caso di vendita dell'immobile, spetti al debitore estinguere immediatamente il mutuo. La mancata estinzione porterebbe l'istituto di credito a considerare il mutuatario inadempiente.

In casi del genere, la questione potrebbe essere risolta sottoscrivendo un nuovo contratto di mutuo ipotecario che può riferirsi a una prima oppure a una seconda casa. Tale situazione coinvolgerebbe diversi soggetti. Oltre al venditore, alla banca che ha concesso il mutuo e all'acquirente, entrerebbe a far parte dell'operazione anche l'istituto di credito che concederà il nuovo mutuo e al quale spetterà il compito di utilizzare l'importo approvato per consentire al venditore di estinguere il debito originario. La stipula di un nuovo contratto di mutuo comporterà la necessità di sostenere tutte le spese associate a quest'operazione, compresi i costi notarili per acquisto casa.

Pro e contro dell'accollo del mutuo

Uno degli aspetti più critici dell'accollo del mutuo è che l'accollante dovrà subentrare nel rimborso di un finanziamento che non è stato da lui sottoscritto. Le condizioni economiche e contrattuali sono, infatti, state stipulate in origine dal primo mutuatario. Allo stesso modo, per il venditore la principale criticità è rappresentata dal fatto che l'accollo del mutuo, se non diversamente specificato, è di natura cumulativa e non liberatoria. Per assurdo, il venditore, in caso di inadempienze dell'acquirente, potrebbe ritrovarsi ad essere ancora debitore nei confronti della banca, pur non essendo più proprietario dell'immobile.

Per quanto concerne i vantaggi, l'accollante non dovrà sostenere le spese di perizia e le spese d'istruttoria, già pagate dal mutuatario in sede di accensione del contratto di mutuo, così come l'imposta sostitutiva. Si tratta, infatti, di spese che vengono in genere automaticamente trattenute dalla banca dall'importo erogato al mutuatario. È necessario soltanto il pagamento dell'onorario del notaio per la consulenza notarile, per i vari controlli effettuati e per il nuovo atto notarile.

L'accollo del mutuo può rivelarsi vantaggioso anche per chi deve acquistare casa. Se, ad esempio, l'acquirente ha difficoltà ad ottenere un mutuo da uno o più istituti di credito, magari perché non riesce a rispettare i requisiti economici, reddituali, anagrafici e creditizi imposti dalle banche, tramite l'accollo è possibile aggirare l'ostacolo e riuscire ugualmente ad acquistare l'immobile. L'accollo è vantaggioso anche nel caso in cui il contratto di mutuo originario presenti condizioni più convenienti rispetto a ciò che propone il mercato nel momento in cui hai bisogno di acquistare casa.