Forse non tutti sanno che esistono diverse tipologie di contratti di compravendita immobiliare. Quando, infatti, si parla di trasferimento immobiliare, immediatamente si è portati a pensare che la vendita sia avvenuta in maniera diretta, previo accordo tra venditore ed acquirente, o al massimo tramite la mediazione di soggetti terzi, in particolare le agenzie immobiliari.
In realtà, il codice civile legittima e ammette varie tipologie di contratti di compravendita, per i quali rimane comunque fondamentale la consulenza professionale di uno studio notarile. Prima di proseguire con la trattazione, ti consigliamo di dare un’occhiata al nostro sito www.prezzinotaio.it e di chiedere, eventualmente, un preventivo notaio. Ti basteranno pochi secondi per inviare una richiesta. Risposta garantita entro 24 ore lavorative.
La vendita con patto di riscatto prevede che il venditore si riservi la possibilità di riacquistare l’immobile venduto entro un determinato termine, restituendo all’acquirente la cifra che questi aveva versato, in aggiunta alle spese sostenute. Se, ad esempio, hai venduto una casa per 100.000 euro, potresti concordare con il venditore la possibilità di riacquistarla allo stesso prezzo entro due anni.
Si ricorre alla vendita con patto di riscatto quando il venditore ha delle difficoltà finanziarie che prevede di superare entro un arco di tempo non molto lungo. A questo punto potresti chiederti: quale interesse ha il compratore ad acquistare un immobile secondo queste modalità? Tale soluzione potrebbe essere conveniente se ti permette di acquistare il bene ad un prezzo vantaggioso e se hai la convinzione che il compratore non riacquisterà l’immobile.
La legge impone che la restituzione debba avvenire secondo lo stesso prezzo pagato dall’acquirente, senza alcuna eccedenza. Allo stesso modo, per tutelare l’acquirente dal rischio che questa situazione d’incertezza si protragga per troppo tempo, è previsto che l’esercizio del diritto di riscatto possa essere esercitato, per gli immobili, entro cinque anni.
La vendita con patto di retrovendita si ha quando l’acquirente assume l’obbligo, nei confronti del venditore, di vendere a quest’ultimo lo stesso bene, attraverso la sottoscrizione di un nuovo contratto.
In base a quanto stabilito dall’articolo 1250 del codice civile, la vendita è da considerarsi perfezionata solo nel momento in cui il compratore comunicherà al venditore il proprio gradimento.
La vendita con riserva di proprietà è disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti del Codice Civile. È una tipologia di contratto di vendita alla quale si ricorre quando la compravendita prevede un pagamento a rate. Rappresenta una forma di tutela per il venditore ma, allo stesso tempo, un’opportunità per chi acquista.
Nel caso in cui il compratore fosse inadempiente, il venditore avrebbe la possibilità di riottenere la proprietà. Si parla, a tal proposito, anche di patto con riservato dominio. Per l’acquirente potrebbe essere un’opzione interessante nel caso in cui fosse impossibilitato ad accedere ad un mutuo, pur potendo comunque contare su una disponibilità di denaro tale da riuscire ad adempiere ad un pagamento rateale.
Presso il notaio viene registrato un normale atto di compravendita tramite il rogito notarile. L’acquirente lascia una caparra iniziale, chiaramente indicata nell’atto stesso, per poi procedere con il versamento di rate a cadenza mensile. La proprietà passa al 100% all’acquirente dopo il versamento dell’ultima rata. Anche l’importo e la durata delle rate dovranno essere espressamente specificate nell’atto.
Sono a carico dell’acquirente le spese di deperimento e manutenzione dell’immobile così come quelle condominiali (nel caso di immobile in condominio). L’acquirente potrebbe usufruire dell’immobile anche a titolo d’investimento, ad esempio sottoscrivendo un canone di locazione con un soggetto terzo. Sono, invece, a carico del venditore, salvo differenti accordi, le imposte (IMU, ad esempio).
In fase di stipula dell’atto notarile, l’acquirente potrebbe richiedere l’applicazione della riserva di nomina. Consiste, di fatto, nell’indicare il nome della persona che, in futuro, acquisirà gli obblighi ed i diritti scaturiti dal contratto. All’interno del contratto andranno stabiliti i termini entro i quali l’acquirente dovrà procedere a nominare il soggetto che diventerà il proprietario dell’immobile (suo figlio, ad esempio).
Il Rent to Buy è una forma di acquisto degli immobili di derivazione anglosassone, nata con l’obiettivo di consentire ad un potenziale acquirente di pagare una somma a titolo d’anticipo e poi dilazionare nel tempo i pagamenti, attraverso delle rate. Rappresenta, se vogliamo, una sorta di compromesso tra un contratto di locazione ed un contratto preliminare di vendita.
Queste forme alternative di vendita furono introdotte in seguito alla grande crisi del mercato immobiliare del 2008. Le difficoltà di accesso al credito bancario per i consumatori e la necessità per i costruttori di vendere gli immobili incentivarono gli addetti ai lavori a cercare nuove strade per favorire la ripartenza del mercato.
L’idea alla base del rent to buy era, infatti, quella di agevolare un potenziale acquirente ad utilizzare un immobile, in attesa che il miglioramento della sua situazione economica gli consentisse di accedere al mutuo.
In Italia il Rent to Buy è oggi disciplinato dall’art. 23 del Decreto-legge n. 133/2014, successivamente convertito nella Legge 164/2014.
Il contratto consente all’acquirente di prendere possesso dell’immobile definitivamente e prenotare l’acquisto della casa, attraverso una sorta di “promessa a vendere” da parte del proprietario. Nel contratto vanno, infatti, stabiliti i termini entro i quali la vendita dovrà essere perfezionata e completata (non più di dieci anni).
Il contratto Rent to Buy viene stipulato presso un notaio, il quale si assume il compito di provvedere alla registrazione dello stesso. È possibile optare anche per la trascrizione del contratto, in maniera tale da aggiungere un ulteriore livello di tutela per le parti.
Il rent to buy è un contratto che condivide diversi elementi con la vendita tramite riserva di proprietà anche se non mancano alcune differenze. Nel rent to buy una parte del canone viene imputata al godimento dell’immobile, un’altra rappresenta un acconto sul prezzo della futura compravendita. Inoltre, non c’è un obbligo per l’acquirente di procedere all’acquisto dell’immobile.
Oltre al Rent to Buy, molto spesso si parla anche di affitto con riscatto. In questo caso, viene sottoscritto un vero e proprio contratto di locazione, abbinato non ad un preliminare di vendita (come avviene per il rent to buy) bensì ad un contratto di opzione per l’acquisto.
Di fatto, alla scadenza del contratto di locazione, il conduttore potrà decidere di riscattare l’immobile usufruendo di un prezzo di compravendita più vantaggioso, in quanto dallo stesso viene decurtato l’importo della quota del canone versata a titolo di acconto.