Contratto di Compravendita: cos'è e cosa fa il notaio?

Il contratto di compravendita è, in modo molto semplicistico, il contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di un bene da un soggetto all’altro, dietro il pagamento di un corrispettivo. In ambito immobiliare, il bene oggetto del trasferimento è chiaramente un immobile che, dunque, passa dal venditore all’acquirente.

Affinché un contratto di compravendita possa essere considerato valido, l’ordinamento giuridico italiano impone che abbia forma scritta nonché il rispetto di alcune regole importanti. Anche per tale ragione, un ruolo fondamentale nelle compravendite immobiliari è svolto dal notaio, al quale spetterà il compito di redigere il rogito ma anche di effettuare una serie di controlli affinché l’operazione si possa concludere in totale sicurezza e nell’interesse di ambo le parti. Per maggiori informazioni puoi richiedere in pochi secondi un preventivo notaio sul nostro sito e ricevere, entro 24 ore lavorative, una risposta.

Andiamo a vedere quali sono le parti di cui si compone un contratto di compravendita immobiliare.

I contraenti

In primo luogo, il notaio deve identificare i due contraenti, ovvero le persone che si presentano davanti al pubblico ufficiale per la sottoscrizione del contratto di compravendita. Il notaio ha la necessità di accertarsi dell’identità delle parti e di ottenere, a tal proposito, informazioni precise ed inequivocabili, come:

• Cognome e nome;
• Data e luogo di nascita;
• Codice fiscale;
• Domicilio e residenza.

L’oggetto della compravendita

Un altro aspetto fondamentale che deve essere necessariamente presente in un contratto di compravendita è l’oggetto. Questo significa che c’è bisogno, in via immediata, di identificare la ragione per la quale i due contraenti si trovano al cospetto del notaio (in tal caso una compravendita immobiliare).

Le planimetrie

La normativa impone al venditore di effettuare una sorta di dichiarazione unilaterale circa la veridicità dei dati catastali alla situazione di fatto, nella quale sono comprese anche le planimetrie. È altamente consigliato esibire ed allegare la planimetria dell’immobile alla data del rogito, in maniera tale che tutti possano accertarsi della rispondenza allo stato di fatto della planimetria depositata presso gli uffici del Catasto.

La storia dell’immobile

Sebbene non sia imprescindibile ai fini della stipula del contratto, conoscere la storia dell’immobile è molto importante, soprattutto per il notaio. Attraverso le visure ipotecarie catastali ventennali, infatti, il pubblico ufficiale è in grado di ripercorrere ciò che è accaduto all’immobile nel corso del tempo. 

Questo lavoro si rivelerà potenzialmente molto utile in futuro ad altri notai che dovranno occuparsi dello stesso immobile e che potranno, dunque, disporre di maggiori informazioni sull’edificio.

Gli accessori all’oggetto

Possono essere diversi gli accessori all’oggetto. I più importanti sono:

• Vendita a corpo o a misura (con la vendita a corpo, il prezzo concordato non è direttamente collegato all’estensione dell’immobile, contrariamente alla vendita a misura);
• Garanzia del venditore rispetto alla libertà dell’immobile da trascrizioni, iscrizioni ed altri atti di natura pregiudizievole (in tal senso, è bene ricordare che la responsabilità principale in merito alla veridicità di quanto dichiarato è in capo al venditore).

Il possesso

Nel contratto di compravendita il notaio è tenuto a dichiarare quando, come, perché e a quali condizioni il possesso dell’immobile viene concesso. Potrebbe sembrare un passaggio scontato ma non è da escludere che, in alcune circostanze, il possesso (il momento in cui l’acquirente materialmente comincia a godere del bene acquistato) venga rimandato ad un momento successivo alla stipula del contratto. 

Il corrispettivo

La compravendita immobiliare avviene certamente dietro pagamento di un corrispettivo. Sul nostro blog in un articolo ad hoc abbiamo parlato di come pagare la casa dal notaio. Nell’atto, dunque, debbono necessariamente essere indicati:

• Prezzo che l’acquirente dovrà corrispondere al venditore;
• Modalità di pagamento (la legge impone che tutti i pagamenti, anche quelli effettuati precedentemente all’atto, come ad esempio la caparra, devono essere tracciabili).

Nella rara eventualità che parte dei pagamenti possano essere posticipati ad un momento successivo rispetto all’atto, è bene che il notaio indichi con precisione le modalità concordate dai contraenti.

Deposito-prezzo

Il deposito-prezzo è una clausola facoltativa alla quale possono ricorrere le parti. Si riferisce alla possibilità, su richiesta di almeno una delle parti, di non consegnare l’importo concordato per la compravendita al venditore ma di depositare la somma presso lo studio notarile, in genere tramite assegni circolari intestati proprio al notaio o attraverso un bonifico bancario. 

Si tratta di una forma di tutela a cui potrebbe ricorrere l’acquirente, per tutelarsi dal rischio di acquisto, a sua insaputa, di un immobile sul quale è stata, ad esempio, iscritta un’ipoteca. A seguito della trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari e dopo l’accertamento dell’assenza di qualsiasi atto di natura pregiudizievole gravante sull’immobile, sarà il notaio a versare al venditore le somme depositate dall’acquirente presso lo studio notarile.

È importante che il notaio inserisca nell’atto un riferimento a tale fattispecie, per evitare che l’acquirente possa, in seguito alla firma del contratto, contestare al pubblico ufficiale la mancata comunicazione rispetto alla possibilità di avvalersi del deposito-prezzo.

Valore catastale

L’introduzione del sistema del prezzo-valore consente alle parti di calcolare le tasse da pagare sul contratto di compravendita in base al valore catastale dell’immobile e non in base al prezzo concordato tra le parti. È necessario che l’Agenzia delle Entrate venga informata circa la possibilità, per le parti, di ricorrere alla tassazione dell’immobile attraverso la disciplina del prezzo-valore. Compito del notaio sarà quello di indicare, per l’appunto, il valore catastale dell’immobile, ai fini del calcolo delle imposte.

I mediatori

È necessario indicare nel contratto:

• Se le parti si sono avvalse di uno o più mediatori ai fini della compravendita;
• Se è stato effettuato il pagamento delle provvigioni;
• Modalità di pagamento delle provvigioni.

Diritto di famiglia

Il notaio svolge una vera e propria consulenza professionale nel momento in cui si preoccupa di procurarsi tutti quei documenti attestanti la situazione di fatto dell’immobile. Spetta sempre al notaio consultare i registri di stato civile, in maniera tale che le parti possano dichiarare lo stato di famiglia all’interno del contratto.

Urbanistica

Se l’immobile oggetto del contratto ha subito un abuso edilizio non è possibile procedere alla compravendita. L’atto potrebbe, dunque, essere considerato nulla. Di conseguenza, il notaio deve riportare in modo preciso la storia dell’immobile sotto il profilo urbanistico. Anche in questo caso, la responsabilità principale in merito alle dichiarazioni rese sulla situazione urbanistica dell’immobile è in capo al venditore.

Vantaggi fiscali

La legge italiana favorisce, sotto il profilo fiscale, chi acquista una prima casa rispetto a chi è già proprietario di un immobile e ne sta comprando un altro. Il notaio si assicurerà che il contraente sia in possesso dei requisiti per l’accesso ai benefici fiscali riconosciuti dalla normativa. Puoi approfondire l'argomento leggendo il nostro articolo sul calcolo di tasse e imposte per l'acquisto della prima casa.

Attestato di Prestazione Energetica

È necessario, in un contratto di compravendita, allegare l’attestato di prestazione energetica, redatto da un tecnico abilitato.

Antiriciclaggio

Se il notaio avesse dei sospetti rispetto alla provenienza della somma pagata dall’acquirente al venditore, spetterebbe proprio al pubblico ufficiale denunciare il fatto alle autorità.