L’opzione di acquisto è qualcosa di differente dall’acquisto vero e proprio dell’immobile e, dunque, dal trasferimento della proprietà immobiliare. Si tratta di una sorta di prelazione o prenotazione che non comporta la necessità di sostenere tutti quei costi legati all’acquisto, come ad esempio le imposte e gli oneri notarili.
Ciò che ti serve, fondamentalmente, è una buona capacità negoziale, in quanto dovrai fare in modo che il proprietario dell’immobile possa considerare ed accettare la tua proposta. In questo articolo andremo a vedere come funziona l’opzione di acquisto dell’immobile, quali vantaggi offre e in quali circostanze si può utilizzare.
I contratti d’opzione, disciplinati dall’articolo 1331 del codice civile, possono essere sia a pagamento che gratuiti. Nella maggior parte dei casi, tali contratti sono a pagamento, nel senso che il venditore accetta di concedere l’opzione, in cambio di una somma che viene definita “premio” e che rappresenta, di fatto, un riconoscimento concesso al venditore per il suo impegno a bloccare l’immobile per un determinato periodo di tempo.
Se non vuoi impegnarti sin da subito con la sottoscrizione di un compromesso e del successivo atto notarile di compravendita, l’opzione di acquisto potrebbe essere un’alternativa interessante. È necessario, però, sapere con quali interlocutori è più facile fare un’opzione di acquisto, in particolare:
Si tratta di categorie che negli ultimi anni hanno avviato un processo di dismissione dei rispettivi patrimoni. Ciò che si può fare in questi casi è presentare una proposta di opzione d’acquisto. Al raggiungimento della scadenza dell’opzione, avrai la possibilità di intestare a te stesso l’immobile, procedendo con il naturale iter previsto dalla legge. Dopo aver sottoscritto il contratto di opzione, i titolari dell’immobile potrebbero continuare a proporre il bene. Qualora dovesse arrivare un’offerta superiore alla tua, la società detentrice del bene non avrebbe la possibilità di venderlo fino a quando non saranno scaduti i termini dell'opzione e l'acquirente non avrà comunicato la propria decisione.
L’accordo con il venditore potrebbe anche essere differente. Potresti, infatti, proporre una somma da versare a titolo di caparra. Se non dovessi riuscire a concretizzare l’operazione di acquisto entro un determinato intervallo temporale, la società proprietaria del bene potrebbe decidere di trattenere una parte della caparra (il 10%, per esempio). Chiaramente, questi accordi andranno presi già in fase di trattativa, ovvero quando viene avanzata la proposta dell’opzione di acquisto.
Nulla ti vieta di proporre un’opzione di acquisto ad un privato ma è molto raro che la tua proposta possa essere presa in considerazione, mentre potrebbero esservi dei margini di trattativa con le imprese di costruzioni. Potresti, infatti, proporre alla società di costruzioni proprietaria dell’immobile in costruzione a cui sei interessato di accedere ad una prelazione.
Ha senso ricorrere a questa strategia specie nel caso in cui l’immobile non sia ancora stato costruito. Non di rado, infatti, si verifica che le imprese di costruzioni si mettano alla ricerca di potenziali acquirenti già prima di cominciare a costruire e di ottenere tutti i permessi necessari, in genere attraverso la mediazione delle agenzie immobiliari.
Ti conviene, dunque, proporre una prelazione se si è in una fase molto embrionale del progetto, quella nella quale le società di costruzioni non possono ancora accettare caparre e stipulare un contratto preliminare. Dunque, ciò che andresti a fare è richiedere la prenotazione dell’immobile, versando ad esempio un assegno che la società costruttrice potrà incassare dal momento in cui partiranno i lavori.
Ovviamente, in qualità di acquirente, il tuo obiettivo sarà quello di strappare un prezzo favorevole per un immobile che potresti poi acquistare per rivendere (qualora il tuo obiettivo fosse quello di effettuare un investimento) oppure per andarci a vivere.
Il contratto di opzione può essere stipulato sia attraverso una scrittura privata che tramite un atto pubblico. In quest’ultimo caso, è necessario coinvolgere un notaio. Se sei interessato alla sottoscrizione di un contratto di opzione con uno studio notarile e ti piacerebbe saperne di più sui costi dell’operazione, puoi chiedere gratuitamente un preventivo notaio sul nostro sito www.prezzinotaio.it, specificando la provincia di riferimento e la procedura di cui hai bisogno. Entro 24 ore lavorative ti faremo avere un preventivo completo dei costi.
A questo punto, potrebbe sorgere spontaneo chiedersi quale possa essere la convenienza di stipulare un contratto d’opzione presso uno studio notarile. Si tratta di una domanda più che legittima. Il punto è che un atto notarile può tutelare maggiormente il potenziale acquirente, sia per quanto concerne il prezzo d’acquisto che sul fronte delle clausole.
L’opzione di acquisto è, senza dubbio, molto vantaggiosa per l’acquirente, in quanto lascia a quest’ultimo il tempo necessario per effettuare delle ulteriori riflessioni sull’operazione.
Infatti, un contratto di opzione potrebbe essere molto più vincolante per il venditore che per l’acquirente. All’interno del contratto devono essere presenti tutti gli elementi tipici di un contratto di compravendita, in particolar modo il prezzo. La differenza sostanziale rispetto alle tradizionali procedure di acquisto immobile è che, alla scadenza dell’opzione, l’acquirente può liberamente decidere se esercitarla o meno. In ogni caso, fino a quando l’opzione non sarà scaduta, il potenziale acquirente avrà la certezza che l’investitore non avrà accettato eventuali proposte giunte da altri soggetti interessati a quel bene.
Per l’acquirente il preliminare d’acquisto è certamente più vincolante. Specie nel caso in cui il preliminare venga stipulato presso un notaio e successivamente trascritto, l’acquirente si assume l’impegno di portare a termine l’acquisto e, dunque, di procedere con il rogito notarile.
L’opzione di acquisto, invece, consente di avere una prelazione che potrà essere esercitata o meno alla scadenza dell’opzione. È la soluzione ideale soprattutto per coloro che vogliono prendersi ulteriore tempo prima di procedere. Nella prassi, l’opzione di acquisto è utilizzata soprattutto dagli investitori immobiliari.
Dovrai considerare la somma da versare al venditore affinché questi possa bloccare l’immobile per un determinato periodo di tempo. Inoltre, se decidi di stipulare il contratto di opzione tramite atto pubblico, ci saranno da pagare anche gli oneri notarili.