Non sempre le operazioni di compravendita immobiliare avvengono tra privati. Può, infatti, capitare di dover comprare casa direttamente dal costruttore, vale a dire dall’impresa che quell’edificio lo ha realizzato.
In questo articolo andremo a vedere quali sono i vantaggi di acquistare un immobile dalla società costruttrice, i rischi e i costi (tasse) da sostenere. L’obiettivo è di provare a capire se conviene o meno effettuare l’acquisto in questo modo.
Nel caso in cui l’operazione abbia per oggetto un immobile che non è ancora stato costruito, l’acquirente potrà visualizzare l’idea progettuale, così da scoprire in che modo sarà realizzato l’edificio.
Se questa opzione ti interessa, dovrai stipulare un contratto con l’impresa costruttrice, in base a quanto stabilito dalle norme in materia di tutela degli acquirenti di immobili da costruire (decreto legislativo 122/2005). L’obiettivo è quello di tutelare il più possibile chi acquista una casa direttamente presso l’impresa costruttrice, la quale si farà sostanzialmente carico di gran parte dei rischi associati alla costruzione stessa.
L’iter prevede la stipula di un contratto preliminare, in genere sottoscritto tramite atto notarile, il quale dovrà riportare la descrizione dell’immobile da realizzare. Affinché l’edificio possa essere identificato correttamente, l’impresa costruttrice dovrà allegare le planimetrie del progetto, quelle che la ditta dovrà presentare presso gli uffici comunali per ottenere l’autorizzazione a procedere con la costruzione.
Non solo. Andrà allegato anche il capitolato del fabbricato, contenente indicazioni precise rispetto ai materiali che verranno utilizzati per la costruzione, insieme agli altri dettagli di tipo tecnico.
Il costruttore dovrà rilasciare all’acquirente una fideiussione che può essere bancaria o assicurativa, a garanzia delle somme che il compratore dovrà versare già prima dell’acquisto della casa. Ciò in quanto, in genere, all’atto della firma del preliminare, si versa una caparra, alla quale si aggiungono degli acconti (tecnicamente si parla di stato avanzamento lavori).
Questo vuol dire che potrai dilazionare il pagamento dell’immobile nel corso del tempo, in linea con lo stato di avanzamento dei lavori (ad esempio, in fase di completamento degli impianti, del tetto etc.).
L’importo della fideiussione dovrà coincidere esattamente con la cifra totale che l’acquirente pagherà prima di arrivare alla stipula del definitivo contratto di compravendita.
All’interno del contratto preliminare, possono essere concordati tra acquirente e costruttore alcuni aspetti importanti, come ad esempio le possibilità di accesso al cantiere oppure i costi per frazionamenti, accatastamenti, allacciamenti etc.
Nel momento in cui l’impresa costruttrice avrà completato definitivamente la costruzione, si potrà procedere con il rogito notarile e, dunque, con il pagamento della cifra pattuita tra le parti e con la consegna delle chiavi. Solitamente, in accordo con il costruttore, all’acquirente viene offerta la possibilità, prima della stipula dell’atto notarile, di effettuare un sopralluogo presso l’immobile, per verificare che la costruzione sia avvenuta in linea con quanto stabilito dal progetto.
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Sono diversi i vantaggi di cui potrai usufruire qualora decidessi di acquistare casa direttamente dal costruttore. In primis, avresti la possibilità di evitare i costi di mediazione delle agenzie immobiliari, a meno che il costruttore non abbia deciso di affidare tutte le vendite ad un’agenzia.
Altro interessantissimo vantaggio è la possibilità di personalizzare l’immobile in base ai tuoi gusti ed alle tue esigenze. Potrai, infatti, scegliere:
C’è da dire che solo acquistando un immobile direttamente dal costruttore avrai questa possibilità. In tutti gli altri casi, infatti, dovrai giocoforza accontentarti di un immobile che è stato realizzato sulla base delle esigenze di altri acquirenti.
Da non trascurare anche la questione economica. Se hai la possibilità di mettere in campo cifre importanti a titolo di caparra ed acconti potresti riuscire ad ottenere sconti anche elevati sul prezzo finale dell’immobile. Ciò in quanto per molte imprese di costruzione sta diventando complicato ottenere credito dalle banche.
Di conseguenza, le ditte saranno chiamate a farsi carico dei costi di costruzione senza un concreto aiuto esterno e facendo affidamento soltanto sulle proprie risorse.
Qualora avessi la possibilità di pagare gran parte dell’immobile prima di andare dal notaio, l’impresa potrebbe portare avanti i lavori di costruzione con una maggiore serenità. In cambio, potrebbe esserti riconosciuto uno sconto davvero interessante.
L’altra faccia della medaglia è rappresentata dal rischio che viene assunto da chi si trova ad acquistare una casa ancora in costruzione, magari anticipando delle somme anche considerevoli.
In realtà, come anticipato anche poc’anzi, questo rischio è sostanzialmente pari allo zero, nella misura in cui la legge impone al costruttore di rilasciare una fideiussione a garanzia dei soldi da te versati. Questo significa che se la ditta non dovesse rispettare i patti o addirittura dovesse fallire prima di consegnarti la casa, tu non perderesti nulla in quanto sarebbe la banca o l’assicurazione (a seconda del tipo di polizza sottoscritta) a restituirti i soldi.
Se la casa che ti interessa è di proprietà di un’impresa costruttrice, si dice che l’immobile sia soggetto ad IVA. Al prezzo dell’immobile andrà, dunque, aggiunta l’imposta sul valore aggiunto che andrà pagata direttamente al costruttore. L’IVA può essere al 4% in caso di acquisto prima abitazione oppure al 10%. Vanno, poi, considerati i costi dell'imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. Ognuna di queste tre imposte prevede un costo pari a 200 euro. Da non trascurare anche gli oneri notarili, vale a dire la parcella del notaio per il servizio offerto (rogito notarile ed eventuale contratto preliminare).
Come sempre, non può esservi una risposta univoca. Molto dipende dalle esigenze individuali. Certamente, le opportunità di personalizzazione garantite dall’acquisto presso il costruttore potrebbero mancare in caso di immobile acquistato presso un privato.
Allo stesso tempo, però, per alcune famiglie potrebbe esservi l’esigenza di accedere subito ad un immobile e, dunque, non ci sarebbe il tempo di attendere la realizzazione dell’edificio. In tali casi, potrebbe essere più conveniente acquistare da un privato.