Calcolo tasse e imposte su acquisto prima casa dal notaio

Se stai valutando l’acquisto della tua prima casa, è importante che tu sia adeguatamente informato anche rispetto alle tasse e alle imposte da pagare. In questo modo, infatti, potrai avere un quadro più ampio dei costi associati all’operazione immobiliare.

Spesso, infatti, l’acquirente tende a concentrarsi prevalentemente sul valore dell’edificio, attribuendo poca importanza alle altre spese, magari perché di minore entità rispetto al costo stesso dell’immobile. Tra l’altro, le spese relative alle tasse e alle imposte vengono pagate al notaio, il quale, agendo come sostituto d’imposta, provvederà al versamento all’Erario di quanto previsto dalle normative attualmente vigenti. 

Andiamo ad analizzare nel dettaglio tutte le spese da sostenere, in termini di tasse e imposte, sull’acquisto della prima casa.

L’identificazione del venditore

L’ammontare delle tasse cambia a seconda della tipologia di venditore. La compravendita immobiliare è un’operazione soggetta:

• Ad IVA nel caso in cui l’acquisto venga effettuato presso l’impresa costruttrice, a condizione che la ditta abbia completato i lavori entro i cinque anni;
• All’imposta di registro, nel caso in cui la compravendita avvenga tra privati oppure presso un’impresa costruttrice che abbia terminato i lavori oltre i cinque anni oppure presso imprese non costruttrici.

Come cambiano le tasse a seconda del venditore?

In primo luogo, è necessario specificare che le tasse non variano soltanto in base alla tipologia di venditore ma anche all’utilizzo che l’acquirente farà dell’abitazione. Sostanzialmente, le tasse per l’acquisto di una prima casa non sono le stesse rispetto all’acquisizione di un edificio che non funga da abitazione principale dell’acquirente.

Per le prime case, se la vendita è stata effettuata da un’impresa costruttrice che ha completato i lavori rispettando il termine dei cinque anni, l’acquirente sarà tenuto al versamento delle seguenti imposte e tasse:

• Imposta di registro (200 euro);
• Imposta ipotecaria (200 euro);
• IVA al 4%, calcolata sul valore del prezzo d’acquisto;
• Imposta catastale (200 euro).

Se, invece, hai acquistato la tua prima casa presso un’impresa costruttrice che non ha rispettato il termine dei cinque anni, presso un privato o presso un’impresa non costruttrice, il valore di riferimento non è più il prezzo d’acquisto bensì la rendita catastale, in base a quanto contenuto all’interno delle visure catastali immobiliari. A ciò vanno aggiunte due imposte:

• Imposta catastale (50 euro);
• Imposta ipotecaria (50 euro).

Come si calcola l’imposta di registro?

Sulla prima casa l’imposta di registro è pari al 2% del prezzo o del valore catastale. 

Per calcolare l’imposta di registro, a seguito di una legge introdotta nel 2005, è possibile utilizzare anche il cosiddetto sistema del prezzo-valore. Esso prevede che la base imponibile per il calcolo delle imposte relative alle compravendite immobiliari debba basarsi sul valore catastale dell’immobile, non sul suo prezzo di vendita. 

Ciò in quanto il valore catastale è, in genere, inferiore al prezzo di vendita, dando così all’acquirente la possibilità di usufruire di benefici sotto il profilo fiscale. Per ottenere il valore catastale, bisogna prendere la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicarla per un coefficiente fisso stabilito dalla legge, pari a 110. Di seguito, la formula:

Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 110

In fase di compravendita, deve essere l’acquirente a richiedere che il calcolo delle imposte venga effettuato tramite il sistema del prezzo-valore. Affinché si possa applicare il prezzo-valore, è necessario che:

• L’acquirente sia un privato;
• La compravendita non sia soggetta ad IVA;
• Il fabbricato sia ad uso abitativo;
• All’interno dell’atto notarile venga indicato il corrispettivo pattuito.

Questo sistema permette all’acquirente di ottenere una riduzione del 30% degli onorari notarili.

Facciamo un esempio, considerando che tu abbia acquistato una prima casa con rendita catastale pari a 900 euro e che abbia pagato l’immobile 150.000 euro. Con il sistema prezzo-valore, potrai ottenere l’ammontare dell’imposta di registro applicando la formula poc’anzi indicata (800 x 1,05 x 110 = 92.400 euro) e moltiplicando il valore ottenuto per 0,02 (2%). In questo caso, l’imposta di registro risulterebbe pari a 1.848 euro.

Quale sarebbe l’ammontare dell’imposta di registro se venisse utilizzato come base di calcolo il valore dell’immobile, ovvero il prezzo d’acquisto? Il calcolo sarebbe più semplice ma l’importo da pagare risulterebbe più elevato. Dovresti, infatti, moltiplicare 150.000 x 0,002 e otterrai un importo pari a 3.000 euro. Il sistema prezzo-valore, in tal caso, ti permetterebbe di risparmiare più di 1.000 euro (3.000 - 1848 = 1.152).

Ricordiamo che le agevolazioni relative alla prima casa non valgono se l’abitazione appartenga alle categorie catastali:

• A/1 (abitazioni signorili);
• A/8 (ville);
• A/9 (castelli e palazzi caratterizzati da importanti pregi di carattere storico e artistico).

Hai diritto ad un’imposta agevolata sull’acquisto anche se sei già proprietario di una casa che hai deciso di vendere, a condizione che tu provveda ad acquistare la tua nuova casa, da adibire ad abitazione principale, entro un anno dalla data di vendita della precedente abitazione.

Calcolo imposte prima casa per gli under 36

Sono previste interessanti agevolazioni per gli under 36. Si tratta di incentivi avallati dallo Stato per consentire anche ai più giovani di ottenere autonomia abitativa. In base all’ultima legge di bilancio del Governo, tali incentivi sono stati prorogati fino al 31 dicembre 2023.

Essi prevedono la possibilità per coloro che non hanno ancora compiuto i 36 anni d’età e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui di ottenere:

• L’esenzione del pagamento dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale, se la compravendita non è soggetta ad IVA;
• In caso di compravendita soggetta ad IVA, avrai diritto all’esenzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nonché al riconoscimento di un credito d’imposta di un ammontare pari all’IVA pagata al venditore.

Se rientri tra i beneficiari di questa iniziativa, sostanzialmente sarai tenuto soltanto al pagamento della parcella del notaio.

Per avere un quadro completo dei costi notarili per l’acquisto della tua prima casa, puoi richiedere un preventivo notaio su www.prezzinotaio.it. Nella richiesta, oltre alla provincia in cui si trova l’immobile e alla tipologia di operazione di cui hai bisogno (in tal caso rogito notarile), potresti inserire ulteriori dettagli relativi all’acquisto (se sei under 36, se stai acquistando presso un privato o presso un’impresa costruttrice), così da ottenere, entro 24 ore lavorative, un preventivo attendibile dei costi.