Quando si acquista un immobile è sempre bene muoversi con grande cautela. Del resto, parliamo di un investimento di non poco conto, che spesso richiede un sacrificio economico importante. Dunque, diventa fondamentale agire con grande attenzione e assicurarsi, già prima del rogito notarile, che ogni tassello sia al proprio posto. Dopo la stipula dell’atto, infatti, diventa difficile, se non impossibile, tornare sui propri passi.
In questo articolo, andremo dunque a descrivere quali sono le informazioni che devi conoscere se stai seriamente valutando la possibilità di acquistare un immobile.
I registri immobiliari si trovano negli uffici del territorio dell’Agenzia delle Entrate. Dalla lettura dei registri potrai accertarti dell’identità del venditore e, dunque, del proprietario dell’immobile che ti interessa. Non solo. Potrai anche scoprire se sul bene gravano pignoramenti o ipoteche ancora in corso o se qualcuno ha intentato una causa, allo scopo di rivendicare la proprietà di quel bene.
È bene precisare che queste verifiche verranno, di default, effettuate dallo studio notarile che dovrà redigere l’atto di compravendita. A tal proposito, se hai bisogno di un preventivo notarile, richiedilo gratuitamente su prezzinotaio.it.
Sta di fatto che avere delle informazioni già prima di contattare il notaio potrebbe rivelarsi ugualmente utile, specie nel caso in cui dovessi accorgerti di qualche problematica della quale non eri a conoscenza.
Se decidi di effettuare questa indagine in modo autonomo, dovrai recarti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate competente. L’ufficio di riferimento è, ovviamente, quello in cui è ubicato l’immobile. Puoi presentare la domanda online oppure raggiungere lo sportello e chiedere, previa indicazione dei dati catastali dell’immobile, l’accesso ai registri. Il servizio è a pagamento ma il costo è legato al numero di formalità presenti all’interno del documento.
In fase di consultazione dei registri, è importante prestare attenzione alle modalità di acquisizione dell’immobile da parte del venditore. Infatti, nel caso in cui il bene sia stato acquisito a seguito di una donazione, potrebbero sorgere dei problemi. Cosa significa tutto ciò? Molto semplice. Qualora dovesse, anche in futuro, venire a mancare il donante, i suoi eredi potrebbero contestare la donazione. Se questi ultimi dovessero spuntarla, potresti essere costretto a restituire il bene, a meno che non siano trascorsi almeno 20 anni dalla donazione.
Fare una visura immobiliare è una ulteriore precauzione che puoi prendere per assicurarti che tutto sia a posto. Anche in questo caso, è importante ribadire che spetta al notaio effettuare questi controlli ma, se vuoi sentirti più tranquillo, ti consigliamo di effettuare la visura a brevissima distanza temporale dal rogito notarile (anche poche ore/giorni prima).
Infatti, qualora a tua insaputa fosse stata iscritta un’ipoteca sull’immobile o qualora l’edificio sia stato messo all’asta, tale informazione sarebbe reperibile solo attraverso una visura immobiliare aggiornata.
Altrettanto importante è avere la possibilità di consultare una visura catastale a nome del venditore. All’interno del documento troverai i dati identificativi dell’immobile a livello catastale (particella, foglio etc.). Ebbene, è fondamentale assicurarsi che tali dati coincidano con quelli a disposizione del notaio e che questi utilizzerà per la redazione dell’atto notarile.
Presso gli uffici del catasto potrai, inoltre, procurarti una copia della planimetria dell’immobile. L’obiettivo, in questo caso, è di assicurarsi che le informazioni contenute nel documento corrispondano allo stato di fatto dell’immobile. In caso di difformità, questo significa che, nel corso del tempo, l’immobile ha subito delle modifiche, magari non autorizzate e, dunque, abusive.
Sei sicuro che l’immobile che stai per acquistare sia stato costruito in modo conforme alle normative vigenti? La vendita di un immobile abusivo è, infatti, da considerarsi priva di valore. A tal proposito, occorre guardare anche alla data di costruzione dell’immobile.
Infatti, se l’immobile è stato costruito successivamente al 01-09-1967, l’atto di compravendita deve contenere gli estremi del titolo (concessione o licenza) in base al quale l’immobile stesso è stato costruito.
In caso di immobile costruito prima del 01-09-1967 e non modificato successivamente, è sufficiente che l’assenza di modifiche venga esplicitata all’interno dell’atto di compravendita.
Diverso è il caso in cui l’immobile sia stato realizzato prima del 01-09-1967 ma sia stato successivamente modificato. In tale circostanza, infatti, vanno specificate tutte le autorizzazioni e le concessioni.
Per gli immobili totalmente o parzialmente abusivi, per i quali è stata presentata la domanda di condono, l’atto notarile deve riportare gli estremi di tale documento. Inoltre, è necessario allegare i documenti a riprova del pagamento delle tasse e degli oneri, in base a quanto previsto dalla legge.
Sei in procinto di acquistare un immobile ubicato all'interno di un condominio? Ti consigliamo di chiedere al venditore l’accesso al regolamento condominiale. Potrebbero, infatti, esservi presenti delle limitazioni rispetto all’utilizzo delle parti comuni o rispetto all’immobile stesso a cui sei interessato.
Sempre sul fronte degli immobili condominiali, sarebbe importante chiedere all’amministratore del condominio una copia delle ricevute di pagamento delle spese condominiali da parte del venditore. Non solo. È bene accertarsi, sempre tramite l’amministratore del condominio, che non sussistano delle cause pendenti.
È importante assicurarsi che tutti gli impianti eventualmente presenti all’interno dell’immobile siano conformi alle leggi. È responsabilità del venditore mettere a disposizione dell’acquirente tali documenti. In alternativa, è possibile procurarsi i certificati presso la ditta installatrice o presso gli uffici della Camera di Commercio.
Non dimentichiamo, tra l’altro, che in fase di stipula dell’atto notarile è necessario che tra i documenti allegati sia presente anche l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), dal quale risulterà la classe energetica di appartenenza dell’immobile che stai acquistando. Può sembrare un aspetto marginale ma la conoscenza della classe energetica potrebbe fornirti delle indicazioni rispetto allo stato dell’immobile e all’eventuale necessità di effettuare dei lavori già nel breve periodo.
In un paese ad alto rischio sismico come l’Italia, è bene assicurarsi anche del fatto che l’immobile sia agibile. Per fare ciò è necessario chiedere al venditore il certificato di agibilità dell’immobile. Qualora quest’ultimo dichiari di non essere in possesso di tale documento, spetterà a lui farne richiesta presso il comune nel quale è ubicato l’immobile.