Quanto tempo può passare tra compromesso e rogito?

Gli step che permettono di concludere con successo l'acquisto di una casa sono vari e, spesso, vige l'incertezza sia da parte di chi compra che di chi vende sui tempi di attesa prima del rogito. Capita sovente che l'atto notarile di compravendita sia preceduto dal compromesso o preliminare. Ma quanto tempo può trascorrere dal compromesso al rogito? In questo articolo cercheremo di rispondere a questa domanda, tenendo conto anche delle possibili differenze legate alla tipologia di compromesso che viene sottoscritto dalle parti.

Cos'è il compromesso o preliminare?

Dopo aver individuato l'immobile che si desidera acquistare, l'acquirente deve formulare una proposta di acquisto. A quel punto la palla passa al venditore che deve valutare la proposta e decidere se accettarla o rifiutarla. Se le parti raggiungono un accordo di massima, si procede alla stipula del compromesso. Si tratta di un documento che assume grande rilevanza in una trattativa immobiliare. All'interno del compromesso vengono, infatti, riportati nero su bianco i dettagli dell'accordo che, poi, porterà acquirente e venditore alla conclusione dell'affare, in particolare:

• Condizioni dell'immobile;
• Prezzo di compravendita;
• Modalità di pagamento;
• Tempi di pagamento;
• Adempimenti a carico dell'acquirente e del venditore.

Già in questa fase è, dunque, molto importante che le parti siano informate rispetto alla situazione urbanistica e catastale dell'immobile, così da evitare possibili problematiche in vista della stipula dell'atto definitivo. Vanno fatte, inoltre, le dovute verifiche ipotecarie per accertarsi della presenza o meno di ipoteche, pignoramenti e altri pregiudizievoli che potrebbero rallentare o addirittura far saltare la compravendita.

Come può essere stipulato un compromesso?

Mentre per il rogito vige l'obbligo di rivolgersi ad un notaio, lo stesso non si può dire per il compromesso. Le parti possono scegliere se sottoscriverlo tramite una scrittura privata oppure affidarlo ad un notaio. Chiaramente, in quest'ultimo caso i costi sarebbero maggiori perché bisognerebbe farsi carico anche dell'onorario del notaio. In caso di scrittura privata, invece, l'unica spesa da sostenere è quella relativa alla registrazione del compromesso presso l'Agenzia delle Entrate.

Il compromesso stipulato dal notaio offre certamente maggiori garanzie e, dunque, in generale è la strada che conviene sempre percorrere, soprattutto per operazioni importanti e delicate come quelle immobiliari. Ciò in quanto il notaio non si limita a registrare il compromesso presso l'Agenzia delle Entrate ma provvede anche alla sua trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Non c'è l'obbligo di affidare compromesso e rogito allo stesso notaio ma, spesso, si preferisce procedere in questo modo, magari per ottenere uno sconto sul costo complessivo del servizio. Inoltre, affidando al medesimo notaio sia il compromesso che il rogito si avrà la certezza che l'intera procedura verrà seguita da un unico studio notarile, già a conoscenza di tutte le faccende legate all'immobile.

Pertanto, il promissario acquirente, fino alla data di scadenza del compromesso, è tutelato rispetto ad eventuali creditori del venditore o a soggetti terzi interessati ad acquistare l'immobile. Dall'altra parte, il venditore ha la garanzia che il promissario acquirente non potrà tirarsi indietro, in assenza di una valida motivazione, e non potrà rinunciare all'acquisto dell'immobile, a meno che non sia disposto a perdere la caparra versata e a pagare una penale o un risarcimento danni.

È importante comprendere se la compravendita immobiliare viene portata avanti tramite la mediazione di un'agenzia immobiliare. In tal caso, infatti, è probabile che possa essere l'agenzia stessa a preparare e predisporre il compromesso e ad occuparsi poi della registrazione. Il preliminare stipulato privatamente obbliga ugualmente le parti a concludere l'affare ma non è opponibile a terzi. Ciò vuol dire che nel caso in cui il venditore ceda l'immobile a terzi o iscriva un'ipoteca contro il promittente venditore, il promissario acquirente potrà solo chiedere un risarcimento danni (in genere la restituzione del doppio della caparra) ma non potrà ottenere il trasferimento dell'immobile.

Tempo che passa tra compromesso e rogito: cosa c'è da sapere?

Il tempo che può trascorrere tra compromesso e rogito viene stabilito solitamente all'interno dello stesso preliminare. Il nostro Codice Civile precisa che la durata di compromesso può essere estesa fino a tre anni. Le parti, però, possono liberamente accordarsi e indicare nel compromesso la data entro la quale procedere al rogito. Nella maggior parte dei casi, si procede al rogito entro 2-6 mesi dalla sottoscrizione del preliminare.

Potrebbero, però, esserci dei casi particolari che potrebbero indurre le parti a stabilire una scadenza maggiore del compromesso. Ipotizziamo, ad esempio, che il venditore voglia vendere il proprio immobile per acquistare una casa di nuova costruzione. È chiaramente nell'interesse del venditore definire una data che tenga conto dei tempi per la realizzazione del nuovo immobile indicati dal costruttore.

E se questa data non dovesse essere rispettata? Molto dipende dal motivo che causa lo slittamento. La scadenza del compromesso non implica automaticamente che la trattativa sia saltata. Ciò che conta è sempre la volontà delle parti. In sintesi, soprattutto se lo slittamento non dovesse essere causato da problemi gravi, converrebbe sempre portare a conclusione l'affare. In ogni caso, è bene fare il possibile per rispettare le scadenze indicate nel compromesso, altrimenti potrebbero esserci delle conseguenze legali, come ad esempio richieste di risarcimento dei danni, scioglimento del contratto, obbligo di esecuzione del contratto, pagamento di penali e lunghi procedimenti giudiziari.