Stato al rogito occupato: cosa vuol dire e come comportarsi?

Si parla di stato al rogito occupato quando l'immobile oggetto di acquisto non risulta immediatamente disponibile dopo la stipula dell'atto notarile di compravendita. Siamo abituati a pensare al rogito notarile come allo step ultimo e definitivo di una operazione immobiliare. Nella maggior parte dei casi, le cose stanno esattamente così, nel senso che le parti firmano l'atto e poi si procede con la consegna delle chiavi del venditore all'acquirente. Tra l'altro, nell'atto notarile deve essere sempre specificato lo stato dell'immobile.

Se, al momento dell'atto, non vi è alcun limite rispetto all'immediata disponibilità dell'immobile il notaio indicherà la dicitura "libero al rogito". In caso contrario, sempre il notaio, dopo aver effettuato i dovuti controlli, dovrà riportare l'indicazione relativa all'effettiva situazione dello stato dell'immobile. Andiamo, dunque, a vedere quali sono tutte le circostanze per cui lo stato al rogito dell'immobile risulta occupato.

Immobile locato

Potrebbe accadere che l'immobile acquistato risulti nella disponibilità di un soggetto terzo, in virtù di un regolare contratto d'affitto stipulato tra l'ex proprietario dell'edificio e il locatario. Tra l'altro, in caso di vendita di un immobile locato, è necessario darne apposito preavviso al locatario, il quale ha la priorità nell'acquisto rispetto ad altri soggetti. Nel caso in cui questi non potesse o non volesse acquistare l'immobile, il proprietario potrà rivenderlo a terzi.

La compravendita di un immobile locato, però, non altera la posizione del locatario, il quale potrà continuare ad utilizzare l'immobile fino alla naturale scadenza del contratto di affitto. Questo vuol dire che, alla data del rogito, l'immobile sarà occupato e, dunque, l'acquirente non potrà usufruirne sin da subito. Di contro, però, potrà cominciare a beneficiare del pagamento del canone di locazione, senza alterare le condizioni economiche del contratto di locazione.

Ben più complessa è la situazione qualora il locatario sia moroso oppure non provveda ad abbandonare l'edificio dopo la scadenza del contratto di affitto. Bisognerà adire le vie legali e, una volta provata la morosità o comunque l'assenza di diritti che legittimano l'utilizzo dell'immobile, il giudice provvederà presumibilmente ad emettere una sentenza di sfratto.

Acquisto nuda proprietà

Può capitare che si proceda all'acquisto di un immobile sul quale grava una nuda proprietà. Questo vuol dire che l'ex proprietario vanta il diritto di usufrutto o di abitazione. Tale diritto potrebbe essere a tempo determinato e, dunque, prevedere una scadenza oppure a tempo indeterminato cioè fino alla morte del precedente proprietario. In entrambi i casi, non sarà possibile l'utilizzo immediato dell'immobile.

Problematiche in capo al venditore

Bisogna considerare che, nella maggior parte dei casi, chi vende un immobile in cui risiede dovrà, dopo il perfezionamento della vendita trasferirsi presso un altro edificio. Si tratta di operazioni che non sempre avvengono in maniera sincronizzata. Alla data del rogito, ad esempio, il venditore potrebbe non essere ancora riuscito a traslocare presso la sua nuova casa. In queste circostanze, in fase di stipula dell'atto notarile, potrebbe essere stabilita una penale per ogni giorno oltre il rogito in cui l'ex proprietario non lascia l'immobile.

In questo contesto, è da prendere in considerazione anche l'ipotesi in cui il venditore abbia scelto di acquistare un immobile di nuova costruzione. In casi del genere, si segue una procedura particolare. In primis, il venditore deve mettere in vendita il proprio immobile indicando la data entro cui l'edificio sarà libero per il rogito. Una volta individuato l'acquirente, si procede con la stipula di un compromesso. 

Qualora, alla data stabilita per il rogito, l'immobile di nuova costruzione presso il quale dovrà trasferirsi il venditore non sia ancora pronto, sarà possibile procedere in due modi:

• Fare una rimessa dei termini, posticipando la data del rogito;
• Fare il rogito, posticipando la data di consegna delle chiavi.

Immobile acquistato all'asta ma occupato

Non è una situazione che si verifica di frequente ma potrebbe capitare che un soggetto provveda ad acquistare un immobile all'asta. Alla data del rogito notarile, però, l'edificio potrebbe essere occupato dal debitore o da altri soggetti, in maniera abusiva. Si tratta di una questione piuttosto intricata ed ingarbugliata, in quanto il proprietario dell'immobile non ha il potere di costringere l'occupante a lasciare immediatamente l'edificio. Serve, in tal senso, un'apposita pronuncia da parte dell'autorità giudiziaria.

Cosa fare in caso di immobile occupato al rogito?

Molto dipende dal motivo che causerebbe la mancata disponibilità dell'immobile alla data del rogito. Spesso, infatti, si tratta di una situazione già nota all'acquirente. In altri casi, potrebbero verificarsi degli imprevisti. Il nostro consiglio è di prestare molta attenzione sin dal momento in cui viene avanzata una proposta di acquisto e di stabilire sin da subito eventuali clausole o penali che scatterebbero qualora il venditore, per qualsiasi ragione, non dovesse consegnare le chiavi in occasione del rogito.

Poiché non tutti potrebbero essere a conoscenza delle dinamiche e degli imprevisti che potrebbero caratterizzare un'operazione immobiliare, potrebbe essere opportuno chiedere la consulenza di un notaio oppure di un avvocato. Del resto, il notaio è un professionista che svolge un ruolo molto importante nelle compravendite immobiliari. Pertanto, avvalersi del parere di un notaio potrebbe aprire le porte ad una gestione attenta e oculata degli imprevisti che potrebbero far slittare non tanto la data del rogito bensì quella di consegna delle chiavi al nuovo proprietario.