Può capitare che si acquisti un immobile e che il proprietario non abbia la possibilità di liberare la casa immediatamente dopo il rogito. Cosa fare in questi casi? Come ci si può tutelare? Quando si entrerà in possesso dell'immobile? Queste sono tutte domande legittime che un utente potrebbe porsi qualora il venditore subordini tale condizione alla vendita.
Nella stragrande maggioranza dei casi, l'acquisto di un immobile si completa definitivamente il giorno dell'atto notarile di compravendita. Infatti, a seguito della stipula dell'atto, il venditore cede le chiavi dell'abitazione all'acquirente, il quale ne entra in possesso senza alcuna limitazione. Ci sono, però, delle circostanze in cui l'edificio non può essere liberato a seguito del rogito.
In questo articolo, esploreremo nel dettaglio il concetto di consegna differita dell'immobile, analizzando le cause più comuni che inducono le parti a richiederlo, le implicazioni legali e finanziarie ad esso associate e cosa si può fare per gestire efficacemente questa situazione. È importante comprendere bene questo aspetto spesso trascurato del processo di compravendita immobiliare. L'obiettivo è quello di fornire agli acquirenti, ai venditori e agli operatori del settore le conoscenze necessarie per affrontare con successo le sfide e le criticità legate alla consegna differita dell'immobile.
La consegna differita dell'immobile è un'opzione che consente al venditore di consegnare l'immobile dopo la data del rogito. Chiaramente, è fondamentale che nell'atto venga stabilita la data della consegna definitiva. Quindi, è necessario che le parti concordano in via preventiva le tempistiche di consegna dell'immobile.
Sono diversi i casi in cui il venditore potrebbe avere l'esigenza di non lasciare l'immobile immediatamente dopo il rogito. Quello più comune è quando il venditore ha bisogno di incassare la somma pattuita per la vendita dell'immobile prima di poterne acquistare un altro. Chiaramente, il venditore dovrà già aver individuato il nuovo immobile e aver raggiunto un accordo di massima per l'acquisto. Dunque, in sostanza, il giorno dell'atto avviene il trasferimento della proprietà immobiliare ma non la consegna dell'immobile. Quest'ultimo passaggio presumibilmente avverrà dopo che il venditore avrà perfezionato, sempre tramite atto notarile, l'acquisto della sua nuova abitazione.
Per il venditore la possibilità di non consegnare subito le chiavi potrebbe essere un grande vantaggio. In questo modo, infatti, egli eviterebbe di ricorrere a soluzioni a breve termine più costose, come ad esempio l'affitto di un altro immobile oppure di un locale da adibire a deposito temporaneo dell'arredo.
Un altro caso simile di consegna differita dell'immobile è quando l'acquirente ha già acquistato la nuova casa in cui dovrà trasferirsi ma l'edificio è una nuova costruzione. Dunque, il venditore potrà liberare l'edificio solamente dopo che la nuova costruzione risulterà completata e il venditore potrà procedere con il trasloco. Anche in casi del genere, già all'interno del preliminare di vendita, va stabilita la data ultima entro la quale bisognerà liberare l'immobile. Qualora ciò non dovesse accadere, l'acquirente potrebbe far valere il diritto di ottenere la restituzione del doppio della caparra. In alternativa, si potrebbe procedere alla stipula dell'atto ma stabilendo una penale per ogni giorno di consegna in ritardo dell'immobile.
In altre circostanze potrebbe essere addirittura l'acquirente a chiedere la consegna differita dell'immobile. Ciò può accadere soprattutto quando l'acquisto deve essere completato tramite un mutuo. Soprattutto negli ultimi anni, in virtù della forte instabilità dei mercati, sono cresciute le richieste di accesso all'opzione della consegna differita. La ratio alla base di questa decisione è la seguente. L'acquirente potrebbe avere l'esigenza di sottoscrivere in tempi brevi un mutuo, magari per approfittare di un tasso conveniente ed evitare il rischio che in futuro le condizioni economiche possano peggiorare e tradursi in una rata d'importo più elevato.
Una delle modalità alle quali si può ricorrere in questi casi è quello di depositare presso lo studio del notaio un assegno che potrà essere riscosso soltanto dopo che saranno state consegnate le chiavi all'acquirente. In sostanza, il giorno del rogito il venditore riceve la stragrande maggioranza della cifra stabilita per la compravendita, eccetto una piccola quota che rimane bloccata presso lo studio notarile e che potrà essere riscossa solo nel momento in cui avverrà la consegna delle chiavi.
Un altro strumento molto utilizzato nei casi di consegna differita dell'immobile è quello di inserire all'interno del compromesso o preliminare di vendita una clausola specifica, avente ad oggetto la penale che il venditore dovrà pagare per ogni giorno di consegna in ritardo rispetto alla data pattuita. Spetta, inoltre, al venditore farsi carico delle spese ordinarie dell'immobile fino alla consegna. Le spese straordinarie, invece, dovrebbero incombere sull'acquirente.
Potrebbe, però, capitare che la necessità di procedere con la consegna differita dell'immobile emerga successivamente alla sottoscrizione del compromesso. In questi casi, la data di consegna dovrà essere indicata nell'atto. In altri casi, tra le parti si potrebbe stabilire una sorta di canone di locazione qualora la consegna dell'immobile dovesse avvenire a distanza di diversi mesi.
Comprendiamo bene come la consegna differita dell'immobile sia un'opzione non esente da criticità. Dal nostro punto di vista, ciò che conta è che l'acquirente venga messo sin da subito al corrente dell'eventualità che la consegna delle chiavi possa avvenire successivamente alla data del rogito. Il nostro consiglio è di muoversi con cautela ed utilizzare alcune delle clausole di cui abbiamo parlato, in maniera tale da avere una maggiore tutela qualora il venditore non consegni le chiavi entro la data stabilita. Dunque, è bene che ogni aspetto della compravendita venga trascritto sia all'interno del compromesso che, successivamente, del rogito notarile.
In generale, però, il consiglio è di muoversi anche con un po' di buon senso, se possibile. Infatti, è probabile che se si sia giunti ad un accordo totale tra le parti è perché entrambi hanno raggiunto l'obiettivo desiderato (acquistare casa da un parte, vendere l'immobile dall'altra). Quindi, un minimo di flessibilità certamente non guasterebbe, sempre nel rispetto e nella salvaguardia degli interessi di chi deve acquistare e di chi deve vendere. Il dialogo e la collaborazione, spesso, possono rivelarsi molto più utili rispetto a strumenti formali che potrebbero soltanto acuire le difficoltà.