Il compromesso o preliminare di vendita è un contratto che si firma prima di effettuare l’ultimo step di una compravendita immobiliare, ovvero la stipula dell’atto notarile. Si sottoscrive un preliminare di vendita per bloccare l’affare, in attesa che il notaio sia pronto per il rogito.
Firmando il compromesso, il venditore non avrebbe più la possibilità di impegnarsi con altri potenziali acquirenti, anche se quest’ultimi dovessero offrire un prezzo superiore. D’altro canto, anche l’acquirente avrebbe le “mani legate”, nel senso che non avrebbe più la possibilità di disimpegnarsi per quell’immobile, magari perché nel frattempo ha individuato un edificio che gli piace di più.
Spesso, il preliminare di vendita o compromesso viene stipulato privatamente tra le parti. Nel caso in cui vi fosse l’intenzione di renderlo pubblico, sarebbe necessario rivolgersi ad un notaio.
C’è anche un’altra circostanza che impone alle parti di sottoscrivere il compromesso di vendita presso uno studio notarile. È il caso di quelle operazioni aventi ad oggetto immobili che non sono ancora stati costruiti.
Il compromesso di vendita si effettua nel momento in cui venditore ed acquirente hanno raggiunto un accordo relativo ad una compravendita immobiliare ma prima di recarsi dal notaio. Questo significa che se stai per acquistare un immobile ed hai firmato un preliminare di vendita non puoi ancora ritenerti proprietario di quel bene. Solo a seguito della sottoscrizione del rogito notarile potrai acquisire tutti i diritti sull’immobile che hai acquistato.
Non c’è una norma che sancisca l’obbligatorietà di effettuare un preliminare di vendita. Se le parti sono d’accordo, si potrebbe anche procedere direttamente al rogito notarile. Ad esempio, qualora ci fosse un grado di fiducia molto elevato tra acquirente e venditore, le parti potrebbero ritenere non necessario firmare un compromesso.
All’interno del compromesso di vendita potrebbe già essere stabilita la data del rogito. Se ciò non dovesse accadere, in genere viene concordato un termine che l’acquirente deve rispettare ed entro il quale andrà comunicata al venditore la data per la stipula dell’atto notarile di compravendita.
Se parliamo di scadenza del compromesso, la regola generale vuole che il termine di prescrizione sia di 10 anni. Questo significa che, qualora non venisse stipulato l’atto notarile entro 10 anni dalla data di stipula del preliminare, qualsiasi obbligazione scaturita dal compromesso diventerebbe nulla.
Se è l’acquirente a non rispettare il preliminare di vendita, rifiutandosi di recarsi dal notaio, il venditore potrebbe decidere di trattenere la caparra che in genere viene versata in fase di stipula del compromesso.
La seconda opzione, leggermente più complessa sotto il profilo procedurale, potrebbe portare il venditore ad adire le vie legali, chiedendo sostanzialmente al giudice di emettere una sentenza che obblighi l’acquirente ad adempiere all’impegno sancito attraverso la firma del preliminare di vendita. Se il giudice dovesse decidere in tal senso, la proprietà verrebbe trasferita forzatamente all’acquirente, rendendo addirittura non più necessario il rogito.
Nel caso in cui fosse, invece, il venditore a non rispettare gli accordi previsti dal compromesso, l’acquirente potrebbe rivalersi chiedendo alla controparte il doppio dell’importo versato a titolo di caparra. Anche in questo caso, è fatta salva la possibilità di rivolgersi ad un tribunale, per ottenere l’assegnazione forzata dell’immobile, a patto ovviamente di pagare al venditore la cifra stabilita all’interno del preliminare.
All’interno del compromesso di vendita dell’immobile devono essere indicati gli elementi identificativi dell’immobile. Non solo. Deve essere riportato in maniera chiara il prezzo della compravendita, le modalità di pagamento nonché i termini entro i quali dovrà avvenire il trasferimento della proprietà immobiliare tramite il rogito. Ovviamente, affinché il compromesso sia valido, è necessario che siano presenti anche i dati identificativi dei due contraenti e i rispettivi documenti d’identità e codice fiscale.
Il compromesso di vendita va registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate nel caso in cui il documento sia stato sottoscritto tramite scrittura privata tra le parti. In caso di documento stipulato alla presenza del notaio, sarà quest’ultimo a provvedere alla registrazione, entro 30 giorni.
Non è, invece, obbligatorio trascrivere il preliminare di vendita nei Pubblici Registri Immobiliari. In genere, si ricorre alla trascrizione per tutelare l’acquirente dall’eventualità che il venditore possa rivendere l’immobile a più soggetti. In tal caso, infatti, verrebbe data priorità a chi ha effettuato la trascrizione.
Se decidessi di stipulare il preliminare di vendita tramite un atto pubblico presso un notaio, dovrai innanzitutto considerare l’onorario del professionista. Per un preventivo notaio puoi inviare una richiesta su prezzinotaio.it. Ti risponderemo entro 24h. Vi sono, poi, delle spese che non dipendono dal notaio e che si pagano indipendentemente dal professionista a cui ti affiderai. Esse sono:
Nelle spese di registrazione del compromesso di vendita rientrano anche:
Va, però, precisato che l’acquirente, a cui spetta l’onere del pagamento delle imposte, avrà diritto a ricevere la restituzione di queste spese (non l’imposta di registro e l’imposta di bollo) subito dopo la firma del rogito.
Potrebbe capitare che l’acquirente abbia la necessità di ottenere un mutuo per concludere l’acquisto dell’immobile. All’interno del preliminare di vendita potrebbe essere inserita una clausola a tutela dell’acquirente, la quale andrebbe a liberare quest’ultimo da qualsiasi impegno qualora la banca non dovesse concedere il finanziamento.
Ti conviene prestare attenzione alle spese condominiali, qualora l’immobile oggetto della compravendita sia ubicato in un condominio. Venditore ed acquirente sono, infatti, entrambi responsabili delle spese condominiali non versate sia nell’anno del rogito che in quello precedente. Il consiglio, dunque, è di procurarsi un documento rilasciato dall’amministratore di condominio ed attestante la regolarità dei pagamenti delle spese condominiali.
Inoltre, è buona consuetudine procurarsi una visura ipocatastale, grazie alla quale sarà possibile scoprire se l’edificio sia interessato da atti pregiudizievoli ed accertarsi del soggetto o dei soggetti che siano effettivamente titolari dell’immobile.