L’articolo 1027 del Codice Civile definisce i diritti di servitù prediali nei termini di un peso imposto su un fondo, denominato servente, a vantaggio di un altro fondo, detto dominante, ed appartenente ad un differente proprietario.
Quando parliamo di peso ci riferiamo, di fatto, ad una limitazione di diverso tipo al diritto di proprietà sul fondo servente. Nella fattispecie, si parla anche di diritto di godimento su cosa altrui.
Per fare un esempio, in circostanze del genere accade che il titolare di un fondo servente vede il proprio diritto di proprietà limitato dalla presenza di una servitù che grava sul fondo e che avvantaggia il fondo dominante.
Nel caso in cui tale peso fosse imposto non su un altro fondo bensì su una persona, vi sarebbero i presupposti per parlare di servitù irregolari, sulle quali si applicano le norme in materia di obbligazioni, piuttosto che di diritti reali.
Va precisato che la normativa tende a parlare, in senso lato, di fondo ma questo termine potrebbe, senza alcun problema, essere sostituito con edificio, immobile o fabbricato.
Le servitù prediali vengono definite atipiche (non tipizzate dalla legge), in quanto possono avere un contenuto estremamente vario.
Sono fondamentalmente quattro i più importanti principi della servitù, espressi attraverso dei brocardi tramandati ormai da secoli:
1) “Praedia vicina esse debent”. Questo principio si basa sulla vicinanza dei fondi. In particolare, questo vuol dire che i fondi debbono trovarsi ad una distanza tale da consentire l’asservimento di un fondo all’altro.
2) “Nemini res sua servit”. Questo principio prevede che i titolari del fondo dominante e del fondo servente debbano essere persone diverse. Non è, infatti, possibile costituire una servitù a vantaggio/svantaggio di beni appartenenti allo stesso soggetto.
3) “Servitus servitutis esse non potest”. Non è possibile costituire un diritto di servitù su un bene sul quale già grava un diritto di servitù.
4) “Servitus in faciendo consistere nequit, tantunmodo in patiendo, aut in non faciendo”. Questo vuol dire che non è possibile imporre al titolare del fondo servente di compiere determinate attività. A questi può essere legittimamente chiesto di non fare qualcosa, per evitare di avvantaggiare il proprietario del fondo dominante. Al titolare del fondo servente potrebbe essere chiesto di mettere in atto un comportamento attivo solo nei termini di prestazione accessoria rispetto al contenuto principale del diritto di servitù.
La servitù è di passaggio quando il titolare del fondo dominante ha la possibilità di transitare sul fondo servente. Questa è una delle fattispecie che ricade nel caso poc’anzi enunciato del principio del “servitus in faciendo consistere nequit”. In tal caso, infatti, il proprietario del fondo servente deve consentire al titolare del fondo dominante di passare attraverso la sua proprietà.
Le servitù coattive sono previste dalla legge e prevedono che il titolare del fondo dominante acquisisca, al verificarsi di determinate condizioni, il diritto potestativo di chiedere la costituzione di una servitù a carico del fondo servente. Le servitù coattive sono tipizzate dalla legge e prevedono che venga riconosciuto un indennizzo al titolare del fondo servente.
Si definiscono, invece, volontarie le servitù che si costituiscono sulla base di una esplicita volontà dei soggetti privati coinvolti. Possono essere sia tipiche che atipiche.
Si definiscono discontinue le servitù nelle quali è richiesto l’intervento dell’uomo per l’esercizio della servitù. La servitù di passaggio è un tipico esempio di servitù discontinua, in quanto richiede, ai fini dell’esercizio della servitù stessa, un’azione da parte dell’uomo.
Nelle servitù continue (come, ad esempio, la servitù di acquedotto) l’opera dell’uomo è richiesta solo inizialmente ai fini della costituzione della servitù ma nell’esercizio della stessa non è più necessario alcun comportamento o contributo umano.
Sono definite apparenti le servitù per le quali sono presenti delle opere permanenti e visibili (non occasionali) ai fini dell’esercizio della servitù. Un’opera visibile a tutti, qualsiasi sia la sua natura (artificiale oppure naturale), garantisce l’esercizio del diritto di servitù. Nelle servitù non apparenti non sono presenti opere visibili per l’esercizio della servitù.
La costituzione di una servitù può avvenire a titolo originario (per destinazione del padre di famiglia o per usucapione) oppure a titolo derivativo (per testamento e contratto).
La costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia presuppone la presenza di due fondi che in passato non erano suddivisi (li possedeva un unico proprietario) ma che successivamente sono stati separati. Ai fini della costituzione della servitù è fondamentale che il proprietario abbia posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
I due fondi devono, inoltre, essere subordinati oppure uno dei due deve essere posto al servizio dell’altro, circostanza che deve valere anche quando viene a decadere la titolarità dei fondi in capo allo stesso proprietario. Non solo. Devono essere presenti opere visibili e permanenti, tali da rendere palese il rapporto di asservimento. Infine, non devono esservi disposizioni sulla servitù.
L’acquisizione di una servitù per usucapione (possesso continuato ed ininterrotto di un bene per almeno 20 anni) si applica alle sole servitù apparenti, quelle per le quali l’esercizio è reso possibile dalla presenza di opere visibili e permanenti (servitù di passaggio).
La costituzione di una servitù per contratto prevede un negozio di tipo giuridico tra le parti, elaborato in forma scritta e successivamente trascritto, ai fini dell’opponibilità ai terzi. Affinché ciò sia possibile, è necessaria la redazione di un atto pubblico notarile.
Nell’atto di costituzione di una servitù per contratto dovranno essere indicate in modo inequivocabile le generalità del titolare del fondo dominante nonché del proprietario del fondo servente, ma anche i dati catastali utili ai fini dell’identificazione dei fondi stessi.
La costituzione per testamento può avvenire in via diretta (acquisisce efficacia sin dal momento dell’apertura della successione) o in via indiretta (il testatore costituisce un diritto di servitù su un fondo che andrà in eredità a più soggetti).
Sotto il profilo fiscale, trattandosi di diritto reale, l’imposta di registro per le servitù che vengono costituite a favore di soggetti non identificati come imprenditori agricoli è pari al 9%, la stessa che si applica anche in caso di acquisto immobili commerciali effettuato presso privati o presso impresa costruttrice che ha costruito o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni.