Cancellazione ipoteca giudiziale dal notaio: come farla e quanto costa?

Cos'è l'iscrizione di un'ipoteca giudiziale?

Quando si parla di ipoteche il pensiero va, in genere, a quelle che vengono iscritte dalla banca a seguito della concessione di un mutuo. Non a caso, si parla a tal proposito di mutui ipotecari. Si tratta di ipoteche volontarie, nel senso che chi richiede il mutuo accetta che l'istituto di credito erogante provveda all'iscrizione di un'ipoteca di primo grado sull'immobile. 

Esistono, però, anche altre tipologie di ipoteche, come ad esempio l'ipoteca giudiziale. Questa ipoteca può essere iscritta anche senza l'autorizzazione del proprietario di un immobile. Un'ipoteca si definisce giudiziale quando viene autorizzata da un tribunale su richiesta del creditore, cioè di un soggetto che avanza dei soldi da un altro soggetto definito debitore e che, nell'esempio di cui sopra, coincide col proprietario dell'immobile.

Una volta presentata la richiesta al tribunale, il giudice dovrà prendere una decisione tenendo conto dei titoli per i quali è possibile iscrivere un'ipoteca. Uno di questi è l'emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento verso il debitore. Dunque, il creditore che dispone di questo titolo può iscrivere un'ipoteca di tipo giudiziale.

Un altro titolo è il lodo arbitrale esecutivo. Ci riferiamo, sostanzialmente, ad un accordo stragiudiziale tra le parti, il cui valore è equiparabile a quello di una sentenza di un giudice.

Un ulteriore titolo coincide con le sentenze di separazione o divorzio, nelle quali in genere uno dei coniugi deve corrispondere all'altro un assegno periodico.

Si può iscrivere un'ipoteca giudiziale per un importo pari al doppio del credito vantato. A prima vista, ciò potrebbe sembrare poco corretto. Se, ad esempio, il signor Giuseppe ha un debito nei confronti del signor Antonio per un importo pari a 10.000 euro, quest'ultimo potrebbe iscrivere, sempre previa autorizzazione del giudice, un'ipoteca giudiziale pari a 20.000 euro. In realtà, l'iscrizione di un'ipoteca giudiziale comporta dei costi a carico del creditore che ora andremo a descrivere. 

Bisognerà, in primis, versare l'imposta di bollo, pari a 59 euro. Va, poi, pagata la tassa ipotecaria, per un importo pari a 35 euro. Occhio all'imposta catastale, pari al 2% dell'importo dell'ipoteca e che, in ogni caso, non può essere inferiore a 200 euro. Infine, bisognerà pagare l'onorario al professionista incaricato di iscrivere l'ipoteca giudiziale. Ricordiamo, comunque, che c'è anche un valore minimo del debito di cui tenere conto. Infatti, per poter iscrivere un'ipoteca giudiziale l'importo del debito deve essere pari ad almeno 8.000 euro.

Il debitore ha 40 giorni di tempo per presentare ricorso e, dunque, opporsi all'iscrizione dell'ipoteca giudiziale.

Come avviene la cancellazione dell'ipoteca giudiziale dal notaio?

Un'ipoteca giudiziale può essere cancellata se il debitore dimostra di aver estinto il debito ma non solo. È possibile procedere con la cancellazione anche quando si verifica il perimento della proprietà immobiliare su cui è stata iscritta l'ipoteca. L'ipoteca giudiziale può essere cancellata anche su richiesta dello stesso creditore, il quale potrebbe legittimamente decidere di rinunciare al proprio credito. Infine, è possibile cancellare un'ipoteca giudiziale a seguito della vendita forzata all'asta del bene sul quale è stata effettuata l'iscrizione dell'ipoteca.

A questo punto, cioè una volta verificatasi una delle cause che consentono la cancellazione dell'ipoteca, entra in campo il notaio. Le parti coinvolte, cioè il debitore e il creditore, devono recarsi da un notaio il quale dovrà redigere un atto pubblico notarile. In alternativa, potrebbe essere utilizzata anche una scrittura privata ma la stessa dovrà comunque essere autenticata dal notaio.

L'atto del notaio o la scrittura privata autenticata dovranno essere presentati al giudice del tribunale competente, il quale sancirà la cancellazione definitiva dell'ipoteca giudiziale.

Quanto costa cancellare l'ipoteca giudiziale dal notaio?

Se ci sono dei costi da sostenere per l'iscrizione dell'ipoteca giudiziale, anche la cancellazione comporta delle spese. Generalmente, salvo accordi differenti tra le parti, è il debitore a farsi carico delle spese di cancellazione dell'ipoteca, visto che è lui a beneficiare di questa decisione. Bisognerà, in primis, sostenere il costo dell'onorario del notaio. Chiaramente, la parcella potrebbe variare a seconda che al notaio venga chiesto di redigere un atto notarile o soltanto autenticare una scrittura privata.

In tal senso, ogni notaio può determinare il proprio compenso liberamente. Alcuni professionisti potrebbero calcolare l'onorario anche in rapporto al valore dell'ipoteca. È probabile che la redazione di un vero e proprio atto notarile comporterà una spesa maggiore. Conviene, in ogni caso, richiedere un preventivo ad uno o più notai. Durante la fase di consulenza, è probabile che il notaio illustrerà i costi da sostenere in caso di atto notarile o di scrittura privata da autenticare, oltre a descrivere i vari step della procedura e i documenti da presentare.

Ci sono, poi, altre spese per la cancellazione che non dipendono dal notaio ma che dovranno comunque essere pagate al pubblico ufficiale, in qualità di sostituto d'imposta. Le spese fisse sono pari a 94 euro (tassa ipotecaria di 35 euro + imposta di bollo pari a 59 euro). L'imposta ipotecaria è, invece, pari allo 0,5% del valore dell'ipoteca. Se, ad esempio, l'ipoteca ha un valore di 100.000 euro, l'imposta ipotecaria sarà pari a 500 euro.

Come viene calcolata l'imposta ipotecaria qualora l'immobile oggetto di ipoteca giudiziale venga venduto all'asta. In questo caso, si terrà conto del valore minore tra l'importo del credito garantito e il prezzo di aggiudicazione dell'immobile. Un esempio aiuterà a comprendere meglio. Poniamo che il valore del credito garantito sia pari a 100.000 euro ma che l'immobile venga venduto all'asta e che un soggetto se lo aggiudichi per 80.000 euro. In tal caso, l'imposta ipotecaria verrà calcolata su 80.000 euro e risulterebbe, dunque, pari a 400 euro.