La villetta bifamiliare rappresenta per molte famiglie italiane un sogno. Si tratta, infatti, di un tipo di immobile che rappresenta un ottimo compromesso per chi non ama il condominio ma, al tempo stesso, preferisce non vivere in un'area eccessivamente isolata. Il processo di acquisto di una villetta bifamiliare non è poi così differente rispetto a ciò che accade per qualsiasi altra operazione immobiliare.
È importante, però, ai fini della stipula di un atto notarile, chiarire ogni aspetto. Sebbene, infatti, una villetta bifamiliare disponga di caratteristiche leggermente differenti rispetto ad altre tipologie di immobili, il ruolo del notaio rimane fondamentale e imprescindibile. Egli ha il compito di garantire che ogni passaggio delle compravendite immobiliari sia corretto e valido dal punto di vista legale, proteggendo gli interessi di entrambe le parti coinvolte.
Una villetta bifamiliare è una tipologia di edificio residenziale composto da due unità abitative distinte, generalmente disposte su due piani (sviluppo verticale) oppure su un unico piano (sviluppo orizzontale). Ogni unità ha il proprio accesso indipendente dall'esterno e solitamente dispone di spazi privati come giardino, cortile o terrazzo. Questo tipo di abitazione è progettato per ospitare due famiglie, garantendo agli inquilini un certo grado di autonomia e privacy. Solitamente, le villette bifamiliari vengono costruite in zone residenziali o suburbane, offrendo agli abitanti un ambiente tranquillo ma a distanze, in genere, non eccessive dal centro città.
Come nei condomini, nelle villette bifamiliari potrebbero esserci alcune parti comuni tra i due proprietari o inquilini, come ad esempio l'accesso alla strada, il vialetto d'ingresso o eventuali servizi condivisi come il parcheggio. Anche se ogni unità ha la sua indipendenza, le villette bifamiliari possono richiedere una gestione condivisa delle questioni riguardanti le parti comuni, come la manutenzione delle aree condivise.
Quando si acquista un immobile è fondamentale essere aggiornati anche sulla situazione catastale dell'edificio. Ricordiamo che il catasto non è altro che una mappatura di tutti gli immobili, sia terreni che fabbricati, presenti sul suolo italiano. In fase di acquisto di un immobile presso il notaio, è necessario che nell'atto siano specificate tutte le informazioni catastali, come ad esempio foglio, particella, subalterno, categoria e classe catastale. Potrebbero sembrare informazioni marginali o tecniche ma, in realtà, non è così.
La precisa conoscenza dei dati catastali dell'immobile è fondamentale, ad esempio, anche ai fini del calcolo delle tasse che andranno pagate su quell'edificio. Un'informazione come la categoria catastale può acquisire un peso specifico rilevante sulle imposte. Infatti, la normativa italiana non riconosce le agevolazioni sulla prima casa a quegli edifici considerati lussuosi, come ad esempio le ville. Per le abitazioni bifamiliari, però, non dovrebbero esserci problemi di tal genere, in quanto esse vengono di solito incluse nella categoria catastale A3, quella tipica degli edifici residenziali economici.
Il processo di costruzione delle villette bifamiliari è, di fatto simile, a quello dei condomini. Si tratta, infatti, di un'unica struttura residenziale che può ospitare due famiglie o essere di proprietà di due soggetti distinti. Da questo punto di vista, c'è da dire che i condomini possono arrivare ad ospitare un numero molto più elevato di famiglie. Solitamente, la casa bifamiliare è registrata catastalmente con un unico foglio, il quale rappresenta l'intero edificio, e con due particelle distinte, ognuna delle quali individua una specifica porzione abitativa.
Nulla vieta a un singolo individuo di acquistare l'intera villetta bifamiliare. Nonostante la proprietà unica da parte dello stesso soggetto, è importante tenere presente che, dal punto di vista catastale, le due unità immobiliari all'interno della bifamiliare sono considerate come due immobili distinti. Pertanto, anche in caso di acquisto dell'intera villetta da parte di una sola persona, sarà necessario procedere con due atti notarili separati, uno per ciascuna delle unità.
Va, però, specificato che, una volta divenuto proprietario dell'intera villetta, il nuovo acquirente potrebbe valutare l'opportunità di effettuare una fusione catastale. Questa operazione consentirebbe di combinare le due unità immobiliari in un unico corpo, semplificando la gestione e l'amministrazione dell'immobile. La fusione catastale comporterebbe la creazione di un unico foglio catastale per l'intera proprietà, garantendo una maggiore coerenza anche a livello amministrativo.
Tutti pensano ai condomini come a grandi edifici con numerosi appartamenti, ciascuno di proprietà di diversi individui. Eppure, è importante che tu sappia che anche una villetta bifamiliare può essere considerata un condominio, sebbene su scala ridotta poiché conta solo due proprietari. Ciò è dovuto alla presenza di elementi comuni come scale, giardino, tubature, muri, per i quali è necessario che vi sia una gestione condivisa tra i due condomini. Di conseguenza, è essenziale essere consapevoli di questo aspetto quando si procede all'acquisto di una villetta bifamiliare e si firma l'atto notarile.
Un altro aspetto da considerare sono le quote millesimali, che, proprio come in un condominio tradizionale, possono essere diverse anche se le due unità abitative sono simili. Questo implica che i proprietari avranno quote differenti sulle parti comuni, determinando così un diverso importo delle spese condominiali da sostenere su base mensile o annuale.
Anche se non è obbligatorio nominare un amministratore di condominio, poiché i due proprietari possono gestire direttamente le questioni comuni, è comunque importante stabilire in anticipo quali diritti e responsabilità saranno condivisi riguardo alla manutenzione e alle spese comuni.
La prassi è sostanzialmente identica a qualsiasi altra operazione di compravendita immobiliare. Il notaio avrà l'incarico di effettuare le verifiche sotto il profilo documentale, così da accertarsi che ogni tassello sia al proprio posto. Bisognerà, ovviamente, identificare con precisione non soltanto l'immobile ma anche acquirente e venditore. Potrebbe, infatti, capitare che la villetta bifamiliare venga messa in vendita dall'impresa che si è occupata dei lavori di costruzione. Di conseguenza, in questo caso le tasse vanno calcolate tenendo conto del fatto che a vendere quel bene sia un'azienda (il costruttore). Di contro, se l'immobile è stato precedentemente acquistato da un soggetto non giuridico ed è proprio quest'ultimo a mettere in vendita la bifamiliare, vuol dire che la compravendita avverrà tra privati. Pertanto, anche l'ammontare delle tasse sarà piuttosto differente.
Chiaramente, è fondamentale che vengano identificate le responsabilità in merito alle parti comuni delle villette bifamiliari. Dunque, da questo punto di vista, il notaio svolge un ruolo determinante per evitare che in futuro possano sorgere incomprensioni o conflitti tra i due condomini.