Acquisto Rudere: il ruolo del notaio

Quando si valuta l'acquisto di una casa, c'è qualcuno che prende in considerazione l'idea di comprare e ristrutturare un rudere abbandonato. Certamente, non sono in molti a valutare un'opzione del genere. Eppure, non mancano persone che decidono di effettuare un investimento di questo tipo, magari per realizzare il sogno di vivere in un luogo immerso nella pace e nella serenità, per giunta a prezzi contenuti.

Trattandosi di un immobile a tutti gli effetti, l'acquisto di un rudere va comunque perfezionato dal notaio attraverso il rogito notarile o atto notarile di compravendita. Andiamo, dunque, a vedere nello specifico come funziona l'acquisto di un rudere, le spese notarili da sostenere e i controlli e le verifiche che il notaio dovrà effettuare.

Cos'è un rudere?

Un rudere è una struttura che è stata abbandonata o si trova in uno stato avanzato di degrado. Questi edifici possono variare notevolmente in dimensioni e condizioni, ma condividono tutti la caratteristica di richiedere lavori significativi di ristrutturazione o di ricostruzione affinché possano essere resi abitabili o nuovamente utilizzabili.

Spesso, i ruderi sono visti come interessanti opportunità di investimento per coloro che cercano di acquistare proprietà a un prezzo inferiore, successivamente da trasformare in residenze o strutture commerciali. Chiaramente, va tenuto conto di tutte le possibili criticità legate ai ruderi, come ad esempio problemi strutturali, questioni di conformità normativa e vincoli urbanistici, tutti aspetti che richiedono una valutazione attenta e l'intervento di professionisti qualificati come architetti, ingegneri e, naturalmente, il notaio, il quale dovrà garantire che l'acquisto sia effettuato in modo sicuro e in conformità alla legge.

Perché si acquista un rudere?

In genere, si acquista un rudere per abbandonare la città e condurre una vita maggiormente a contatto con la natura. Questa scelta richiede, in ogni caso, la disponibilità di una certa quantità di denaro, in quanto si tratta comunque di un immobile di proprietà di un soggetto e che avrà, dunque, un valore economico. In alcuni casi, considerando anche i futuri costi di ristrutturazione, l'acquisto di un rudere potrebbe comportare la necessità di contrarre un finanziamento e/o di vendere un immobile di cui si è già proprietari.

Per molte persone, la vera sfida è quella di individuare un rudere abbandonato, da rimettere a nuovo e magari dalle dimensioni non eccessive. In questo caso, la spesa potrebbe anche non essere elevata. Certamente, va tenuto conto che un immobile che versa in stato di abbandono difficilmente sarà abitabile da subito. Di conseguenza, bisognerà considerare i tempi necessari affinché il rudere possa essere sistemato e sfruttato pienamente come residenza stabile.

Come trovare un rudere?

Sono tanti i metodi che si possono utilizzare per individuare un rudere. Uno di questi ha a che fare con il mondo delle aste immobiliari. A tal proposito, potresti effettuare delle ricerche su scala provinciale. Potresti, inoltre, recarti fisicamente nelle aree di maggiore interesse, così da dare un'occhiata a case o terreni abbandonati che potrebbero fare al tuo caso.

Una volta individuato un immobile potenzialmente interessante, lo step successivo dovrebbe essere quello di provare a risalire al proprietario, in maniera tale da comprendere se quest'ultimo sia disposto a vendere il rudere.

Come si può intervenire su un rudere?

A seconda delle volontà dell'acquirente e delle condizioni in cui versa l'immobile, è possibile valutare sia la ristrutturazione del rudere, sia la demolizione e la ricostruzione ex novo. Vi sono, però, alcune condizioni imposte dalla legge e che, dunque, è molto importante conoscere.

La ristrutturazione del rudere, di fatto, comporta un intervento su un immobile già esistente. Anche dal punto di vista procedurale e burocratico, la gestione di un immobile da ristrutturare è relativamente più semplice. Diverso, invece, è il caso degli abbattimenti. In tale circostanza, infatti, è necessario un permesso specifico per la demolizione e per la successiva ricostruzione. Non solo. Costruire ex novo un edificio impone l'acquisto del terreno edificabile.

Come sono identificati i ruderi al Catasto?

Per conoscere il proprietario di un immobile, il modo più semplice ed efficace è quello di recarsi agli uffici provinciali del Catasto e cercare sulle mappe l'appezzamento che ti interessa. In ogni caso, è importante sapere anche in che modo vengono identificati al catasto gli immobili inquadrati come ruderi.

Infatti, devi sapere che il Catasto, l'organo deposto alla mappatura di tutti gli immobili ubicati in Italia, classifica gli edifici in base alla categoria catastale. Nell'ambito dei ruderi, la categoria catastale di riferimento, secondo le indicazioni fornite dall'Agenzia delle Entrate, è F/2. Fanno parte di questa categoria le cosiddette unità collabenti, vale a dire fabbricati fatiscenti, ruderi, unità il cui tetto è crollato e, dunque, non utilizzabili.

Quali controlli deve effettuare il notaio?

Quando si acquista un rudere, il notaio è tenuto ad effettuare una serie di controlli in linea con le verifiche che, di prassi, vengono effettuate nei casi di compravendita immobiliare. Abbiamo parlato poc'anzi dell'identificazione dei ruderi al catasto. Spetta, comunque, al notaio fare le dovute verifiche, anche perché non di rado accade che che questi immobili siano sprovvisti di iscrizione al catasto.

Anche nel caso in cui il rudere fosse presente nelle mappature catastali, potrebbe non essere indicata la rendita catastale, proprio in virtù dello stato grave di abbandono in cui l'edificio versa. In genere, il notaio provvede ad effettuare una visura catastale, così da assicurarsi dell'appartenenza del rudere alla categoria catastale alla classe F2 e della presenza o meno di una rendita catastale. Del resto, queste informazioni sono molto importanti per il notaio stesso, anche e soprattutto ai fini del calcolo delle tasse che l'acquirente dovrà versare in fase di acquisto tramite atto notarile.

Quali sono le spese da sostenere per l'acquisto di un rudere dal notaio?

In primo luogo, dovrai considerare la parcella del notaio. A tal proposito, potrai procurarti e confrontare vari preventivi notarili, così da scegliere quello più conveniente. Non esistono più i tariffari notarili, quindi ogni notaio può determinare liberamente il proprio onorario o listino prezzi. 

Bisogna, poi, considerare le imposte che cambiano a seconda che l'immobile venga ristrutturato oppure demolito e costruito ex novo. L'imposta di registro è più bassa nel caso in cui l'operazione venga inquadrata come semplice acquisto di un fabbricato. Se, invece, l'immobile viene demolito e ricostruito, allora la compravendita ha per oggetto un'area edificabile, dalle quale scaturisce un'imposta di registro d'importo più elevato. Sulla questione si è espressa più volte anche la Cassazione.