In genere, quando si parla di compravendite immobiliari, siamo abituati a pensare all'acquisizione di un singolo immobile. Cosa cambia, anche a livello notarile, se l'operazione non riguarda una sola unità immobiliare ma un intero palazzo? Proveremo a rispondere alla domanda all'interno di questo articolo, dedicato proprio alle procedure notarili necessarie affinché possa essere portata a termine la compravendita di un palazzo.
Un palazzo è un edificio comporto da diverse unità immobiliari, solitamente destinato ad usi residenziali, commerciali o istituzionali. Può essere composto da più piani, unità abitative o locali commerciali. La proprietà e la gestione di un palazzo possono coinvolgere diversi soggetti, anche giuridici, come i condomini, amministratori di condominio, società di gestione immobiliare, etc. I palazzi potrebbero, infine, essere soggetti a regolamenti specifici, come le norme condominiali, le quali disciplinano l'uso e la gestione delle aree comuni e le regole per una serena convivenza tra i condomini.
Il processo costruttivo di un palazzo, soprattutto quando si tratta di un edificio destinato ad ospitare più unità abitative, di solito coinvolge diverse fasi e attori. Si comincia sempre con la progettazione dell'edificio da parte di architetti e ingegneri, tenendo conto dei requisiti urbanistici, delle normative edilizie, nonché delle esigenze del mercato e dei potenziali acquirenti.
Prima di iniziare la costruzione, è necessario ottenere tutte le autorizzazioni e i permessi necessari dalle autorità competenti (permessi edilizi, approvazioni urbanistiche, valutazioni sotto il profilo ambientale etc.). Una volta ottenuti tutti i permessi, inizia la fase di costruzione dell'edificio.
Durante la costruzione, l'edificio viene suddiviso in diverse unità abitative (appartamenti) in base al progetto originale. È probabile, quindi, che vengano creati muri divisori, installati sistemi idraulici ed elettrici separati per ciascun appartamento e definiti gli spazi comuni.
Sia prima, sia durante, sia dopo la costruzione, gli appartamenti possono essere messi in vendita sul mercato immobiliare. Questo passaggio può essere gestito direttamente dall'impresa edile o tramite intermediari immobiliari. In alcuni casi, un acquirente può mostrare interesse nell'acquistare l'intero palazzo anziché un singolo appartamento. In questo caso, l'acquirente e l'impresa edile possono negoziare i termini dell'acquisto, vale a dire il prezzo, le condizioni di pagamento e la consegna del palazzo.
Una volta raggiunto un accordo tra acquirente e venditore, viene redatto un atto notarile di compravendita che trasferisce la proprietà dell'intero palazzo dal venditore all'acquirente. Questo atto viene poi registrato presso l'ufficio del registro immobiliare competente per conferire efficacia legale alla transazione.
Quali sono le differenza tra l'acquisto di un palazzo piuttosto che di singole unità immobiliari? Nel primo caso, l'acquirente effettua una compravendita in blocco, la quale prevede che l'intero fabbricato venga venduto come un'unica proprietà. Questo tipo di transazione comporta solitamente la stipula di un singolo atto notarile di compravendita, nel quale vengono definiti i dettagli della transazione per l'intero palazzo.
D'altra parte, c'è la possibilità che l'acquirente scelga di acquistare singolarmente le unità immobiliari all'interno del palazzo. In questo caso, l'acquirente acquista ogni singolo appartamento separatamente, e quindi l'atto notarile di compravendita deve indicare il prezzo di vendita di ciascuna unità. Questa opzione può essere più complessa, in quanto richiede la redazione di più atti notarili, uno per ciascun appartamento, e la definizione dei dettagli specifici di ogni transazione. Chiaramente, nulla vieta di inglobare i vari atti di compravendita in un unico rogito.
Spesso, la compravendita di un palazzo o delle sue unità immobiliari è motivata da obiettivi di investimento. Gli acquirenti possono acquistare il palazzo o le singole unità immobiliari con l'intenzione di rivenderle successivamente a soggetti terzi a un prezzo superiore, generando così un profitto. Questo tipo di transazione può offrire opportunità di guadagno significative, specialmente se l'edificio è situato in una zona ad alta richiesta o se sono previsti miglioramenti che potrebbero favorire la crescita del valore dell'immobile.
L'acquisto di un palazzo comporta un lavoro notarile che, sebbene simile a quello richiesto per l'acquisto di un singolo immobile, presenta delle particolarità importanti. In primo luogo, il notaio deve garantire la corretta esecuzione della compravendita tenendo conto di tutti gli aspetti legali e tecnici relativi a ciascuna unità immobiliare all'interno del palazzo.
Anche se l'acquisto viene effettuato in blocco, è necessario che il notaio disponga delle visure catastali di ogni singolo immobile all'interno del palazzo. Questo significa che per ogni appartamento il notaio deve ottenere la relativa planimetria, visura catastale, attestato di prestazione energetica e altri documenti importanti. Ciò rende il lavoro del notaio più articolato e complesso rispetto a una transazione che coinvolge un singolo immobile.
È importante sottolineare che questo maggior grado di complessità può influenzare i preventivi dei notai per tali operazioni. Poiché il lavoro richiesto è più dettagliato e richiede più risorse, è lecito attendersi che, in circostanze del genere, i costi dei servizi notarili siano più elevati.
Nell'ambito dell'acquisto di un palazzo, le dichiarazioni urbanistiche costituiscono un aspetto importante che il notaio deve considerare durante la procedura di compravendita. In linea di principio, le dichiarazioni urbanistiche per l'intero stabile dovrebbero essere richieste dall'impresa costruttrice durante la fase di progettazione e costruzione dell'edificio. Questo significa che, in teoria, il lavoro notarile relativo alle dichiarazioni urbanistiche non dovrebbe differire significativamente da quello richiesto per l'acquisto di singole unità immobiliari.
Potrebbero, però, esservi eccezioni a questa regola, ad esempio nel caso in cui gli appartamenti all'interno del palazzo abbiano avuto diversi proprietari nel corso del tempo e siano stati soggetti a modifiche strutturali importanti. In tali situazioni, il notaio deve accertarsi che le opere di ristrutturazione siano state preventivamente autorizzate dagli organi competenti e che non siano stati compiuti abusi edilizi.
Di conseguenza, il lavoro notarile può diventare più complesso se emergono questioni legate alla conformità urbanistica degli appartamenti all'interno del palazzo. Il notaio deve assicurarsi che tutti i documenti e le autorizzazioni necessarie siano in regola e che non vi siano problemi di natura urbanistica che potrebbero compromettere la validità della transazione.
Considerando che il lavoro da svolgere in caso di compravendita di palazzi è oggettivamente più complesso, è probabile che l'onorario del notaio sia più elevato in confronto ad operazioni più semplici come gli acquisti e le vendite di una singola unità immobiliare. A ciò bisognerà, poi, aggiungere le varie tasse (imposte di registro, ipotecarie, catastali), il cui ammontare potrebbe variare a seconda che l'acquisto venga effettuato presso privati piuttosto che presso i costruttori.