Principalmente concentrate nelle regioni della Puglia e della Sicilia, le masserie incantano i visitatori con la loro bellezza rustica e autentica. Queste tenute giocano oggi un ruolo importante nell'economia e nella vita delle comunità locali, soprattutto in un'epoca in cui l'interesse per il recupero e la valorizzazione del patrimonio storico è sempre più vivo.
In questo contesto, l'acquisto di una masseria rappresenta un importante passo, sia per gli investitori che per coloro che desiderano riscoprire la vita di campagna. Dietro a ogni transazione immobiliare, però, si cela un intricato labirinto di leggi, regolamenti e procedure legali che richiedono l'intervento di un esperto in materia: il notaio.
In questo articolo esploreremo il ruolo fondamentale del notaio nell'acquisto di una masseria, analizzando le sue responsabilità, le verifiche da effettuare e l'importanza di una consulenza legale accurata e altamente professionale.
Originariamente concepite come residenze per gli agricoltori e le loro famiglie, le masserie rappresentavano il cuore pulsante delle attività agricole del Sud Italia. In esse venivano depositati tutti gli attrezzi necessari per la coltivazione dei campi e la lavorazione dei raccolti. Oltre a fungere da dimora, le masserie svolgevano anche il ruolo di stabili agricoli, offrendo ricovero agli animali e spazio per l'allevamento del bestiame. Questa multifunzionalità le rendeva fondamentali per la vita e la sussistenza delle comunità agricole.
L'esodo dalle campagne verso le città, causato dall'industrializzazione e dall'urbanizzazione, ha portato a un graduale abbandono di queste strutture, poiché sempre più persone cercavano opportunità di lavoro e alloggio nei centri urbani. Questo cambiamento demografico ha lasciato molte masserie in uno stato di decadenza e abbandono, a causa della mancanza di manutenzione e della perdita del ruolo centrale che un tempo svolgevano nella vita rurale.
Le masserie offrono un'ampia gamma di possibilità di investimento, sia per coloro che desiderano restaurarle e preservarne il fascino storico, sia per coloro che mirano a sfruttarne il potenziale commerciale.
Ad esempio, è possibile acquistare una masseria per sviluppare progetti agricoli sostenibili, come la coltivazione di uliveti, vigneti o la produzione di prodotti agricoli biologici. In un'epoca in cui la consapevolezza ambientale e il desiderio di sostenibilità sono sempre più diffusi, le masserie offrono uno scenario ideale per investimenti che coniugano profitto con pratiche agricole rispettose dell'ambiente.
Inoltre, molte masserie possono essere trasformate in strutture ricettive, come agriturismi di lusso, bed and breakfast o location per eventi esclusivi. La loro architettura tradizionale, la bellezza dei paesaggi circostanti e la vicinanza a attrazioni turistiche rendono queste proprietà molto appetibili per coloro che cercano esperienze autentiche ed esclusive.
Infine, l'acquisto di una masseria può rappresentare anche un investimento emotivo, un legame con le radici storiche e culturali del territorio e un modo per preservare e valorizzare il patrimonio storico e architettonico del paese. In un mondo sempre più omogeneo e globalizzato, le masserie possono rappresentare il giusto connubio unico tra passato e presente, rendendole un investimento non solo redditizio, ma anche profondamente gratificante.
In Italia ogni immobile rientra in una determinata categoria catastale. Non è possibile conoscere a priori la categoria catastale di una masseria, in quanto molto dipende anche dall'utilizzo che se ne farà dell'edificio. C'è chi pensa, ad esempio, di adibirlo a prima abitazione, chi invece vorrà sfruttarlo come seconda casa (magari per le vacanze) e chi, invece, come luogo da adibire ad attività di business (ristorante, struttura ricettiva etc.).
Andando a dare un'occhiata alla tabella delle categorie catastali, una masseria potrebbe rientrare benissimo rientrare nel gruppo dedicato agli immobili a destinazione ordinaria. Se la masseria coincide con un'abitazione di tipo rurale la categoria catastale è la A/6. Non è da escludere a priori, però, che le masserie possano essere concepite, in determinate circostanze, come beni di lusso. In questo caso, la categoria catastale di appartenenza potrebbe essere la A/1 (abitazione signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Nel Gruppo D rientrano, invece, i cosiddetti immobili a destinazione speciale. Per alberghi e pensioni con finalità di lucro la classe di appartenenza è la D/2. Occhio, però, anche alla categoria D/10, la quale identifica espressamente i fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.
Conoscere la categoria catastale della masseria è molto importante anche ai fini del calcolo delle tasse. Si tratta, dunque, di un'informazione fondamentale che il notaio deve senz'altro procurarsi, presumibilmente attraverso una visura catastale. Chiaramente, anche il soggetto interessato all'acquisto della masseria potrà ottenere questa informazioni, magari recandosi personalmente presso gli uffici provinciali del Catasto.
L'acquisto di una masseria è un'operazione immobiliare che va necessariamente conclusa presso il notaio, il quale dovrà occuparsi del rogito notarile dopo essersi assicurato che ogni tassello sia al proprio posto. Non è possibile stabilire a priori quando si andrà a pagare per un'operazione di questo tipo, in quanto sono davvero tante le variabili che entrano in gioco e di cui bisogna tenere conto. In primis, è fondamentale il discorso della categoria catastale di cui parlavamo nel paragrafo precedente. Se la masseria è identificata come abitazione non lussuosa, potrebbero esservi delle agevolazioni per l'acquirente ma solo se l'immobile sarà adibito ad abitazione principale. Se si intende acquistare la masseria come seconda casa allora non scatterà il diritto alle agevolazioni fiscali.
Altro aspetto da non trascurare riguarda le caratteristiche del proprietario. Infatti, l'ammontare delle tasse può cambiare anche a seconda del fatto che l'attuale proprietario della masseria sia un privato oppure un'impresa (ditta costruttrice). Trattandosi di abitazioni antiche è molto probabile che il bene sia nella disponibilità di un privato ma è bene, comunque, accertarsi anche di questo aspetto.
Chiaramente, bisogna mettere in preventivo anche l'onorario del notaio. Se, infatti, le imposte non cambiano a seconda del professionista a cui ti affiderai, diverso è il discorso relativo alla parcella notarile. Sebbene anche nella fattura del notaio vi siano delle spese non direttamente riconducibili alla volontà del pubblico ufficiale (IVA, cassa previdenziale etc.) è importante sapere che la parcella del professionista non sottostà a delle condizioni specifiche. Pertanto, ogni notaio può scegliere liberamente la propria tariffa. Di conseguenza, conviene sempre procurarsi vari preventivi notarili, così da scegliere quello considerato più conveniente per le proprie esigenze.