Nel settore dell'imprenditoria e, in particolare, dell'artigianato, potrebbe esservi l'esigenza di disporre di un immobile ad hoc da adibire allo svolgimento delle attività produttive. In tal senso, l'acquisto di un laboratorio, oltre a essere un tassello importante sotto il profilo lavorativo, rappresenta un'operazione complessa che richiede attenzione a numerosi dettagli non soltanto finanziari ma anche legali. In questo contesto, il notaio emerge come una figura fondamentale, in grado di garantire la sicurezza e la correttezza di ogni fase del processo di acquisto.
Con il suo bagaglio di esperienza e di conoscenze e con la sua autorità riconosciuta dalla legge, il notaio avrà il compito di garantire che l'acquisto del laboratorio avvenga nel rispetto delle normative vigenti e nella tutela degli interessi di tutte le parti coinvolte. Ma qual è esattamente il suo contributo in questa delicata transazione? È quello che andremo a vedere in questo articolo.
Un laboratorio è un locale specializzato dedicato alla trasformazione di prodotti semilavorati in beni finiti destinati alla vendita. Questi spazi forniscono l'ambiente ideale per svolgere una vasta gamma di attività artigianali, dalla riparazione e restaurazione di oggetti alla creazione di manufatti completamente nuovi. Esempi di professionisti che operano in laboratori artigianali sono: carrozzieri, meccanici, calzolai, vetrai, fabbri e falegnami. Ogni laboratorio è equipaggiato con attrezzature specializzate e strumenti specifici per consentire agli artigiani di esprimere la propria creatività e competenza nei settori in cui gli stessi operano.
Abbiamo già visto che i laboratori sono locali da adibire principalmente ad attività produttive nell'ambito dell'artigianato o della trasformazione di semilavorati. È utile distinguere tra questi locali e gli immobili che vengono utilizzati per finalità abitative e commerciali. I locali ad uso abitativo sono destinati principalmente a scopi residenziali. Sono progettati e attrezzati per fornire un ambiente confortevole e funzionale per la vita quotidiana di persone o famiglie e sono dotati di appositi spazi per dormire, mangiare, cucinare e rilassarsi.
I locali ad uso commerciale sono destinati all'esercizio di attività commerciali e professionali. Esempi di locali commerciali sono negozi, uffici, studi professionali, ristoranti, bar, hotel. Questi locali sono progettati per accogliere clienti e dispongono di spazi ad hoc per la vendita di beni o servizi, oltre a uffici per l'amministrazione e lo svolgimento delle attività aziendali.
In estrema sintesi, le differenze principali tra laboratori, locali ad uso abitativo e locali ad uso commerciale riguardano la destinazione d'uso e la tipologia di attività svolte in ciascun tipo di locale, oltre alle relative normative e regolamentazioni a cui sono soggetti.
Se sei interessato ad acquistare un laboratorio, è importante che tu disponga delle giuste informazioni anche sulla classificazione catastale di questa tipologia di immobili. Infatti, affinché sia possibile distinguere tutte le tipologie di immobili presenti sul suolo italiano, si utilizzano le cosiddette categorie catastali. La destinazione d'uso (ma non solo) è tra i fattori che permette di discernere tra le varie categorie. In primo luogo, è importante comprendere che, a livello catastale, gli immobili sono suddivisi in gruppi. In Italia abbiamo sei gruppi che vanno dalla lettera A per arrivare fino alla lettera F. Gli immobili che rientrano nei gruppi dalla A alla C sono definiti a destinazione ordinaria. Gli immobili del gruppi D sono a destinazione speciale, quelli del gruppo E a destinazione particolare. Fanno parte, infine, del gruppo F le cosiddette categorie fittizie.
Per identificare la specifica categoria di un immobile, oltre al Gruppo viene indicata anche una lettera. In primis, va specificato che i laboratori rientrano nel Gruppo C, dunque negli immobili a destinazione ordinaria. La categoria catastale dei laboratori è la C/3, della quale fanno parte i laboratori per arti e mestieri. Nella maggior parte dei casi, questi locali sono ubicati in zone periferiche e non sono adibiti alla vendita diretta al pubblico. Non mancano, però, le eccezioni, vale a dire locali che si trovano in posizioni più centrali e che, magari, svolgono anche attività di vendita diretta al pubblico. L'attività conserva la categoria C/3 fino a quando mantiene le caratteristiche tipiche dell'artigianato. Se esse vengono a decadere per assumere le caratteristiche di un'attività d'impronta industriale, la categoria catastale di riferimento non sarà più la C/3 bensì la D/1.
Quando si parla di laboratori è facile cadere in equivoci. Il rischio è che si possa erroneamente includere in questa categoria catastale anche altre tipologie di laboratori, come ad esempio quelli adibiti a prestazioni sanitarie (esami clinici, studi medici). In realtà, per quest'ultimi laboratori la categoria catastale di riferimento è la A/10 (uffici e studi privati).
Uno dei principali compiti del notaio nell'ambito dell'acquisto di un laboratorio è quello di condurre una serie di controlli accurati per garantire la correttezza e la completezza della transazione. Tra questi, un passaggio fondamentale è rappresentato dalla visura catastale. Essa fornisce informazioni dettagliate sull'immobile oggetto dell'acquisto, tra cui la sua ubicazione, le dimensioni, le eventuali ipoteche o vincoli urbanistici e le eventuali controversie legali ad esso associate. Il notaio verifica attentamente la visura catastale per assicurarsi che tutte le informazioni siano corrette e che non vi siano ostacoli o problemi legali che potrebbero compromettere la validità della compravendita. Questo controllo permette al pubblico ufficiale di fornire alle parti una consulenza completa e accurata, garantendo la trasparenza e la sicurezza dell'operazione.
Ogni operazione immobiliare comporta il pagamento di determinate imposte. Ciò vale per qualsiasi tipologia di immobile (palazzo, villetta a schiera, villino, villetta bifamiliare etc.) e, dunque, anche per i laboratori. Lo Stato italiano, ad oggi, riconosce incentivi ed agevolazioni fiscali soprattutto a chi deve acquistare la prima casa. Essendo i laboratori dei locali non certamente adibiti ad uso residenziale, bisogna pagare un'imposta di registro del 9%, calcolata non sulla rendita catastale dell'immobile (come avviene per le case) bensì sul prezzo d'acquisto. Se, ad esempio, concordi con il venditore un prezzo per l'acquisto del laboratorio di 90.000 euro, l'imposta di registro che dovrai versare sarà pari a 8.100 euro. Ciò vale nel caso in cui il laboratorio venga acquistato da un privato.
L'operazione di acquisto, però, potrebbe essere effettuata anche con l'impresa costruttrice. In quel caso, il calcolo delle tasse deve tener conto di vari aspetti, in particolare se la vendita avviene in regime di IVA o meno e se l'operazione verrà effettuata entro o oltre i cinque anni dalla fine dei lavori di costruzione.
Oltre alle tasse, dovrai tener conto dell'onorario del notaio. In tal senso, potrebbe essere conveniente confrontare vari preventivi notarili così da poter scegliere quello più conveniente e vantaggioso.