Che tu sia un imprenditore o un investitore, l’acquisto di un immobile commerciale può essere vista come un’ottima opportunità che può influenzare in modo significativo il successo e le prospettive del tuo business o del tuo portafoglio di investimenti.
Anche nella compravendita di un locale commerciale la figura del notaio si rivela fondamentale. Lo studio notarile al quale deciderai di affidarti, infatti, si assicurerà che l’operazione venga effettuata in modo sicuro e trasparente per entrambe le parti, nel rispetto delle normative vigenti.
In questo articolo andremo a vedere cosa s’intende per immobile commerciale, come effettuare l’acquisto e i costi associati a questa importante operazione.
Un immobile commerciale è, in termini semplici, un'area di proprietà immobiliare utilizzata per scopi commerciali o imprenditoriali. L'edificio o il terreno associato all’immobile può essere sfruttato per generare profitti attraverso attività come il commercio al dettaglio, la ristorazione, uffici, strutture ricettive, produzione di beni e servizi etc.
Puoi acquistare un immobile commerciale sia presso un privato sia presso un soggetto dotato di personalità giuridica. Questi aspetti possono sembrare marginali ma, in realtà, sono importanti, in quanto vanno ad incidere sulle tasse da versare e, dunque, sul costo finale dell’operazione.
Se acquisti l’immobile presso un privato oppure presso un’impresa costruttrice che ha costruito o ristrutturato il fabbricato da più di 4 anni, sarai tenuto al versamento di un’imposta di registro pari al 9%. A ciò dovrai aggiungere l’imposta catastale e quella ipotecaria, le cui spese ammontano rispettivamente a 50 euro, per un totale di 100 euro.
Nel caso in cui l’immobile venga acquistato presso un’impresa che ha realizzato l’edificio da meno di 4 anni, le imposte cambiano. Innanzitutto, dovrai considerare le spese per l’imposta di registro, pari a 200 euro, nonché l’IVA al 22%. Non cambia, invece, l’ammontare dell’imposta catastale e dell’imposta ipotecaria (50 euro per ognuna delle due imposte, totale 100 euro).
Molti consumatori, in maniera del tutto legittima, si chiedono quali siano le spese notarili per l’acquisto di un immobile commerciale. Va precisato che il costo del notaio comprende anche le tasse, in quanto i notai agiscono da sostituti d’imposta. Sono loro, infatti, ad occuparsi del versamento delle tasse associate ad una specifica operazione immobiliare.
Chiaramente, oltre alle tasse, c’è da considerare la parcella del notaio. L’onorario può variare in base a diversi fattori, come ad esempio:
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Il ruolo del notaio in una compravendita immobiliare commerciale è determinante nella stessa misura in cui lo è per le operazioni residenziali. Di fatto, al notaio spetta il compito di effettuare il rogito notarile, ovvero redigere l’atto di compravendita. Spetterà sempre allo studio notarile fare le dovute verifiche sia sull’immobile che sulle parti coinvolte (acquirente e venditore) nonché provvedere alla registrazione dell’atto stesso.
Se hai delle risorse finanziarie tali da poter sostenere senza troppi problemi le spese di acquisto dell’immobile, potresti anche evitare di ricorrere ad un mutuo. In alcuni casi, però, il finanziamento rappresenta l’unica strada percorribile per finalizzare l’operazione immobiliare.
Chiaramente, l’istituto di credito sarà chiamato ad effettuare un’attenta valutazione rispetto alla tua situazione sotto il profilo finanziario. In base alle condizioni di mercato e alla tipologia di mutuo alla quale sei interessato, le condizioni economiche del finanziamento potrebbero cambiare enormemente. Considera, inoltre, che un mutuo è solitamente un finanziamento a lunga scadenza. Di conseguenza, anche piccole differenze nei tassi d'interesse possono influenzare notevolmente i costi a lungo termine dell'acquisto.
Tra l’altro, non va trascurato il fatto che, in caso di mutuo, anche il notaio sarà chiamato ad effettuare un lavoro importante. È compito del pubblico ufficiale, infatti, preparare la cosiddetta relazione preliminare notarile. Si tratta di un documento tramite il quale il notaio identifica il proprietario dell’immobile nonché l’edificio stesso e si accerta che l’edificio sia libero da qualsiasi atto pregiudizievole. In genere, infatti, le banche tendono a deliberare il mutuo non prima di aver ricevuto dal notaio la relazione preliminare del notaio.
Se stai valutando l’acquisto di un immobile commerciale, faresti bene ad informarti dettagliatamente circa lo stato in cui si trova l’edificio stesso. Ai fini dell’acquisto, infatti, potrebbero leggermente cambiare le condizioni a seconda del fatto che l’immobile sia libero oppure affittato.
Qual è la differenza sostanziale? La legge stabilisce che se il proprietario di un immobile decide di mettere in vendita un bene utilizzato da un altro soggetto in virtù di un canone di locazione, ai fini dell’acquisto l’affittuario ha una sorta di prelazione, ovvero la precedenza rispetto ad altri soggetti interessati. Infatti, a parità di condizioni economiche, sarebbe proprio l’affittuario ad accaparrarsi l’immobile. Si ricorre a questa pratica anche in caso di compravendita di immobili ad uso abitativo.
Il preliminare di vendita o compromesso può essere stipulato non soltanto per le compravendite immobiliari residenziali ma anche per quelle commerciali. Si tratta di un accordo di massima tra le parti che andrà poi ratificato tramite il rogito notarile.
Ricordiamo che un compromesso di vendita potrebbe essere sottoscritto tra acquirente e venditore anche senza l’intervento di un notaio. In questo caso, infatti, si tratterebbe di una scrittura privata. Anche nella circostanza in cui si decidesse di non avvalersi di uno studio notarile, affinché sia valido il preliminare di vendita andrà comunque registrato.
Qualora le parti lo ritenessero opportuno, è possibile stipulare il preliminare di vendita anche presso il notaio, il quale dovrà provvedere alla trascrizione. Ovviamente, questo servizio non è incluso nel classico onorario per il rogito notarile. Il compromesso prevede, infatti, altre spese e la parcella del notaio andrà preventivata a parte, in quanto si tratta di un servizio extra.