Si può acquistare un immobile di proprietà di un ente comunale? La risposta è sì, in determinate circostanze è possibile farlo. Attenzione! Quando parliamo di immobili comunali non ci riferiamo alle cosiddette case popolari, cioè alle abitazioni costruite in edilizia convenzionata, allo scopo di fornire un alloggio anche ai meno abbienti. In presenza di specifici requisiti, le abitazioni popolari possono anche essere riscattate e, dunque, acquistate dagli aventi diritto. Cosa differente è, invece, avanzare una proposta d'acquisto per un bene di proprietà del comune che non rientra negli alloggi popolari. Si tratta di procedure più complesse rispetto ad una classica compravendita immobiliare tra privati oppure tra un privato e un costruttore. A maggior ragione, in operazioni del genere, il ruolo del notaio è fondamentale.
I beni immobili pubblici di proprietà del Comune si dividono in due categorie: beni demaniali e beni patrimoniali. I beni patrimoniali, a loro volta, si suddividono in patrimonio indisponibile e patrimonio disponibile.
I beni demaniali e quelli patrimoniali indisponibili nascono allo scopo di soddisfare gli interessi pubblici della collettività. Per questo motivo, non possono essere venduti né ceduti a terzi, salvo eccezioni previste dalla legge (Art. 823, I comma, c.c.). Questi beni, soggetti a una disciplina speciale, possono essere concessi a terzi solo tramite un provvedimento di concessione.
I beni del patrimonio disponibile, invece, seguono le stesse regole dei beni immobili privati. Sono disciplinati dal codice civile e da normative specifiche.
La dismissione del patrimonio immobiliare comunale è il processo mediante il quale un Comune decide di vendere o cedere i propri beni immobili, come edifici, terreni e altri tipi di proprietà che non sono più necessari per il raggiungimento degli scopi pubblici o che possono essere utilizzati in modo più efficace dal settore privato. Ecco alcuni punti chiave del processo di dismissione:
La dismissione del patrimonio immobiliare comunale può contribuire a migliorare l’efficienza dell’amministrazione pubblica, riducendo i costi di gestione e manutenzione di beni non più necessari e generando risorse finanziarie per nuovi investimenti. D'altra parte, però, può rappresentare un'ottima opportunità per cittadini e imprese interessati ad acquisire le proprietà dell'ente.
Uno dei meccanismi maggiormente utilizzati per la dismissione del patrimonio immobiliare degli enti comunali è quello che prevede il ricorso alle aste immobiliari. Diversi enti hanno, a tal proposito, stipulato delle convenzioni ad hoc con il Consiglio Nazionale del Notariato per la gestione delle dismissioni attraverso il sistema RAN (Rete Aste Notarili). Le aste dismissive sono aperte a tutti i cittadini. La partecipazione ad un'asta può essere motivata dalla volontà di acquistare un immobile da adibire a residenza principale ma non solo. Molto spesso, si effettuano operazioni del genere al fine di entrare in possesso di un immobile da destinare allo svolgimento di un'attività d'impresa o professionale oppure per ragioni di investimento.
Ma perché è vantaggioso partecipare ad un'asta dismissiva? In primis, per motivi di carattere economico, in quanto questi immobili potrebbero avere un prezzo di partenza inferiore rispetto al prezzo di mercato. Inoltre, il cittadino potrebbe godere di un'ampia scelta. Del resto, nel momento in cui un ente comunale decidere di dismettere il proprio patrimonio immobiliare, è molto probabile che gli immobili da rivendere siano parecchi.
Inoltre, l'acquisto di un immobile del comune è considerato molto più sicuro rispetto ad altre operazioni immobiliari. La presenza di un ente comunale, infatti, dovrebbe essere sufficiente a garantire che il bene non sia sottoposto a ipoteche o altre procedure di esecuzione immobiliare. Se l'immobile viene venduto tramite asta, tutti potranno parteciparvi liberamente, Di conseguenza, la procedura è senza dubbio più trasparente.
Il notaio incaricato di stipulare il rogito notarile avrà il compito di effettuare una serie di controlli, volti all'accertamento della correttezza e della completezza della documentazione che riguarda gli immobili da dismettere. Anzi, chi intende acquistare o, comunque, avanzare una manifestazione d'interesse per un bene immobiliare comunale deve poter avere un quadro completo dello stato dell'immobile oggetto d'acquisto. Ciò comporta anche la possibilità di visionare l'immobile prima di un eventuale acquisto.
In caso di procedura di vendita tramite asta immobiliare dismissiva, il comune dovrà pubblicare apposito avviso d'asta, indicando anche il nome del notaio banditore. L'interessato potrà richiedere informazioni sull'immobile sia direttamente al notaio banditore, sia al notaio di zona competente. Se si utilizza questo sistema, il notaio verrà coinvolto in tutte le fasi della compravendita. Infatti, gli interessati dovranno presentare l'offerta direttamente al notaio incaricato, il quale dovrà poi provvedere a registrare l'offerta o le offerte pervenute. Chi si aggiudicherà l'asta si assumerà l'impegno di pagare l'immobile secondo le modalità stabilite dall'ente comunale.
In ogni caso, affinché sia valido, il passaggio dell'immobile dal comune al privato verrà sancito dalla redazione, da parte del notaio, dell'atto notarile di compravendita. Alla presenza del pubblico ufficiale compariranno da un lato l'acquirente, dall'altro un funzionario comunale che ha ricevuto apposito incarico da parte del Sindaco di rappresentare il Comune nell'operazione di vendita dell'immobile.
Le spese notarili per l'acquisto di un immobile comunale sono sostanzialmente le stesse che bisognerebbe pagare in caso di acquisto di un edificio di proprietà di un privato. Bisognerà, dunque, tenere conto delle imposte di registro, imposte ipotecarie e imposte catastali nonché dell'onorario del Notaio. È importante richiedere un preventivo al notaio già prima dell'atto, così da avere piena consapevolezza della parcella da pagare. Del resto, non esistono più i tariffari notarili. Pertanto, ogni notaio in Italia è libero di proporre il listino prezzi ritenuto più opportuno.