L'acquisto di una casa è uno dei passi più significativi nella vita di molte persone. Se la transazione coinvolge un immobile a due piani, l'operazione potrebbe essere leggermente più complessa e comportare la necessità di prestare attenzione a ogni dettaglio. In questo contesto, il notaio appare come una figura fondamentale. Oltre a essere un testimone imparziale dell'accordo tra acquirente e venditore, egli svolge una serie di funzioni fondamentali che vanno dalla verifica della documentazione alla redazione dell'atto notarile di compravendita.
In questo articolo, esploreremo nel dettaglio il ruolo del notaio nell'acquisto di una casa a due piani. Analizzeremo le sue responsabilità, le fasi chiave del processo di acquisto e l'importanza di affidarsi a un professionista competente per evitare potenziali complicazioni legali e finanziarie ed ottenere una consulenza notarile di alta qualità.
Una casa a due piani è un'abitazione caratterizzata dalla presenza di due livelli distinti, sovrapposti verticalmente. Questo tipo di abitazione offre una distribuzione dello spazio su più livelli, consentendo una divisione funzionale degli ambienti tra il piano terra e il primo piano. Mentre il piano terra spesso ospita le aree comuni come soggiorno, cucina e sala da pranzo, il primo piano solitamente accoglie le camere da letto e uno o più bagni. In questo modo, viene a formarsi una separazione chiara tra la zona giorno e la zona notte.
Solitamente, le case a due piani rientrano nelle case unifamiliari, cioè quei nuclei edilizi destinati ad ospitare fondamentalmente una sola famiglia. Ricordiamo che esistono diverse tipologie di abitazioni unifamiliari, come ad esempio:
Nella progettazione è buona norma effettuare un'analisi preliminare dello stato dei luoghi, tenendo conto sia del contesto paesaggistico, sia dei materiali maggiormente adoperati localmente nonché delle strutture già esistenti. Altri aspetti importanti a cui prestare attenzione sono gli affacci del fabbricato, l'orografia del lotto, l'orientamento e le normative vigenti in ambito edilizio e urbanistico.
Uno dei motivi principali per cui molti individui optano per questo tipo di abitazione è lo spazio aggiuntivo offerto dalla presenza di due livelli e che può essere sfruttato in modi differenti a seconda delle esigenze della famiglia. Ad esempio, potresti ricavare un angolo ad hoc per creare un ufficio o uno studio nella tua stessa casa, soprattutto se lavori in smart working.
Inoltre, la disposizione su due piani consente una maggiore privacy all'interno dell'abitazione. Le aree giorno e notte possono essere separate in modo più efficace, consentendo agli abitanti di godere di un'elevata tranquillità e riservatezza. Ciò si rivela un ottimo vantaggio per le famiglie numerose o per coloro che ricevono frequentemente ospiti a casa.
Dal punto di vista dell'investimento, le case a due piani possono, inoltre, avere un valore di rivendita più alto rispetto alle abitazioni su un solo piano, poiché offrono una maggiore metratura e spesso sono associate a una percezione di alto prestigio e comfort.
Infine, l'aspetto estetico gioca un ruolo significativo nella decisione di acquistare una casa a due piani. Questo tipo di abitazione può fornire una maggiore flessibilità nella progettazione degli interni e degli esterni, consentendo di realizzare design personalizzati e accattivanti.
Un'opzione sempre più popolare per coloro che desiderano acquistare una casa a due piani è quella di rivolgersi direttamente a un costruttore o a un'azienda edile specializzata nella realizzazione di questo tipo di abitazioni. Acquistare una casa direttamente dal costruttore offre una serie di vantaggi che possono rendere il processo di acquisto più semplice e conveniente.
Innanzitutto, collaborare direttamente con l'impresa costruttrice consente agli acquirenti di personalizzare la propria casa secondo le proprie esigenze e preferenze. Ciò può riguardare la scelta dei materiali da costruzione, la progettazione degli interni, eventuali pertinenze (garage, posto auto) e molto altro ancora.
Individuare correttamente il venditore è fondamentale anche per il notaio, ai fini del calcolo delle tasse. Acquistare casa dal costruttore comporta spese differenti rispetto a quando l'acquisto viene effettuato presso un privato. Si paga un'imposta di registro al 9% se si tratta di un'abitazione per la quale non sono previste agevolazioni (seconde case o abitazioni di lusso) e se la vendita avviene in esenzione da IVA. L'imposta ipotecaria e l'imposta catastale prevedono un costo cadauno di 50 euro.
Non sempre, però, le vendite avvengono in esenzione da IVA. L'imposta sul valore aggiunto è obbligatoria se la casa a due piani è stata venduta entro i cinque anni dalla sua costruzione o ristrutturazione. Se l'operazione avviene dopo i cinque anni, spetta al venditore scegliere se effettuare la vendita con o senza IVA. Qualora la vendita preveda l'IVA, essa è al 10% nel caso in cui l'acquirente non abbia diritto alle agevolazioni relative alla prima casa e la categoria catastale dell'edificio è diversa da A/1, A/8 e A/9. L'IVA sale al 22% per gli immobili con categoria catastale A/1, A/8 e A/9. A ciò bisognerà aggiungere:
Nel caso in cui l'acquirente abbia diritto alle agevolazioni prima casa, la vendita in regime di esenzione da IVA prevede un'imposta di registro non più del 9% bensì del 2%. Per le vendite che avvengono con IVA, sempre nell'ambito delle agevolazioni sulla prima casa, l'IVA passa dal 10% al 4%.
Presso il notaio, il giorno del rogito, potrebbero però trovarsi fianco a fianco due privati. In questo caso, l'imposta di registro è del 2% per i soggetti aventi diritto alle agevolazioni sulla prima casa. Chi non può usufruire delle agevolazioni pagherà un'imposta di registro del 9%. Vanno, poi, considerate l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l'imposta catastale fissa di 50 euro.
Chiaramente, il calcolo delle imposte non cambierà a seconda del notaio che sceglierai. L'unica variabile che realmente può incidere sul costo finale delle spese notarili è l'onorario del notaio. A tal proposito, è sempre bene confrontare vari preventivi notarili così da verificare il listino prezzi dei diversi professionisti e scegliere quello più conveniente. Considera che la parcella potrebbe variare anche a seconda della regione d'Italia in cui opera il notaio.