Imposta di successione sugli immobili

Nel momento in cui si riceve un bene attraverso una successione oppure una donazione è importante sapere che bisognerà far fronte al pagamento di alcune imposte. La più importante è, senza dubbio, l'imposta di successione o di donazione ma, qualora tra i beni facenti parte dell'asse ereditario, risultino essere presenti anche degli immobili ci saranno ulteriori imposte di cui farsi carico. In questo articolo descriveremo nel dettaglio le principali tasse da pagare sulle successioni, indipendentemente dal fatto che la successione sia stata testamentaria oppure legittima.

Aliquote e franchigia imposta di successione

Le aliquote dell'imposta di successione variano, in genere, in base al grado di parentela che sussiste tra il defunto e l'erede o gli eredi. Viene calcolata sul valore netto dell'asse ereditario. Per il coniuge e i parenti in linea retta (ascendenti e discendenti) si paga un'aliquota del 4% con una franchigia fino a 1.000.000 € per ogni beneficiario. Possono essere considerati parenti in linea retta, oltre al coniuge, anche genitori e figli del defunto.

L'imposta di successione è più onerosa per fratelli e sorelle del defunto. In questo caso, l'aliquota passa al 6% e la franchigia si abbassa fino a 100.000 euro per ogni beneficiario. L'aliquota è sempre del 6% ma non è prevista una franchigia se gli eredi sono gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado. La tassa di successione è dell'8% senza franchigia per i soggetti con i quali non vige alcun rapporto di parentela. Se a beneficiare dell'eredità è un soggetto portatore di handicap, l'aliquota varia a seconda del grado di parentela, secondo le stesse percentuali poc'anzi indicate. Cambia, però, la franchigia che sale a 1.500.000 euro.

In presenza di franchigia, l'imposta di successione si paga solo sulla quota che eccede la stessa. Se, ad esempio, a ricevere l'eredità è il defunto e l'asse ereditario è di 1.500.000 euro, l'aliquota del 4% verrà calcolata su 500.000 euro e sarebbe, in questo caso, pari a 20.000 euro.

Le altre imposte

Oltre all'imposta di successione, è necessario tenere conto anche delle altre imposte che è necessario pagare qualora si scelga di accettare l'eredità, nel caso in cui tra i beni ereditati vi sia un immobile. Stiamo parlando dell'imposta ipotecaria e dell'imposta catastale. Per l'imposta ipotecaria è prevista un'aliquota del 2% sul valore catastale dell'immobile. Se, però, per l'erede l'immobile coincide con la sua prima casa, l'imposta ipotecaria è pari a 200 euro. L'imposta catastale è, invece, pari all'1% del valore catastale dell'immobile o a 200 euro in presenza dei requisiti per l'accesso alle agevolazioni sulla prima casa.

Bisogna prestare attenzione ad un aspetto: il valore catastale di un immobile non coincide con il suo valore commerciale. Si tratta di un valore che viene appositamente utilizzato per scopi tributari e fiscali e che permette di calcolare diverse imposte. Il valore commerciale, invece, dipende esclusivamente da dinamiche di mercato e, dunque, dalle cosiddette leggi della domanda e dell'offerta. Il valore catastale è inferiore a quello commerciale. Pertanto, risulta più vantaggioso utilizzare tale metodo per il calcolo delle imposte. Il valore commerciale è, comunque, molto importante, poiché è su di esso che si basa il calcolo dell'intero asse ereditario del defunto.

Come si calcola il valore catastale di un immobile?

Poc'anzi abbiamo spiegato che, quando si eredita un immobile, è necessario far fronte al pagamento dell'imposta ipocatastale (imposta ipotecaria + imposta catastale) e che, in assenza dei requisiti prima casa, queste imposte vengono calcolate sulla base del valore catastale (non commerciale) dell'immobile. A questo punto potrebbe essere utile comprendere in che modo si può calcolare il valore catastale di un immobile. Questo valore si ottiene moltiplicando la rendita catastale, cioè attribuita dal Catasto, per i coefficienti di aggiornamento che possono variare in base al caso.

In base a quanto stabilito dalla legge 662 del 1996, la rendita catastale deve essere rivalutata secondo un'aliquota del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni e va poi moltiplicata per un coefficiente fisso che varia in base alla categoria catastale dell'immobile.

Imposta di successione: calcolo base imponibile

Conoscere le modalità di calcolo della base imponibile è molto importante. Aiuta, infatti, a capire in che modo si è giunti a determinare le imposte da pagare sulla successione. Per base imponibile s'intende semplicemente il valore dell'asse ereditario del defunto, ottenuto sommando l'elenco dei beni trasmessi dal defunto e sottraendo ad essi i debiti riconducibili al defunto e presenti al momento dell'apertura della successione.

Come fare per non pagare l'imposta di successione?

Abbiamo visto che in alcune circostanze è possibile, di fatto, non pagare l'imposta di successione. Chiaramente, molto dipende dal legame di parentela che vige tra il defunto e l'erede. Se, ad esempio, l'erede è un coniuge la franchigia del 4% non si applica qualora il valore del patrimonio trasmesso per via ereditaria sia inferiore a 1.000.000 euro. Anche se gli eredi sono i fratelli o le sorelle del defunto potrebbe esserci la possibilità di non pagare l'imposta di successione del 6%, a patto che l'asse ereditario abbia un valore inferiore ai 100.000 euro. Potrebbero essere esentati dal pagamento dell'imposta di successione i portatori di handicap se ricevono un eredità un patrimonio del valore complessivo inferiore a 1.500.000 euro.

Se è vero che si può, in qualche modo, sfuggire al pagamento dell'imposta di successione, lo stesso non si può dire delle imposte legate agli immobili. Abbiamo visto che le imposte ipotecarie e catastali debbono necessariamente essere pagate e che bisognerà soltanto stabilire le modalità di calcolo dell'importo cioè in percentuale rispetto al valore catastale dell'immobile o, in caso di prima casa, in misura fissa. Si può essere esentati dal pagamento dell'imposta di successione anche nel caso in cui si scelga di rinunciare all'eredità.

In generale, possiamo concludere che possono usufruire di ottime agevolazioni coloro che ricevono in eredità la loro prima casa e/o coloro che beneficiano di un patrimonio dal valore non elevatissimo, a patto che vi sia uno stretto legame di parentela tra le parti. Ricordiamo, infine, che le modalità di calcolo e le aliquote che si applicano per le successioni valgono anche per le donazioni. L'imposta di successione si paga attraverso la dichiarazione di successione, adempimento che va completato per fini fiscali entro un anno dall'apertura della successione.