Acquisto casa da successione: ci sono dei rischi?

Cosa comporta l'acquisto di una casa proveniente da una successione? In genere, le compravendite immobiliari vengono considerate più rischiose soprattutto quando l'immobile è stato oggetto di un atto di donazione. In realtà, potrebbero esservi delle insidie anche quando l'immobile proviene da una successione. Ecco perché è fondamentale che l'eventuale acquirente venga messo al corrente rispetto a ciò che comporterà l'acquisto di un immobile che il venditore ha ricevuto in eredità.

In tal senso, il ruolo del notaio è spesso fondamentale. Spetta, infatti, proprio al notaio effettuare le dovute verifiche sull'immobile e fornire, nel corso della consulenza notarile, tutte le informazioni anche rispetto alla provenienza dell'edificio. In questo articolo andremo, dunque, a vedere nel come funziona l'acquisto di una casa che proviene da una successione.

La dichiarazione di successione a seguito del decesso

Quando un soggetto viene a mancare, spetta ai legittimi eredi occuparsi di diverse questioni, a partire dalla dichiarazione di successione. Si tratta di un adempimento di carattere fiscale che va completato entro un anno dal decesso e che va trasmesso all'Agenzia delle Entrate. Attraverso la dichiarazione di successione, gli eredi diventano a tutti gli effetti proprietari dell'immobile del defunto.

Chiaramente, bisognerà verificare se questo adempimento segue una successione di tipo testamentaria oppure legittima. Nel secondo caso, la situazione potrebbe essere relativamente più semplice in quanto non c'è stato alcun testamento e, dunque, una volta individuati gli eredi, sarà possibile attribuire agli stessi una quota dell'immobile in base alle normative vigenti in materia di asse ereditario. In caso di successione testamentaria bisognerà, invece, verificare se il testamento sia stato lesivo della quota di legittima, cioè della quota minima di eredità che per legge spetta a ogni legittimo erede. A tal proposito, è importante sapere che, prima che vada in prescrizione, gli eredi hanno dieci anni di tempo, a partire dalla data di apertura della successione, per contestarne il contenuto.

Altro aspetto di non poco conto riguarda i termini per l'accettazione dell'eredità. Anche in questo caso, gli eredi hanno a disposizione dieci anni di tempo per decidere se accettare o meno l'eredità. Nella maggior parte dei casi, l'eredità viene accettata in modo tacito, nel senso che da alcuni comportamenti si evince la volontà dell'erede di accettare l'eredità. È possibile anche ricorrere all'accettazione in forma espressa ma in rari casi si opta per questa soluzione, perché più onerosa (va effettuata alla presenza di un notaio o di un cancelliere del Tribunale). 

Vi è, infine, la possibilità di accettazione con beneficio d'inventario, soluzione che consente agli eredi di prendere visione sia dei beni che di eventuali debiti del defunto e di procedere al pagamento di quest'ultimi senza intaccare il proprio patrimonio personale.

Quali sono i possibili rischi di cui tenere conto nella compravendita?

Nella maggior parte dei casi, l'acquisto di una casa che proviene da una successione è abbastanza sicuro. La percentuale di rischio si abbassa sensibilmente, arrivando ad azzerarsi, nel caso in cui siano già trascorsi i dieci anni dall'apertura della successione. Prima dei dieci anni uno dei rischi potrebbe essere legato all'accettazione dell'eredità da parte degli eredi.

Ad esempio, l'immobile potrebbe essere messo in vendita contro la volontà di uno o più eredi oppure alcuni eredi potrebbero essere stati esclusi dal testamento e potrebbero rivendicare la propria quota di legittima. Non si può escludere a priori l'intervento di eventuali figli illegittimi del defunto, di cui magari i soggetti coinvolti non erano a conoscenza. Altro rischio è legato all'accettazione o meno dell'eredità. La situazione maggiormente controversa e paradossale si verifica quando un immobile viene messo in vendita da un soggetto che non risulta essere il proprietario dell'immobile, magari perché non si ha la prova della sua accettazione dell'eredità.

In linea generale, consigliamo sempre di approfondire la situazione familiare del venditore, cercando di comprendere quanti siano gli eredi, se la successione è stata legittima o testamentaria e se tutti gli eredi siano d'accordo a procedere con la vendita dell'immobile. Dinanzi a questioni familiari particolarmente intricate o poco chiare, potrebbe essere più opportuno rinunciare all'acquisto dell'immobile, soprattutto se non sono ancora trascorsi i famosi dieci anni dalla data di apertura della successione.

Come può essere tutelato chi acquista casa da successione?

Solitamente, si cerca di fare in modo di tutelare l'acquirente che, in buona fede, provvede all'acquisto di un immobile, pagandone il relativo prezzo, e che magari potrebbe non essere a conoscenza delle questioni familiari che coinvolgono gli eredi del defunto. In tal senso, potrebbe essere proprio il notaio a tutelare l'acquirente dai possibili rischi. In che modo? Facendo firmare agli eredi, in sede di rogito notarile, una dichiarazione di accettazione dell'eredità che sarà, poi, lo stesso notaio a trascrivere nei registri immobiliari.

In questo modo, l'acquirente si assicura che gli eredi abbiano accettato l'eredità ed abbiano, quindi, le carte in regola per procedere con la regolare vendita dell'immobile a terzi.

Quanto costa l'acquisto di una casa proveniente da una successione?

Acquistare una casa proveniente da una successione espone l'acquirente sostanzialmente agli stessi costi tipici di qualsiasi altra operazione di compravendita immobiliare. Sarà, infatti, l'acquirente a doversi fare carico dei costi notarili legati all'acquisto, come ad esempio imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale.

L'ammontare di parte di queste imposte non è fisso ma può cambiare a seconda di alcune importanti variabili. Nello specifico, le tasse da pagare variano se l'acquirente sia già proprietario di altri immobili o meno. Inoltre, è importante identificare la categoria catastale a cui l'immobile appartiene. Lo Stato prevede delle agevolazioni per chi acquista la propria prima casa ma tali benefici potrebbero venir meno se l'edificio è considerato lussuoso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

L'unica sostanziale differenza rispetto alle altre operazioni immobiliari è da individuare nell'onorario del notaio. In linea generale, spetta sempre all'acquirente pagare sia le tasse che la parcella del pubblico ufficiale. Se, però, l'acquisto proviene da una successione e si rende necessario un ulteriore atto per l'accettazione in forma espressa dell'eredità da parte dei venditori, allora la questione potrebbe cambiare. In genere, sarà sempre l'acquirente ad occuparsi delle spese legate all'atto notarile di compravendita. Dovrebbe, invece, spettare al venditore il pagamento del notaio per l'atto di accettazione espressa dell'eredità e la conseguente trascrizione nei registri immobiliari.