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Quando uno o entrambi i genitori vengono a mancare, tra i principali adempimenti che è necessario effettuare quanto prima figura senz'altro l'apertura della successione e la trasmissione della dichiarazione di successione. La questione rischia di ingarbugliarsi quando sono coinvolti degli immobili. Ad esempio, spesso ci si chiede a chi va in eredità la casa del genitore deceduto.
Non c'è, però, una risposta univoca a questa domanda in quanto sono tanti i fattori da considerare. In primo luogo, bisogna verificare se sono deceduti entrambi i genitori o solo uno dei due. È necessario, poi, comprendere se il defunto, prima di passare a miglior vita, abbia scritto un testamento e, dunque, se la successione sia testamentaria oppure legittima. Altrettanto importante è analizzare e valutare il patrimonio complessivo che ricade in eredità nonché il numero di eredi e il regime patrimoniale adottato dai coniugi.
Al di là della tipologia di successione, rimane il fatto che gli eredi legittimi non possono essere esclusi totalmente dall'eredità. Si rischierebbe, infatti, di ledere la cosiddetta quota di legittima, cioè la quota che spetta per legge agli eredi. Ricordiamo, comunque, che per poter effettuare un'azione, qualunque essa sia, sulla casa del genitore deceduto, è necessario che l'immobile sia già intestato agli eredi. Ciò avviene dopo l'invio della dichiarazione di successione e della voltura catastale.
Andiamo, dunque, ad approfondire le diverse casistiche che potrebbero verificarsi quando ci sono più eredi ed un solo immobile incluso nell'eredità.
Se è deceduto soltanto uno dei due genitori e l'altro è ancora in vita, è necessario rispettare il diritto di abitazione del coniuge superstite. Il coniuge superstite, infatti, ha il diritto di abitare, per l'intera durata della propria vita, nella casa in cui ha vissuto insieme al defunto nonché di utilizzare i mobili in essa presenti. Si tratta, però, di un diritto che vale soltanto nel caso in cui l'abitazione sia interamente di proprietà del defunto. Pertanto, in circostanze del genere è piuttosto difficile procedere, ad esempio, con la vendita dell'immobile, in quanto la casa, di fatto, potrebbe essere inutilizzabile fino al decesso del coniuge superstite.
Il genitore potrebbe, prima della propria morte, scrivere un testamento ed attribuire la casa ad un erede specifico. Il punto è che una manovra del genere potrebbe ledere le quote di legittima degli altri coeredi. Qualora ciò dovesse accadere, il bene non verrà automaticamente sottratto all'erede ma bisognerà procedere con l'impugnazione del testamento.
Potrebbe, dunque, essere conveniente per il testatore, per evitare possibili dispute tra gli eredi, scrivere un testamento che rispetti le quote di legittima. Se in eredità ricade soltanto una casa, se entrambi i genitori sono defunti e se ci sono due o più eredi, non è ammessa la possibilità di assegnare l'immobile, ad esempio, ad un solo figlio. Nella redazione del testamento, infatti, il testatore può disporre liberamente soltanto di una parte del proprio patrimonio.
Quando al testatore sopravvivono un coniuge e un figlio, ad ognuno di essi va 1/3 del patrimonio mentre 1/3 è la quota disponibile. Se, oltre al coniuge, ci sono almeno due figli, al coniuge va 1/4 dell'eredità, ai figli i 2/4 e 1/4 è la quota a libera disposizione del testatore. Se ci sono due o più figli e l'altro coniuge non è più in vita, ad essi vanno attribuiti i 2/3 dell'eredità mentre il testatore è libero di utilizzare come meglio crede la quota pari a 1/3.
In casi del genere, cioè quando ci sono più eredi, è consigliabile:
A questo punto, si formerà la comunione ereditaria tra tutti gli eredi la quale potrà essere sciolta solo se uno degli stessi chiederà di procedere con la divisione ereditaria. La divisione può avvenire in natura se il bene può essere suddiviso in parti che corrispondono alle quote di ogni erede (ad esempio, ricavando dalla proprietà un appartamento per ogni erede). Qualora ciò non sia possibile, due sono le opzioni percorribili:
A chi va in eredità la casa del genitore deceduto qualora questi non abbia fatto testamento? In questo caso, si applicano le disposizioni in materia di successione legittima. Se l'altro coniuge è ancora in vita e c'è solo un figlio, il 50% dell'immobile va al coniuge e il 50% al figlio. Se, oltre al coniuge, ci sono almeno due figli, 1/3 della casa va al coniuge e i 2/3 ai figli. Se è deceduto anche l'altro coniuge e c'è solo un figlio, quest'ultimo erediterà il 100% dell'immobile. Se è deceduto anche l'altro coniuge e ci sono almeno due figli, le quote dell'immobile verranno suddivise in parti uguali tra i figli.
Quando uno dei due genitori è ancora in vita e l'immobile è stato acquistato in comproprietà ed in regime di comunione dei beni, soltanto il 50% della casa cade in successione. L'altro 50%, infatti, è di proprietà del coniuge superstite. In assenza di testamento, alla morte di uno dei due coniugi, il coniuge superstite sarebbe proprietario di una quota superiore al 50% della casa, poiché bisogna considerare anche la quota di legittima ad egli spettante per la metà della casa che cade in successione.
In caso di separazione dei beni, invece, a ricadere in eredità è l'intero patrimonio del defunto.
Se la casa in eredità risulta concessa in locazione ad un soggetto terzo, l'importo del canone deve essere suddiviso tra gli eredi in base alle rispettive quote. Se ci sono tre eredi con quote uguali e il canone di locazione è di 900 euro al mese, ad ognuno degli eredi spetterà mensilmente una cifra pari a 300 euro. Bisognerà, però, modificare il contratto di affitto, sostituendo il nome del defunto con quello degli eredi e, dunque, dei nuovi proprietari dell'immobile.
Fino a quando ci sono più soggetti a detenere la proprietà dell'immobile, ad ognuno di essi spettano non solo diritti ma anche doveri. Poniamo che vi sia la necessità di sostituire la caldaia oppure rifare il pavimento. Alcuni eredi potrebbero essere d'accordo, altri no. Come si agisce in questi casi? Il nostro Codice Civile ammette la possibilità di ricorrere all'assemblea della cosa comune e cioè di prendere le decisioni secondo modalità tipiche dei contesti condominiali.
Potrebbe accadere che nell'abitazione del genitore deceduto viva stabilmente uno degli eredi. Dopo la morte del proprietario, chi occupa l'immobile deve pagare un'indennità di occupazione agli altri coeredi. Bisognerà, dunque, stabilire il valore economico del canone di locazione dell'immobile. Se, ad esempio, ci sono 4 eredi e il canone di locazione è di 800 euro al mese, colui che occupa l'immobile dovrà corrispondere 600 euro agli altri tre eredi.
Si tratta, però, di un passaggio che non avviene in maniera automatica. Bisognerà, infatti, trasmettere una comunicazione scritta al coerede che occupa l'immobile, magari con l'ausilio di un avvocato.
Se l'immobile è stato occupato da uno degli eredi già prima della morte del proprietario e se non risulta presente un contratto di comodato, l'occupazione potrebbe assumere i contorni della donazione. Parliamo, però, di una questione complessa e che, inevitabilmente, comporta la necessità di richiedere il parere e la consulenza di un avvocato e/o di un notaio.
Non è da escludere, comunque, la possibilità per l'erede che ha occupato l'immobile di procedere con l'acquisto della casa. L'operazione si rivela spesso conveniente per l'erede, il quale può acquistare l'immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato e pagare meno tasse, in quanto egli è già proprietario di una parte dell'immobile. Trattandosi di un bene ereditario, inoltre, l'operazione è, per chi vende, esente da tasse. In ogni caso, affinché sia valida, la vendita deve sempre essere formalizzata con un rogito notarile.
Il prezzo di vendita va calcolato nel momento in cui si effettua la divisione ereditaria, non al momento della morte del genitore.
L'immobile potrebbe anche essere venduto a terzi, sempre a condizione che gli eredi raggiungano un accordo su prezzo e condizioni di vendita. Quando ciò non avviene, infatti, vi è il rischio che la casa del genitore deceduto possa finire all'asta.
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