Divisione ereditaria con conguaglio

Cosa s'intende per divisione ereditaria con conguaglio?

La divisione ereditaria con conguaglio si verifica quando un erede che riceve in eredità beni per un valore maggiore rispetto alla quota ad egli spettante riequilibra la situazione attraverso un conguaglio in favore degli eredi che hanno ottenuto di meno. Lo stabilisce l'articolo 728 del Codice Civile, nel quale si afferma precisamente che "L'ineguaglianza in natura nelle quote ereditarie si compensa con un equivalente in danaro".

All'atto pratico, situazioni del genere tendono a verificarsi con maggiore frequenza in quei casi in cui, all'interno dell'eredità, ricadono soprattutto beni immobili e si fa fatica a giungere ad un accordo tra i vari coeredi. Un immobile, infatti, è per sua natura non divisibile. A meno che gli eredi non decidano di venderlo a soggetti terzi e di distribuire ad ognuno la quota spettante in base al prezzo di vendita, può capitare che l'assegnazione dell'immobile consenta a un erede di accedere ad una quota di eredità maggiore rispetto a quella ad egli spettante.

 Facciamo un esempio pratico. Poniamo che un genitore abbia lasciato in eredità ai suoi due figli (Giuseppe e Giovanni) altrettanti immobili e che abbia già stabilito a chi debbano essere assegnati gli edifici. Ipotizziamo che l'edificio assegnato a Giuseppe abbia un valore di mercato di 150.000 euro e che quello assegnato a Giovanni abbia un valore di mercato di 120.000 euro. Una situazione del genere comporterebbe per Giovanni l'accesso ad una quota di eredità di valore minore rispetto a quella del fratello. Grazie al conguaglio, però, Giuseppe può ristabilire l'equilibrio della divisione ereditaria. 

Molto spesso, però, le questioni relative alle divisioni immobiliari finiscono in tribunale. Infatti, sovente capita che tra gli eredi non vi sia un accordo sulla suddivisione dell'eredità e che, dunque, venga affidata al giudice la risoluzione della controversia. Dobbiamo partire dal presupposto che non è possibile escludere totalmente dall'eredità un erede. La legge stabilisce, infatti, che ai legittimi eredi spetta per legge una quota minima di eredità. Se il testatore vuole agevolare un figlio a discapito degli altri nell'accesso all'unico immobile che ricade in eredità può farlo attraverso la quota disponibile, cioè a quella porzione di eredità di cui il testatore può disporre in maniera libera.

In circostanze del genere, il giudice potrebbe decidere di assegnare l'immobile proprio al soggetto che si ritrova a godere di una quota maggiore di eredità. Che ne sarà, però, degli altri eredi? La sentenza del giudice stabilirà che agli altri eredi bisognerà riconoscere un conguaglio cioè una somma di denaro calcolata in base alla quota di legittima o di eredità spettante ad ognuno di essi. Questa somma di denaro andrà, dunque, a conguaglio della quota che gli eredi dovranno cedere all'altro erede, cioè al soggetto che, detenendo una quota di maggioranza, otterrà l'assegnazione dell'immobile.

Come vengono tassate le divisioni con conguaglio?

Ci si chiede, in maniera più che legittima, come debbano essere tassate le sentenze di divisione ereditaria con conguaglio. L'obiettivo, di fatto, è di comprendere se le somme a conguaglio debbano avere una tassazione dell'1% (come avviene sulle quote relative alle divisioni immobiliari) o una tassazione del 9% (come avviene in occasione di trasferimenti immobiliari). Sul tema si sono espresse a più riprese sia la Commissione Tributaria che la Corte di Cassazione. In particolare, la Cassazione ha stabilito che, in circostanze del genere, bisognerà verificare se la quota che viene data in conguaglio sia superiore, inferiore o pari rispetto alla quota di spettanza del singolo erede.

Se ciò che viene dato in conguaglio è pari alla quota che spetta al singolo erede allora la tassazione sarà quella delle divisioni immobiliari e sarà, dunque, dell'1%. Anche l'Agenzia delle Entrate è intervenuta sul tema, chiarendo che, nel momento in cui il trasferimento delle somme di denaro o delle quote immobiliari in sede di divisione giudiziale sia pari alla quota di spettanza, si applica la tassazione dell'1%.

Al contrario, se ciò che viene dato in conguaglio supera la quota spettante al singolo erede allora, per la sola parte eccedente, si applicano le imposte tipiche dei trasferimenti immobiliari. Se il conguaglio supera il cinque per cento del valore della quota di diritto si considerano, dunque, le aliquote dei contratti di compravendita immobiliare, indipendentemente dal fatto che il versamento del conguaglio sia stato effettuato o meno. Ricordiamo che, quando si parla di aliquote sui trasferimenti immobiliari, sono da considerare anche quelle relative alla prima casa, cioè i benefici fiscali che lo Stato riconosce a chi acquista la sua prima abitazione.

Per evitare che si possa generare confusione su questo argomento, è importante comprendere che, in caso di conguagli, bisognerà farsi carico sia della tassazione sulla divisione che di quella sul conguaglio stesso. La tassazione sulla divisione, in caso di conguaglio, prevede un'imposta di registro dell'1% calcolata tenendo conto del valore della massa ereditaria meno il valore del conguaglio. A ciò si aggiungono l'imposta ipotecaria di 200 euro e l'imposta catastale di 200 euro.

Per il calcolo del valore del conguaglio relativo all'immobile, il contribuente potrebbe richiedere l'applicazione del sistema prezzo-valore e delle agevolazioni prima casa, in presenza dei requisiti richiesti. In tal caso, ai fini del calcolo della base imponibile del conguaglio, bisognerà rapportare il valore del conguaglio a quello dell'immobile. Trattandosi di una prima casa, l'imposta di registro sarà dovuta nella misura del 2% piuttosto che del 9% mentre per le imposte ipotecarie e catastali è prevista una quota di 50€ cadauna.

Come vengono tassate le divisioni senza conguaglio?

È utile, a questo punto, dedicare un approfondimento anche alla tassazione relativa alle divisioni senza conguaglio. In questo caso, bisogna tenere conto sempre dell'imposta di registro dell'1%, calcolata sull'intero valore della massa ereditaria da dividere. A ciò bisognerà aggiungere l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale, entrambe del valore di 200 euro.