Donazioni Immobili: rischi da considerare

Quali sono i rischi di cui è necessario tenere conto nella donazione di immobili? Un immobile donato può essere oggetto di un'azione di riduzione e di restituzione da parte dei legittimari del donante, cioè il coniuge e i discendenti in linea retta. Il legittimario che, in qualità di erede, ritiene di essere stato leso dei propri diritti può rivolgersi alla giustizia.

Qualora ne ricorrano i presupposti, il giudice potrebbe emettere una sentenza che conferma che la donazione è stata lesiva dei diritti del legittimario. L'azione di restituzione è, però, quella che concretamente consente al legittimario di rientrare in possesso del bene, indipendentemente dal fatto che lo stesso si trovi nelle mani del donatario piuttosto che di un soggetto terzo.

Questa situazione fa chiaramente sorgere molti dubbi, soprattutto in chi si trova a valutare l'acquisto di un immobile che è stato oggetto di donazione. È importante, dunque, conoscere le variabili, sia familiari che temporali, che potrebbero entrare in gioco e che è necessario conoscere ai fini di una più attenta e oculata valutazione del rischio. 

Allo stesso modo, è doveroso ribadire che chi si appresta ad acquistare un immobile donato deve, sin da subito, essere messo al corrente della situazione e degli eventuali rischi connessi all'operazione. Dovranno essere i protagonisti della compravendita immobiliare a fornire le dovute informazioni all'acquirente, vale a dire il notaio che si occuperà del rogito notarile e il venditore.

Quali sono i principali rischi nelle donazioni immobiliari?

L'acquisto di un immobile dalle mani di un soggetto che ha ricevuto il bene attraverso una donazione va valutato con grandissima attenzione, anche alla luce delle dinamiche che potrebbero interessare la famiglia del donatario.

Sotto il profilo temporale, la legge stabilisce che una donazione si stabilizza entro i 20 anni dalla data di trascrizione della stessa. Questo vuol dire che una delle prime verifiche da effettuare quando si valuta l'acquisto di un immobile donato è proprio la data di trascrizione dell'atto di donazione. Se si ha la certezza che la compravendita avverrà nel momento in cui non saranno ancora trascorsi 20 anni allora è da tenere conto del rischio di una possibile azione di restituzione da parte dei legittimari.

Non finisce qui. Altra informazione fondamentale riguarda il donante. È, infatti, fondamentale sapere se il donante sia ancora in vita o meno. Qualora questi risulti defunto e sia stata già aperta la successione, la legge riconosce all'erede che ritiene di essere stato danneggiato da un testamento e/o da una donazione di richiedere la reintegrazione della propria quota. In questo caso, il legittimario ha 10 anni di tempo dalla data di apertura della successione per esercitare l'azione di legittima.

Ci sono, poi, dei rischi esterni alle dinamiche normative e familiari che, però, potrebbero ugualmente compromettere la capacità degli interessati di acquistare l'immobile. Sappiamo bene, infatti, che in Italia spesso si procede all'acquisto di un immobile con l'ausilio di un mutuo ipotecario. Ma come si comportano gli istituti di credito dinnanzi ad una richiesta che ha per oggetto la compravendita di un immobile donato? Ricordiamo che per le banche è fondamentale, ai fini della concessione del mutuo, procedere con l'iscrizione dell'ipoteca di primo grado sull'immobile. Essa consente, infatti, alla banca di impossessarsi del bene qualora il mutuatario non provveda a saldare il debito.

Per gli istituti di credito è importante sapere se colui che ha donato l'immobile sia ancora in vita oppure no. Le banche sono meno restie a concedere un mutuo in caso di donante già defunto, soprattutto se non sono ancora trascorsi 10 anni dalla data d'apertura della successione. Qualora, infatti, coniugi, legittimi o ascendenti procedano ad impugnare la donazione, potrebbe venir meno la garanzia ipotecaria in quanto il bene potrebbe essere tolto all'acquirente e restituito agli eredi del donante.

Se, invece, il donante è ancora in vita, le banche potrebbero essere maggiormente propense a concedere il finanziamento, ovviamente a condizione che il mutuatario possieda comunque i requisiti richiesti per l'accesso al credito. Ciò in quanto la banca potrebbe richiedere al donante di dichiarare che la donazione sia stata effettuata nel rispetto delle sue volontà. Non solo. Fin quando il donante è in vita, ci sono minori rischi legati ad eventuali pretese degli eredi sull'immobile oggetto di donazione.

In ogni caso, le banche potrebbero decidere di tutelarsi da qualsiasi rischio legato ad una possibile azione di riduzione e restituzione dell'immobile tramite la stipula di una fideiussione assicurativa a favore proprio dell'istituto erogante. Questo vuol dire che, qualora gli eredi dovessero riuscire ad entrare in possesso del bene nel momento in cui il piano di rimborso del mutuo non è ancora stato completato, la compagnia assicurativa che ha emesso la polizza provvederà al saldo del debito.

Acquistare un immobile donato entro i 20 anni dalla trascrizione: quando non è rischioso?

Abbiamo specificato all'inizio di questo articolo che i fattori fondamentali da considerare ai fini dell'acquisto senza rischi di un immobile donato sono quelli familiari e temporali. Abbiamo già avuto modo di approfondire la questione delle tempistiche, sulle quali la legge stabilisce limiti e vincoli ben precisi. Diverso è, invece, il caso delle vicende familiari, in quanto ogni famiglia potrebbe trovarsi in una situazione differente, tale da non rendere rischioso l'acquisto.

Ipotizziamo, ad esempio, che la donazione sia stata effettuata da un genitore vedovo che ha un solo figlio e che quest'ultimo non abbia un coniuge né figli. In questo caso, l'acquisto può essere effettuato in modo relativamente sicuro in quanto non dovrebbero esserci ulteriori eredi che potrebbero intraprendere un'azione di restituzione.

Si può acquistare in modo non rischioso, entro i 20 anni dalla data di donazione o entro i 10 anni dall'apertura della successione, facendo in modo che all'atto della stipula dell'atto notarile di compravendita siano presenti, oltre al donatario, anche gli altri legittimari, i quali dovranno espressamente dichiarare di rinunciare ad impugnare la donazione.

La consulenza di un notaio può essere molto importante anche sotto questo punto di vista. Il pubblico ufficiale, infatti, potrebbe aiutare l'interessato all'acquisto ad ottenere tutte quelle informazioni sulla composizione del nucleo familiare del donatario, in maniera tale da poter valutare la convenienza dell'operazione con la giusta serenità.