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Donare un immobile a un figlio minorenne è una scelta che molti genitori valutano per garantire un tetto sicuro al proprio figlio. Si tratta, però, di un’operazione che presenta alcune complessità. In questo articolo analizzeremo nel dettaglio come avviene la donazione di un immobile a un minorenne, quali sono i passaggi da seguire, le spese da considerare e gli aspetti successori a cui prestare attenzione.
La capacità giuridica è l'idoneità del soggetto ad essere titolare di diritti e di doveri. In base a quanto stabilito dall'articolo 1 del Codice Civile, il quale dispone che la capacità giuridica si acquista dal momento della nascita, il minore è idoneo ad essere titolare del diritto di proprietà su un bene immobile che gli viene donato cioè intestato tramite una donazione.
Di contro, il minore non può prendere parte all'atto notarile attraverso il quale gli viene donato l'immobile. Ciò in quanto il minore dispone sì di capacità giuridica ma non ha la capacità di agire. L'articolo 2 del Codice Civile stabilisce, infatti, che la maggiore età nel nostro paese si acquisisce con il compimento dei 18 anni. È proprio la maggiore età a conferire al soggetto la capacità di compiere tutti gli atti per i quali non viene stabilita un'età diversa. Pertanto, prima dei 18 anni, non è possibile prendere parte ad un atto notarile.
Se s'intende donare casa al proprio figlio, prima che quest'ultimo abbia compiuto i 18 anni, il minore dovrà essere rappresentato da un soggetto che, nell'atto notarile, interverrà in suo nome e per suo conto e che accetterà la donazione. Nel momento in cui si perfeziona l'atto notarile di donazione automaticamente si produce l'effetto giuridico del trasferimento del diritto nel patrimonio del minore.
Affinché ciò sia possibile, però, è necessaria l'autorizzazione da parte del giudice tutelare del tribunale di riferimento, in base a quanto stabilito dal terzo comma dell'articolo 320 del Codice Civile. La stessa autorizzazione potrebbe essere indispensabile anche in futuro, qualora ad esempio i genitori intendano vendere l'immobile oggetto di donazione. Si tratta, infatti, di un atto di straordinaria amministrazione poiché riguarda il patrimonio di un soggetto minorenne. Spetterà, pertanto, al giudice analizzare la situazione e decidere se concedere o meno tale autorizzazione.
L'atto di acquisto di un immobile e l'atto di donazione sono due operazioni giuridicamente differenti. Questo vuol dire che non è possibile, attraverso lo stesso atto notarile, acquistare casa e intestarla al minore. In sostanza, il primo atto vede protagonisti i genitori e il venditore dell'immobile. Per l'atto notarile di compravendita, l'acquirente dovrà farsi carico sia dell'onorario del notaio che delle imposte.
Per quanto concerne l'onorario, è il notaio a stabilirlo liberamente e senza alcun vincolo da rispettare. Sul fronte delle imposte, spetterà al notaio calcolarle sulle base delle caratteristiche del venditore, dell'acquirente e della tipologia di immobile. Sono previste delle agevolazioni per chi acquista la prima casa, a patto che l'immobile non sia lussuoso. L'ammontare delle imposte da versare potrebbe, però, variare a seconda che il venditore sia un privato oppure un'impresa di costruzione.
Una volta acquistato l'immobile, i genitori potrebbero decidere di donarlo al figlio minorenne. Abbiamo detto che quest'ultimo non ha la capacità di agire. Pertanto, il primo passaggio è quello di chiedere l'autorizzazione al giudice tutelare. Una volta ottenuta tale autorizzazione, sarà possibile concordare con il notaio l'atto notarile di donazione, al quale dovranno prendere parte il donatario e il soggetto o i soggetti che si occuperanno di rappresentare legalmente il minore, oltre a due testimoni. Il minore potrà essere rappresentato dai genitori stessi o, in alternativa, da un tutore o da un curatore speciale.
Trattandosi di un atto a sé stante bisognerà farsi carico nuovamente dell'onorario del notaio. Se l'immobile donato ha un valore inferiore a 1 milione di euro, non sarà necessario pagare l'imposta di donazione. Qualora, invece, l'immobile abbia un valore superiore a 1 milione, sulla parte eccedente bisognerà pagare un'aliquota del 4%. Per le altre spese, sarà necessario pagare l'imposta ipotecaria e catastale nella misura rispettivamente del 2% e dell'1% del valore dell'immobile. Se, però, l'immobile ricevuto in donazione coincide con la prima casa del minore allora per le due imposte si pagherà una quota fissa pari a 200 € cadauna.
Infine, sulle donazioni si pagano anche:
Quando si effettua una donazione immobiliare a vantaggio di un figlio, indipendentemente dal fatto che quest'ultimo sia minorenne o meno, è necessario fare attenzione ad un aspetto tutt'altro che marginale. Se, ad esempio, sono presenti più figli e solo ad uno viene donato un immobile vi è il rischio che, alla morte del genitore e all'apertura della successione, la donazione possa essere oggetto di contestazione.
Bisogna, infatti, sapere che ad ogni figlio spetta una quota minima di eredità, indipendentemente dal fatto che il testatore abbia lasciato o meno un testamento. Dunque, a seguito del decesso del genitore, bisognerà innanzitutto verificare se si procederà con l'apertura della successione testamentaria o di quella legittima. Nel caso in cui gli altri figli abbiano ricevuto una quota di eredità minore rispetto al figlio a cui è stato donato l'immobile, la donazione potrebbe essere impugnata entro i dieci anni successivi alla morte del donante. Questo vuol dire che il donatario, qualora il giudice dia ragione agli altri figli del donante, potrebbe essere costretto a restituire il bene.
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