Acquisto Immobile proveniente da donazione: come tutelarsi?

Se acquisti un immobile che proviene da una donazione potresti rischiare di dover restituire la casa, anche se hai completato regolarmente il pagamento. Bisogna, infatti, tenere conto delle norme in materia di eredità. La legge stabilisce che i parenti più stretti del defunto hanno il diritto ad ottenere una quota minima del suo patrimonio, in particolare il coniuge, i figli o, soltanto in assenza di quest'ultimi, i genitori. 

Qualora il defunto, nel fare il testamento, abbia leso la quota che spetta di diritto ad uno degli eredi questi hanno 10 anni di tempo, a partire dalla data del decesso, per contestare le modalità di suddivisione dell'eredità. Vi sono, però, casi in cui il defunto, prima di passare a miglior vita, ha effettuato degli atti di donazione. Le normative vigenti, però, consentono ai legittimi eredi di contestare non soltanto l'eredità ma anche le donazioni effettuate dal defunto quando questi era ancora in vita.

Andremo, dunque, a vedere in che modo è possibile tutelarsi quando si valuta l'acquisto di un edificio che è stato regalato al venditore attraverso un regolare atto di donazione.

Come vendere una casa data in donazione senza problemi?

Chi vende ad una terza persona una casa ricevuta in donazione potrebbe esporre l'acquirente al rischio che gli eredi legittimi possano richiedere la restituzione del bene, soprattutto se sono trascorsi meno di 20 anni dalla data di trascrizione dell'atto di donazione. Questo significa che chi desidera vendere la casa avuta in donazione e intende farlo in modo sicuro anche nei confronti dell'acquirente dovrebbe attendere che siano trascorsi più di 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Quali sono le tutele concesse a chi acquista un immobile donato?

In sostanza, chi compra una casa da un soggetto che ha ricevuto l'immobile in donazione deve essere consapevole del rischio a cui va incontro, soprattutto se l'acquisto avviene entro e non oltre i 20 anni dalla data in cui il notaio ha provveduto a trascrivere l'atto di donazione. Dunque, esiste l'obbligo sia da parte del notaio che del venditore di informare l'acquirente, prima della firma del contratto di compravendita immobiliare, circa la provenienza dell'immobile.

L'omessa informazione, alla quale ha fatto seguito l'azione di restituzione del bene da parte degli eredi, pone l'acquirente nella posizione di richiedere un risarcimento danni al notaio e al venditore. In sostanza, ciò vuol dire che il pubblico ufficiale e il donatario dovranno corrispondere in solido all'acquirente il controvalore dell'immobile e tutte le spese connesse all'operazione immobiliare.

Potresti procedere all'acquisto di un immobile donato imponendo una polizza fideiussoria al venditore. Bisogna, però, mettere in conto i costi connessi a questa operazione, i quali potrebbero indurre il venditore a proporre un prezzo di vendita più elevato. La polizza consentirebbe all'acquirente, qualora questi dovesse subire l'azione di restituzione da parte degli eredi, di ottenere un risarcimento da parte della compagnia assicurativa che ha emesso la fideiussione.

C'è anche un'altra strada che è possibile percorrere. Si tratta della possibilità da parte dell'acquirente di interfacciarsi con i legittimi eredi del defunto che ha donato il bene al venditore e chiedere agli stessi di rinunciare a qualsiasi azione di restituzione. È importante, però, sapere che si potrà procedere in questa direzione soltanto se il donante non è più in vita.

Infine, è necessario citare un'ulteriore soluzione che consentirebbe all'acquirente di comprare una casa oggetto di donazione in modo più sicuro. Si tratta, probabilmente, della più conveniente delle soluzioni, la quale prevede la revoca della donazione. Ciò vuol dire che il donatario, dopo aver individuato l'acquirente, dovrà presentarsi dinanzi ad un notaio per stipulare un atto di rinuncia alla donazione. Da ciò consegue inevitabilmente la restituzione del bene al donante e, dunque, la necessità di trattare con quest'ultimo l'acquisto dell'immobile.

Donazioni e agevolazioni sulla prima casa: cosa c'è da sapere?

Una delle domande che si pongono più spesso i cittadini riguarda la possibilità per chi ha ricevuto una casa in donazione o tramite successione di acquistarne un'altra e usufruire delle cosiddette agevolazioni sulla prima casa. Si tratta di quei benefici che lo Stato concede a chi si appresta a comprare un immobile presso il quale intende trasferire la propria residenza e, dunque, vivere abitualmente.

Le agevolazioni hanno per oggetto principalmente l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale. L'importo delle stesse può variare a seconda che a vendere l'immobile sia un privato oppure un'impresa di costruzione non esente da IVA. Inoltre, è importante conoscere la categoria catastale dell'immobile che si va ad acquistare, in quanto lo Stato non ammette i benefici fiscali a chi si impossessa di edifici lussuosi come ville o castelli. Sono gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

La legge ammette la possibilità di acquistare, successivamente alla donazione, un nuovo immobile e usufruire delle agevolazioni sulla prima casa, anche nel caso in cui il soggetto abbia già ottenuto i benefici fiscali sull'immobile donato. Il nuovo immobile, però, non deve essere ubicato nello stesso comune in cui si trova l'edificio acquistato per successione o donazione.

Appare, però, utile un focus anche sull'ipotesi contraria, cioè sulla possibilità per chi è già proprietario di un immobile di usufruire delle agevolazioni per un secondo immobile che si riceve in donazione. Dunque, in questo caso, l'utente ha acquistato un immobile con i benefici della prima casa e successivamente ha ricevuto un'altra casa in donazione o per successione.

L'Agenzia delle Entrate ha chiarito anche questo passaggio, specificando che il contribuente può ottenere il beneficio prima casa anche sul nuovo immobile donato ma a condizione di impegnarsi a vendere il primo immobile entro un anno. Qualora ciò non dovesse avvenire, il contribuente non soltanto perderebbe il diritto alle agevolazioni prima casa ma sarebbe anche costretto a far fronte ad una sanzione del 30%. Le agevolazioni prima casa sul nuovo immobile ricevuto per donazione o successione si applicano indipendentemente dal fatto che l'edificio si trovi nello stesso comune o in un comune differente rispetto al luogo in cui è ubicata la vecchia casa.

E se la vecchia casa fosse stata acquistata senza le agevolazioni? In questo caso, il contribuente che ottiene per donazione o successione una nuova casa può accedere alle agevolazioni, senza vendere la prima casa, solo se l'immobile donato si trova in un comune diverso rispetto a quello in cui è sita la precedente casa. Se, invece, le due case ricadono nello stesso comune, solo vendendo il vecchio immobile è possibile usufruire, sul nuovo immobile, delle agevolazioni prima casa.